Performance bis 02.10.2018

Ich stelle Euch heute mein neues Depotupdate vor und gehe auf meine Käufe im September ein. Ebenfalls zeige ich Euch anhand des vergangenen Börsenmonats, warum es gut ist, nicht zu oft in sein Depot zu gucken.

Depot vs. DAX

Am 02.10.2018 ging der DAX mit knapp unter 12.300 Punkten aus dem Handel. Auf Monatssicht hat er damit etwa 50 Punkte oder 0,4 % verloren. Allerdings war der Monat September nicht so ruhig, wie diese Veränderung auf den ersten Blick vermuten lässt.

Börse, Dax, Aktien
Börsenmonat September 2018

Anfang September rutschte der DAX ohne Stop von seinem Startwert von 12.350 Punkten auf unter 12.000. Einige einschlägige Börsenmagazine titelten bereits, dass nun der überfällige Crash käme und dass der September ein schwarzer Börsenmonat werden würde. Denn wie so oft an der Börse machen leider die Kurse News und nicht anders herum. Als Gründe für den Rutsch an der Börse wurden die Währungsprobleme der Türkei und die schwierige Situation mit Italiens Haushaltspolitik angeführt. Italien will weiter übermäßig Schulden machen und damit aus der allgemeinen Sparpolitik Europas ausbrechen. Bereits nach dem ersten Drittel des Börsenmonats waren diese Probleme scheinbar vergessen und die Anleger kehrten zurück, um nun günstige Aktien zu kaufen.

Mein Depot

Nachdem mein Depot im letzten Börsenmonat zusammen mit dem Markt um einige Prozente gefallen war, wurde ich am Ende dieses Monats positiv überrascht. Das Aktiendepot hat mir im letzten Quartal nicht nur 146,77 € Dividende eingebracht, (Lies auch Dividendeneinnahmen 2018), sondern zusätzlich ein Plus von 1,66 %. Damit hat mein Depot um ca. 2 % besser abgeschnitten als der Markt. Auch wenn mich diese kurzfristigen Ausschläge im Depot kaum interessieren, ist es schön zu sehen, dass das Depot die gewünschte Stabilität mitbringt. Die Summe meines investierten Kapitals stieg im letzen Börsenmonat von 20.500 € auf 21.600 €. Dies lag daran, dass ich im letzten Monat anders als sonst zwei Käufe durchgeführt habe.

Aktiendepot
Aktiendepot

Meine beiden besten Positionen im Depot waren:

  • BP
  • Royal Dutch Shell

BP & Royal Dutch Shell

Der starke Anstieg des Ölpreises im letzten Monat führte im gesamten Ölmarkt dazu, dass Unternehmen aus diesem Sektor ordentlich angestiegen. Dies hat bei BP einen Anstieg von ca. 12 % und bei Royal Dutch Shell von ca. 10 % gebracht. Ich hoffe, dass die Ölpreise weiter stabil bleiben und beide Unternehmen für das Geschäftsjahr 2018 ihre Dividende erhöhen werden.

Ölpreis, Rohstoffe
Anstieg des Ölpreises

Meine beiden schlechtesten Postionen waren:

  • Freenet
  • Lloyds Banking

Freenet

Freenet wird auch in diesem Börsenmonat durch die neue Beteiligung an Ceconomy belastet. Insgesamt wurden 8 % an dem Unternehmen erworben. Nach der Übernahme, welche im Vorfeld bereits von vielen Analysten als viel zu teuer eingeschätzt wurde, musste Ceconomy wegen schlechter Geschäftszahlen eine Gewinnwarnung veröffentlichen. Ceconomy hat in den letzten 12 Monaten 44 % an Wert verloren. Es bleibt daher abzuwarten, ob Freenet auf seine Beteiligung Abschreibungen vornehmen muss. Diese dürften den Gewinn von Freenet belasten.

Lloyds Banking 

Lloyds Banking wird weiterhin vom Brexit belastet. Allerdings war genau dieser Fakt der Grund, warum ich Lloyds Banking in mein Depot aufgenommen habe. Ich gehe davon aus, dass der Brexit für die britischen Banken besser verläuft, als der Markt erwartet. Ebenfalls ist ein Minus von 1 % in einem Monat keine Schwankung über die man sich ernsthaft Gedanken machen muss.

