Ich habe meine Wohnung verkauft

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Letzten Monat hatte ich hier berichtet, dass meine Freundin und ich ein Haus gekauft haben. Als Teil der Finanzierung wollte ich meine selbstgenutzte Eigentumswohnung verkaufen und den Gewinn als Eigenkapital einbringen. Nun ist es soweit und ich habe meine Wohnung verkauft. Alle Details findet Ihr in diesem Beitrag.

Viel Spaß beim Lesen!

Falls Ihr den Beitrag zum Hauskauf verpasst habt, findet Ihr diesen hier. Lies auch: Wir haben ein Haus gekauft!

Nun aber zum Verkauf meiner Wohnung.

Wie viel habe ich am Verkauf meiner Wohnung verdient?

Ich habe meine Wohnung im März 2018 für 135.000 € gekauft. Zusammen mit den Nebenkosten und einem Budget für die Renovierung nahm ich ein Darlehen über 175.000 € auf. Nach etwas mehr als drei Jahren Tilgung habe ich noch ein Restdarlehen von 163.668 € (Stand 01.09.21).

Da ich die Darlehen durch den Verkauf vorzeitig kündigen muss, fallen allerdings noch Vorfälligkeitszinsen an. Diese belaufen sich auf 15.390 €. Bedeutet: ich muss 179.058 € zurückzahlen.

Allerdings konnte ich meine Wohnung für 220.000 € verkaufen. Damit erziele ich eine Wertsteigerung von 63 %. Dieses persönliche Beispiel verdeutlicht mir sehr stark, wie stark die Immobilienpreise gestiegen sind. Ich erhalte also einen Gewinn von 40.942 €. Da ich über drei Jahre in meiner Wohnung gelebt habe, ist dieser Verkauf für mich steuerfrei! Leider deckt der Gewinn nicht das von mir eingesetzte Eigenkapital von 45.000 €. Ich werde daher etwas Geld von meinen Rücklagen für die Hausfinanzierung beilegen.

Anders als bei vermietetem Wohnraum, gilt für private genutzten Wohnraum eine Haltedauer von drei Kalenderjahren bis man die Steuerfreiheit erreicht. Übertrieben bedeutet dies, ihr könntet im Dezember 2019 eine Wohnung erwerben und diese im Januar 2021 steuerfrei verkaufen.

Was war mein größtes “Learning” aus dem Wohnungsverkauf?

Rückblickend betrachtet würde ich eine privatgenutzte Wohnung nie wieder länger als 5 Jahre finanzieren. Warum denke ich nun so? Bei einer privat genutzten Wohnung ist die Wahrscheinlichkeit, dass man hier wirklich lange wohnen bleibt, aus meiner Sicht am geringsten. Auch wenn meine Wohnung mit über 100 qm Platz für Kinder gehabt hätte, sehe ich diese lieber mit einem Garten aufwachsen und nicht in einer Wohnung mit Balkon.

Des Weiteren ist die persönliche Entwicklung in den eigenen zwanziger Jahren am größten. Jobwechsel, Familiengründung etc. sind Gründe, warum man nochmal umziehen könnte.

Da man gerade in jungen Jahren Kapital gut gebrauchen kann, ist der steuerfreie Verkauf der Immobilie deutlich attraktiver als eine Vermietung. Da man hier aber schnell hohe Zinsentschädigungen zahlen muss, würde ich die privatgenutzte Wohnung zukünftig nur noch kurzfristig finanzieren. Sollte es zu einem Zinsanstieg kommen, kann man diese immer noch mit einem Forward Darlehen absichern.

Ebenfalls zahlt man bei kurzen Zinsbindungen deutlich geringere Zinsen, wodurch man bei gleicher Annuität mehr tilgt.

Ich will mich hier aber auch nicht zu stark beschweren – knapp 41.000 € Gewinn sind viel Geld und ermöglichen uns nun, in einem schönen Haus zu wohnen. Am 15.11 ziehen wir bereits um und ich spiele aktuell mit dem Gedanken dort eine weitere PV-Anlage zu errichten. Dazu erfahrt Ihr aber in einem späteren Beitrag mehr.