Zukäufe im September

Sowohl Anfang, als auch Ende September habe ich jeweils 8 HeidelbergCement Aktien gekauft. HeidelbergCement konzentriert sich nach Jahren des Wachstums weiter auf die Optimierung ihrer Erträge. Daher wurde als nächster Schritt das Weißzement-werk in Ägypten verkauft. Der Konzern betrachtet Weißzement als Nischenprodukt und hält eine eigenständige Produktion mittlerweile für unnötig. Ich sehe weiterhin keinen Grund, warum die Kursschwäche bei HeidelbergCement weitergehen sollte und gehe von einer ordentlichen Dividendenerhöhung für das Geschäftsjahr aus.

 

Alle Aussagen zu der Börse und einzelnen Aktien sind lediglich meine Gedanken und keine Anlageempfehlung. 

 

Dividendeneinnahmen 2018

Meine Dividendeneinnahmen 2018 (Stand 29.09)

Wie versprochen stelle ich Euch heute meine aktualisierten Dividendeneinnahmen vor. Auch im dritten Quartal haben mich einige meiner Unternehmen durch eine Dividendenauszahlung erfreut. Dadurch komme ich meinem Ziel von 1.000 € Dividenden für 2018 immer näher.

 

Aktuelles Depot:

Titel Quartal 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Gesamt
Allianz  

 

 

 

 

0,00 €

Aurelius  

 

205,00 €

 

 

 

205,00 €

BAE  

 

34,70 €

 

BP  

37,60 €

 

40,50 €

 

41,10 €

Deutsche Telekom  

 

68,25 €

 

 

 

68,25 €

freenet  

 

112,20 €

 

 

 

112,20 €

HSBC  

37,50 €

 

18,83 €

 

18,65 €

Imperial Brands  

27,10 €

 

18,34 €

 

18,09 €

Lloyds Banking  

 

15,52 €

 

24,64 €

Royal Dutch Shell  

25,74 €

 

26,98 €

 

27,42 €

Disney  

9,32 €

 

 

10,99 €

Unilever  

8,23 €

 

8,88 €

 

8,88 €

 

Meine letzten Zukäufe (Allianz und HeidelbergCement) werden meine Dividendeneinnahmen 2018 leider nicht beeinflussen. Beide Unternehmen haben ihre Dividendenzahlung schon im zweiten Quartal durchgeführt. Dadurch werden mir diese Unternehmen erst für 2019 helfen, mein Ziel zu erreichen.

BP hat für das dritte Quartal eine Dividendenerhöhung von 0,10 Pence auf 0,1025 Pence durchgeführt. Natürlich ist diese kleine Erhöhung von gerade mal 2,5 % nicht die Welt. Allerdings zeigt sie, dass es BP nach Jahren des schwachen Ölpreises wieder deutlich besser geht und ich hier auf weitere Dividendenerhöhungen hoffen kann.

Der große Sprung bei Lloyds Banking von 15,52 € auf 24,64 € hat nichts mit Dividendenerhöhungen oder Wechselkursen zu tun. Als die erste Dividende von Lloyds Banking kam, hatte ich erst den zweiten von drei Käufen getätigt. Nun besitze ich deutlich mehr Aktien von diesem Unternehmen, weshalb es zu diesem Sprung kam.

Die Schwankungen bei HSBC, Imperial Brands und Royal Dutch Shell sind dem Wechselkurs geschuldet. Mit jedem Unternehmen, das die Dividenden nicht in Euro ausschüttet, werden diese Schwankungen zunehmen. Dies kann sowohl positiv, als auch negativ sein. Es wird daher für später eine wichtige Aufgabe sein, eine gute Mischung aus unterschiedlichen Währungen zu finden.

Nicht mehr im Depot:

Titel Quartal 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Gesamt
Marine Harvest  

20,17 €

 

 

 

 

20,17 €

Dividenden 100 ETF  

3,49 €

 

 

 

 

3,49 €

Im zweiten und dritten Quartal bin ich meiner buy-and-hold-Strategie treu geblieben und habe keine Notwendigkeit gefunden, mein Depot zu verändern. Auch in Zukunft werde ich nur Unternehmen aus meinem Depot verkaufen, wenn sich diese grundsätzlich anders entwickeln als von mir erwartet. Damit meine ich nicht unbedingt den Aktienkurs, sondern viel mehr die langfristige Ausrichtung des Managements.

 

Fazit:

Bis jetzt läuft das Jahr 2018 für meine Dividendeneinnahmen nach Plan. Mit BP hat ein weiters Unternehmen aus meinem Depot seine Dividende erhöht und damit haben nur Royal Dutch Shell und HSBC ihre Dividende nicht erhöht.  Insgesamt konnte ich dieses Jahr schon 868,12 € einnehmen. Das bedeutet, das letzte Quartal hat mir Einnahmen von 146,77 € gebracht.

Mit diesen Einnahmen könnte ich bereits einige Fixkosten decken.

Zum Beispiel:

  1. Handrechnung: 39 € im Monat = 468 € im Jahr
  2. Haftpflichtversicherung: 7,27 € im Monat = 87,25 € im Jahr
  3. Hausratversicherung: 11,15 € im Monat = 133,80 € im Jahr
  4. Fitnessstudio: 12,95 € im Monat = 155,40 € im Jahr

Gesamtausgaben: 844,45 €

Diese vier regelmäßigen Ausgaben kann ich bis jetzt ohne Probleme durch meine Dividenden abdecken. Ich werde diese Liste in späteren Updates immer dann weiterführen, wenn ich einen Ausgabenpunkt ganz abdecken kann.

Des Weiteren bekommt Ihr in regelmäßigen Abständen Updates zu meinen Einnahmen und ich bin gespannt, ob ich mein Ziel von 1.000€ Dividendeneinnahmen für 2018 erreiche.

50 Jahre Dividendenwachstum!

Viele Investoren suchen nach dem nächsten großen Börsenhype und springen dabei von einem Trend zum nächsten. Dabei weiß niemand, wann der Trend (z.B. Solaraktien in Deutschland) endet. Dies führt dazu, dass man sein Depot ständig im Auge behalten muss und der Gefahr eines plötzlichen Aktienkursabsturzes ausgesetzt ist. Um dies zu vermeiden und Investoren zu helfen, gibt es öffentliche Listen von Aktiendepots, die ihren Investoren seit über 50 Jahren eine überdurchschnittliche Rendite bringen sowie ein stetiges Dividendenwachstum. 

Mit Dividendenwachstum zur Outperformance

Ich stelle Euch heute eine Liste von 25 Unternehmen vor, die seit 50 Jahren jährlich ihre Dividende gesteigert haben. Diese Aktien zeichnen sich durch langfristige Geschäftsmodelle aus. Diese Geschäftsmodelle führen dazu, dass die Unternehmen in jeder Marktsituation Geld verdienen.

Aus welchen Sektoren kommen diese Unternehmen?

Die meisten dieser Unternehmen gehören zu dem Konsumgüter-, Energie-, Finanz- und Industriebereich. High-Tech-Firmen werdet Ihr auf der Liste nicht finden. Diese Unternehmen existieren teilweise noch nicht einmal 50 Jahre und zahlen zum Großteil auch noch gar keine Dividende, da das Wachstum noch stark im Vordergrund steht und die Gewinne in den Ausbau des Konzerns investiert werden.

Liste der Dividendenwachstumsaktien

  • Stepan
  • Genuine Parts Company
  • Lowe’s Companies
  • The Colgate-Palmolive Company
  • Hormel Foods Corporation
  • The Coca-Cola Company
  • Lancaster Colony
  • Procter & Gamble
  • Tootsie Roll Industries
  • Cincinnati Financial
  • Farmers & Merchants Bancorp
  • Johnson & Johnson
  • ABM Industries
  • Dover Corporation
  • Emerson Electric
  • 3M Company
  • Nordson
  • Parker Hannifin
  • Stanley Black & Decker
  • Federal Realty Investment Trust
  • American States Water
  • California Water Service
  • Northwest Natural Gas
  • SJW Group
  • Vectren

Dass all diese Aktien mit einem konstanten Dividendenwachstum aus den USA kommen, liegt daran, dass Aktionäre dort schon immer einen größeren Einfluss auf die Unternehmen hatten. Des Weiteren konnten die Unternehmen im “Land der unbegrenzten Möglichkeiten” viel besser wachsen, als in Ländern mit einer hohen Bürokratie.