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6 Gedanken zu „Ich habe meine Wohnung verkauft“

  1. Hi verstehe ich die Rechnung richtig:

    Kauf zu 130k
    Kredit zu 175k
    EK war 45k

    Also hat die Hütte bis Bewohnbarkeit hergestellt war 220k gekostet oder etwa nicht? Am Ende also kein Gewinn von 63% wenn alle Kosten drin sind. Zinsen auf die 175k hast du vermutlich auch gezahlt merkt man aber natürlich nicht weil in der Annuität mit der Tilgung vermischt. Wenn ich mal von 2% auf die 175k ausgehe sind das ca.12k gezahlte Zinsen. Und wie du selbst sagst 4k weniger nach Verkauf als vor Kauf auf dem Konto.

    Auf der Habenseite ist natürlich die ersparte Nettomiete.

    Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und ähnliche nicht umlegbare Kosten zunächst aussen vor gelassen hat die eigene Wohnung eher 16k für 42 Monate gekostet.

    380 pro Monat. Die Nichtumlagefähigen Kosten für ne 100qm Wohnung kann man bei 120€ schätzen(eigene Immobilien). Macht also um die 500€ im Monat den der Spass gekostet hat.
    Jeder € den eine realistische Kaltmiete vor Ort höher als 5€/qm gewesen wäre sind nun dein Gewinn durch Nettomietersparnis. Hoffe 2018 und folgende Jahre lag die Miete bei dir deutlich über 7€ sonst war der Trip bei vollem Risiko nicht wirklich ertragreich.

    1. Hi Christian,
      da muss ich mich missverständlich ausgedrückt haben oder du hast zu schnell gelesen. 😉
      Die 45k EK habe ich nicht in die Wohnung eingebracht, sondern jetzt ins Haus. Dadurch ist auch der Rest deiner Rechnung leider nicht korrekt, da er sich auf diese Summe stützt.

      Ein Teil der im Beitrag fehlt, weil ich diesen nicht zu kompliziert machen wollte ist, dass bereits nach 2 Monaten meine Freundin zu mir gezogen ist und 350 € Miete gezahlt hat. Da das Darlehen das erste Jahre tilgungsfrei waren haben die 350 € die Zinslast sogar überdeckt.

  2. Noch ein Nachtrag:

    Verkauf von durchgehend selbst bewohnten Wohnraum welcher nicht vermietet wurde ist jederzeit möglich ohne Steuern auszulösen. Natürlich wird es irgendwann Gestaltungsmissbrauch aber eine einzelne mit Gewinn verkaufte Wohnung welche durchgehend selbst bewohnt wurde wird nicht das FA auf den Plan rufen. Selbst wenn ein deutlicher Gewinn entstanden wäre.

    1. Hi Christian,
      vielen Dank für deine rechtliche Ergänzung. Das man Wohnungen ebenfalls nach so kurzer Zeit steuerfrei verkaufen kann hatte ich so nicht auf dem Schirm. Ich dachte dies ginge nur bei Neubau.

      Viele Grüße

      Tim

  3. Danke für den gelungenen Beitrag. Den Gedanken, die eigenen Kinder lieber in einem Garten aufwachsen zu sehen, finde ich sehr nachvollziehbar.

    Als Steuerrechtler noch folgender Hinweis: Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 1 EStG sind Veräußerungen von Wirtschaftsgütern (hier: Wohnung) steuerfrei, wenn diese zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich privat genutzt wurden. D.h. eine Anfang Dezember 2019 erworbene Wohnung kann theoretisch schon Ende Dezember 2019 weiterverkauft werden, wenn diese zur Selbstnutzung angeschafft wurde und erst nach dem eigenen Einzug in die Wohnung der Beschluss gefasst wurde, diese wieder zu verkaufen. Bei einer so kurzen Eigennutzung empfiehlt sich aber eine sehr gründliche Dokumentation des Sachverhalts.

    Oben im Text beschrieben wird § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG. Diese Regelung stellt auf die zwei vorangegangenen Jahre ab und kommt typischerweise zur Anwendung, wenn die Wohnung eine Weile vermietet war (also nicht privat genutzt wurde) und erst anschließend privat genutzt wurde. Wenn in dieser Konstellation die private Nutzung im Dezember 2019 beginnt kann der Verkauf in der Tat ab Januar 2021 steuerfrei erfolgen, weil dann in 2021 sowie in den beiden Vorjahren (2019 und 2020) eine Selbstnutzung vorliegt.

    Viele Grüße

    1. Hi Maximilian,
      vielen Dank für deine rechtliche Ergänzung. Das man Wohnungen ebenfalls nach so kurzer Zeit steuerfrei verkaufen kann hatte ich so nicht auf dem Schirm. Ich dachte dies ginge nur bei Neubau.

      Viele Grüße

      Tim

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