Wie ist die Performance von Aktien mit konstanten Dividendenwachstum?

Oft liest man, dass man nicht nur auf das Dividendenwachstum oder die Höhe der Dividenden achten darf, sondern die gesamte Rendite betrachten soll.

Darum werde ich dieses Depot aus 25 Aktien mit dem S&P 500 Index vergleichen. Im S&P 500 sind 500 Aktien aus den USA gelistet, welche den breiten Markt und alle Sektoren abbilden.

In den letzten 27 Jahren hättet Ihr mit einer Investition in den S&P 500 Index eine Rendite von ungefähr 10,2 % im Jahr erwirtschaftet, was eine beachtliche Rendite ist. Die meisten Investmentfonds haben es nicht geschafft, für ihre Anleger so eine Rendite zu erwirtschaften.

Das Dividendenwachstumsdepot hätte Euch im selben Zeitraum jedoch eine Rendite von 13,8 % im Jahr gebracht. Dies mag erstmal nur nach einem relativ kleinen Unterschied klingen. Darum möchte ich Euch den Unterschied an vier Beispielsrechnungen zeigen.

Beispiel 1: Ihr legt 10.000 € vor 27 Jahren in den S&P 500 an.

10.000€ Einmalanlage für 27 Jahre in den S&P 500

Hättet Ihr vor 27 Jahren 10.000 € in den S&P 500 investiert, wären daraus 127.690 € geworden! 

Beispiel 2: Ihr legt 10.000 €  für 27 Jahre in das Depot mit Dividendenwachstum an.

10.000 € 27 Jahre lang in das Dividendenwachstumsdepot investieren

Hättet Ihr 10.000 € in das Dividendenwachstumsdepot investiert, wären daraus 327.975 € geworden. Der Zinseszinseffekt macht sich über lange Zeiträume deutlich bemerkbar. Dies führt dazu, dass jeder Prozentunterschied einen riesigen Unterschied beim Endkapital ausmacht.

Des Weiteren war die Volatilitätdes Dividendendepots mit 12 % um die 5 % geringer als bei dem S&P 500. Dadurch hättet Ihr während der gesamten Zeit deutlich ruhiger schlafen können, da die maximalen Ausschläge nach unten deutlich geringer gewesen wären, als die Ausschläge vom gesamten Markt.

In der Finanzkrise im Jahr 2008, hätte das Portfolio nur 14 % Verlust gehabt. Der S&P 500 verlor in diesem Jahr ganze 37 %.

Daher kann man sagen, dass Aktien mit einem konstanten Dividendenwachstum eine langfristig höhere Rendite bei gleichzeitrig niedrigerer Volatilität bieten und das alles ohne irgendwelchen Trends hinterherzulaufen.

Wie wäre der Unterschied bei einem monatlichen Sparplan gewesen?

Beispiel 3: Ihr spart monatlich 250 € in einen ETF-Sparplan auf den S&P 500.

250 € monatlich über 27 Jahre in den S&P 500 investieren

Durch den ETF-Spaplan hättet Ihr am Ende der Laufzeit ein Kapital von 396.309 €. 81.000 € davon wären Euer gespartes Geld und 315.309 € wären Gewinn.

Beispiel 4: Ihr spart monatlich 250 € in das Aktiendividendendepot.

250 € monatlich über 27 Jahren in das Dividendenwachstumsdepot sparen

Durch das Dividendenwachstumsdepot hättet Ihr am Ende der Laufzeit ein Kapital von 668.105 €. Von diesem Kapital wären 81.000 € Euer gespartes Geld und 587.105 € wären Gewinn.

Wie steht es um das Unternehmenswachstum?

Die Aktien aus dem Dividendenwachstumsdepot mit dem höchsten Wachstum der letzten fünf Jahre sind Lowe, Cincinnati Financial, SJW Group, Federal Realty und Nordson. Das Umsatzwachstum dieser Unternehmen liegt bei 5-7 % pro Jahr.

Das Dividendenwachstum dieser Aktien lag in den letzten 5 Jahren bei ca. 15-20 %. Dieser konstante Wert ist sogar noch beeindruckender, wenn man bedenkt, dass diese Firmen seit über 50 Jahren die Dividende erhöhen.

Selbst die Ausschüttungsquote der meisten Unternehmen liegt, gemessen am Gewinn, bei unter 50 %. Dies macht den Ausblick auf weitere Dividendensteigerungen sehr wahrscheinlich. Des Weiteren macht es deutlich, dass diese Unternehmen es seit über 50 Jahren schaffen, ihre Gewinne zu erhöhen.

Fazit

Ich werde auch in Zukunft weiter in vermeintlich “langweilige” Aktien investieren. Dies mache ich nicht, weil ich nicht an bestimmte Aktientrends glaube, sondern weil man meiner Meinung nach immer erst nach Jahren feststellen kann, welches Unternehmen sich durchsetzen wird. Dies möchte ich noch kurz an einem Beispiel aus jüngerer Vergangenheit zeigen.

Solarboom in Deutschland

Noch vor wenigen Jahren bestand ein Großteil unseres TecDAX aus Unternehmen, die in der Solarbranche tätig waren. Konkret waren es Unternehmen, welche Solarmodule gefertigt haben. Viele waren sich einig, dass nach dem Ausstieg Deutschlands aus dem Atomstrom Solarenergie nun “das Investment“ schlechthin sei.

Der Grundgedanke dieser Investoren war grundsätzlich korrekt. Mit diesem Gedanken lagen die Investoren zwar richtig , allerdings konnte man damals noch nicht absehen, welches dieser Unternehmen sich durchsetzen wird. Am Ende mussten viele Investoren schwere finanzielle Verluste hinnehmen. Denn China hatte seine Solarfirmen so stark subventioniert, dass die teureren deutschen Konkurrenten der Reihe nach pleite gingen. Die großen Solaraktien aus China hingegen machten das Rennen.

Viele der Aktien aus dem Dividendenwachstumsdepot haben diesen Prozess bereits seit vielen Jahren hinter sich. Coca Cola hat sich z.B. über Jahrzehnte den Platz 1 als bekanntestes Erfrischungsgetränk der Welt erarbeitet. Auch haben solche Konzerne die Finanzkraft, gut laufende Unternehmen mit viel Wachstumspotential zu kaufen. Die besten Beispiele hierfür sind, dass Coca Cola einige Wassermarken gekauft hat, um auch gesunde Getränkemarken anbieten zu können. Ebenfalls wurde ein Großteil von Monster Energy übernommen. Dadurch hat sich Coca Cola die teure Markteinführung, bei der im Vorfeld nie sicher ist, ob sie gelingt, gespart. Des Weiteren konnten hohe Marketingkosten vermieden werden. Das Wichtigste dabei ist allerdings, dass sie sich in ein gut laufendes Unternehmen einkauften und dadurch kein Geld in ein neues Produkt investierten, welches scheitern könnte.

Ich bin in keinem der o.g. Unternehmen investiert, habe allerdings vor, in der Zukunft einige Aktien dieser Unternehmen zu kaufen. 

Meine erste Mieterhöhung

Als Vermieter und Investor beschäftige ich mich ständig mit dem Wohnungsmarkt. Dadurch bekomme ich auch einen guten Überblick, wie hoch meine Miete für meine Wohnungen sein könnte und, ob es Raum für eine Mieterhöhung gibt.

Anfang 2016 war ein Quadrameterpreis von 4,50 €  bis 5,50 € für Bückeburg normal. Damit meine Mieter möglichst lange in meinen Wohnungen wohnen bleiben, legte ich beim Mietbeginn einen Preis von ca. 4,50€ fest. Durch die starke Nachfrage nach Wohnraum, ist der Preis pro Quadratmetern in den letzten Jahren allerdings stark gestiegen. Dies trifft für meine sehr zentral gelegene erste Wohnung besonders zu. Diese könnte ich heute für einen Preis von 5,00 € bis 6,00 € neu vermieten.

Damit ich die neue mögliche Rendite erzielen kann, muss ich die Miete erhöhen. Da dies allerdings meine erste Mieterhöhung ist, habe ich mich im Vorfeld intensiv mit dem Thema beschäftigt.

In dem folgenden Aritkel stelle ich Euch vor, wie ich meine Mieterhöhung angehe und welche Gesetze ich zu dem Thema gefunden habe.

Wieso erhöhe ich die Miete?

Da ich als Investor ein großes Interesse an einem stetig steigendem Cashflow habe, ist die Mieterhöhung ein Thema für mich, das mich näher an meine Ziele bringt. Des Weiteren führt eine Mieterhöhung dazu, dass der Faktor, zu dem ich die Wohnung gekauft habe, sinkt. Gehe ich nun davon aus, dass ich meine Wohnung für den selben Faktor verkaufen könnte, wie ich sie eingekauft habe, steigt diese im Wert.

Beispiel: 

Meine erste Wohnung hat ca. 85 Quadratmeter und ich erhalte dafür eine Kaltmiete von 400 € pro Monat. Gekauft habe ich diese Wohnung für 81.000 €, was einen Faktor von 16,87 ergibt. (81.000 € / 4.800 € = 16,87)

Nun habe ich vor, eine Mieterhöhung von 25 € durchzuführen, um die Miete dadurch im ersten Schritt auf 5 € pro Quadratmeter anzupassen. Durch die Erhöhung steigt meine Jahreskaltmiete auf 5.100 €. Nehme ich diese nun mit dem Faktor von 16,87 mal, ergibt sich daraus ein Wert von 86.037 €. Diese erste Anpassung der Miete nach zwei Jahren führt also dazu, dass der Wert meiner Wohnung um etwas mehr als 5.000 € steigt.

Wie gehe ich dabei vor?

Damit meine Mieter wegen der Mieterhöhung nicht ausziehen, habe ich mich dazu entschieden, bei meinen Wohnungen nur kleine Mieterhöhungen zwischen 15 -30 € durchzuführen. Dadurch liegen meine Erhöhungen nur zwischen 5- 8 % und ich komme nicht an die Kappungsgrenze.

Kappungsgrenze

Dieses ist eine gesetzliche Obergrenze, an die man sich bei der Mieterhöhung halten muss. Die maximale Mieterhöhung liegt bei 20 % in drei Jahren.

Dabei ist es unabhängig, ob man die Miete innerhalb der drei Jahre einmal oder mehrmals erhöht hat. Zusammen dürfen die Erhöhungen nicht höher als 20 % der ursprünglichen Kaltmiete sein.

Wird die Miete über die Kappungsgrenze erhöht, wird die Mieterhöhung nicht automatisch ungültig. Sie wird lediglich auf die Höhe der Kappungsgrenze gesetzt.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine Verschärfung der Kappungsgrenze, die nur in bestimmten Regionen eingesetzt wird.

Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass die maximale Erhöhung in drei Jahren von 20 % auf maximal 10 % reduziert wurde. Die zusätzliche Einschränkung soll verhindern, dass in stark aufgeheizten Wohnungsmärkten die Mieten nicht zu stark steigen und die Wohnungen bezahlbar bleiben.

Daher ist es wichtig zu beachten, ob die Mietpreisbremse für Eure Region gilt. Es sind rund 350 Gemeinden und Städte in Deutschland betroffen.

Dieses Gesetz der Politik war allerdings ein Fehlschlag. Die zusätzlichen Einschränkungen bei Mieterhöhungen haben dazu geführt, dass Vermieter nun höhere Mieten bei der Neuvermietung aufrufen oder möbliert vermieten und dadurch die Mietpreisbremse umgehen.

Ankündigung der Mieterhöhung

Meine Mieterhöhung kündige ich schriftlich bei meinen Mietern an und lasse mir diese bestätigen. Nach der Ankündigung hat der Mieter in der Regel zwei Monate Zeit für die Zustimmung oder Ablehnung des Mieterhöhungsschreibens. Mit dem dritten Monat kann die erhöhte Miete gültig werden.

Für meine Mieterhöhung um 25 € zum 01.01.2019 muss ich das Schreiben also spätestens bis zum 31.10.2018 abschicken.

Zustimmung zur Erhöhung

Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben bekommt, muss er dieses akzeptieren oder dem widersprechen. Sollte der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern oder gar nicht reagieren, kann er vom Vermieter verklagt werden.

Sollte es nur eine Teilzustimmung geben (z.B. Streit über die Höhe der Mieterhöhung), kann der Vermieter nachbessern oder ebenfalls klagen. Außerdem muss die Zustimmung zur Mieterhöhung vorbehaltlos sein, darf also nicht an Bedingungen geknüpft werden.

Mieterhöhung nach dem Kauf?

Wenn Ihr eine neue Immobilie kauft, müsst Ihr Euch an den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ halten. Der alte Mietvertrag gilt weiter.

Allerdings stehen Euch sofort die gleichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung zu, wie sie die Gesetze hergeben. Egal ob freier Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung. Unter der Berücksichtigung von Fristen und der Kappungsgrenze, könnt Ihr die Miete steigern. Daher solltet Ihr beim Kauf nachfragen, wann die Miete das letzte Mal erhöht wurde und Euch das zugehörige Schreiben geben lassen.

Wie geht es weiter?

Nach der Mieterhöhungen haben meine Wohnungen folgende Quadratmeterpreise:

  • Meine erste Wohnung hat 85 Quadratmeter und nach der Erhöhung einen Preis von ca. 5 € pro Quadratmeter
  • Meine zweite Wohnung hat 75 Quadratmeter und bereits jetzt einen Quadratmeterpreis von 5,06€ mit einer Kaltmiete von 380 €
  • Meine dritte Wohnung hat 85 Quadratmeter und einen Quadratmeterpreis von über 6 € mit einer Kaltmiete von 520 €

 

Bei meiner dritten Wohnung ist erst einmal keine Mieterhöhung nötig. Ich habe diese zum 15.09.2018 neu vermietet, wodurch die Miete den aktuellen Preisbedingungen entspricht. Des Weiteren plane ich, die Miete für meine zweite Wohnung zum 01.05.2018 um 15-20 € zu erhöhen. Dafür muss ich das Mieterhöhungsschreiben spätestens zum 28.02.2019 absenden.

Mein Ziel ist es, die Mieten für meine erste und zweite Wohnung über die nächsten Jahre behutsam auf 6 € pro Quadratmeter anzuheben.

 

Depotperformance (bis 01.09.2018)

Depotentwicklung vs Aktienmarkt

Am 06.08.2018 stand mein Aktiendepot mit einem Plus von 10.73 % sehr gut da. Allerdings führten viele politischen Geschehnisse dazu, dass der DAX im August 3,3 % einbüßte.

DAX-Entwicklung August 2018

In meinen monatlichen Depotupdates möchte ich mein Aktiendepot immer mit dem DAX vergleichen. Des Weiteren werde ich für Euch meine beiden besten und schlechtesten Positionen hervorheben und auf mögliche Gründe für die Entwicklung hinweisen.

Depotentwicklung bis September

Nicht nur im DAX haben die politischen Unruhen Spuren hinterlassen, sondern auch in meinem Aktiendepot. Wo am 06.08. noch ein Plus von 10,73 % stand, steht jetzt nur noch ein Plus von 5,21 %. Der aktuelle Wert meines Depots ist von 22.111,64 € auf  21.598,13 € geschmolzen und das obwohl ich im August für ca. 560 € HeidelbergCement gekauft habe.

Meine schlechtesten Position im August:

  • Aurelius
  • Freenet

Meine besten Position im August:

  • Royal Dutch Shell
  • Unilever

Als erstes gehe ich auf die wesentlichen Gründe für die schlechte Entwicklung bei Aurelius und Freenet ein und danach auf meine beiden besten Postionen.

Aurelius:

Bei Aurelius sind viele Short-Seller zurück. Die Quote der leerverkauften Aktien bei Aurelius liegt mittlerweile bei  ca. 6 %. Seit dem Ausschütten der Rekorddividende hat die Aktie ca. 30 % ihres Wertes verloren. Des Weiteren waren die letzten Quartalszahlen sogar schlechter als von den meisten Anlegern befürchtet. Auch die Höhe der nächsten Dividende wird aktuell angezweifelt, da Aurelius im aktuellen Geschäftsjahr noch mit keinem Exit punkten konnte. Gerade da ein wesentlicher Teil der Dividende flexibel ist und von den erfolgreichen Exits des Unternehmens abhängig ist, könnte die Dividende ein gutes Stück kleiner ausfallen als letztes Jahr.

Meine Einschätzung:

Gerade in den letzten beiden Geschäftsjahren hat Aurelius gezeigt, dass ein Exit sich nicht unbedingt über einen langen Zeitraum ankündigt. Die Informationen zu den letzten Exits wurden erst veröffentlicht als bereits alle Verhandlungen geführt wurden und der Deal perfekt war. Auch hat Aurelius ein neues Aktienrückkaufprogramm über 20 Mio. € aufgelegt und sorgt damit dafür, dass in den nächsten Monaten viele Aktien zurückgekauft werden. Aus den genannten Gründen lege ich mich bei Aurelius eher auf die Lauer um meine Position evtl. für mein Aktiendepot zu vergrößern.

Freenet:

Die Freenet-Quartalszahlen erfüllten wie auch die letzten Jahre die Erwartungen. Allerdings stand Freenet in den letzten Wochen vermehrt in den Finanznachrichten, da sie nach Sunrise eine zweite Beteiligung gekauft hatten. Mit der Übernahme von 9 % an Ceconomy hat sich Freenet an einem alten Partner beteiligt. Ceconomy ist in Deutschland für die Technikkaufhäuser Media Markt und Saturn bekannt. In beiden Geschäft vertreibt Freenet seine Mobilfunkangebote. Allerdings sind viele Anleger der Meinung, dass Freenet für die Unternehmensbeteiligung zu viel bezahlt hätte. Für die 9 % hat Freenet pro Ceconomy-Aktie 8,50 € gezahlt; Stand heute ist die Ceconomy-Aktie allerdings nur noch 6,58 € wert. Daher wird befürchtet, dass Freenet in Zukunft hohe Abschreibungen auf die Beteiligung vornehmen muss.

Mein Einschätzung:

Ich persönlich hätte es lieber gesehen, dass Freenet das Geld für Aktienrückkäufe eingesetzt hätte. Ebenfalls ist die Dividendenrendite von Ceconomy nicht so hoch, dass sie nach Abzug der Kapitalkosten den free cashflow steigern würde. Daher sehe ich trotz der großen Kursschwäche keinen Grund meine Position bei Freenet zu vergrößern.

Royal Dutch Shell:

Royal Dutch Shell zeigt wieder einmal, dass politische Äußerungen dem Geschäft von Shell nicht viel anhaben können. Der Ölpreis ist seit Monaten stabil und sorgt für ordentliche Einnahmen.

Mein Einschätzungen:

Sollte der Ölpreis sich weiter in der Region +/- 80 Dollar halten, wird Shell weiter großartige Gewinne erzielen. Diese werden dazu führen, dass Royal Dutch Shell bald nicht nur weitere eigene Aktien zurückkaufen wird, sondern auch die Dividende erhöht.

Unilever:

Der Konsumgüterriese Unilever hat seinem Namen als defensiver Anlagewert auch im August alle Ehre gemacht. Der Konzern hat nach der abgewehrten Übernahme von Kraft Heinz damit begonnen, Unternehmensanteile zu verkaufen und mehr Geld für das Steigern der Gewinnmargen auszugeben. Diese Anstrengungen kommen Unilever nun zugute. Da viele Anleger glauben, dass der Konzern auf dem richtigen Weg sei, wird die Aktien nicht so viel verkauft wie andere Titel zurzeit.

Meine Einschätzung:

Ich gehe davon aus, dass Unilever durch den Konzernumbau auch in den nächsten Jahren konstant die Dividende steigern wird. Auch könnte es dazu kommen, dass Unilever eigene Aktien zurückkauft, wenn das Unternehmen keine geeigneten Übernahmekandidaten findet.

 

Alle in diesem Beitrag getroffenen Äußerungen sind keine Anlageempfehlung für Euer Aktiendepot, sondern stellen nur meine eigene Meinung dar. 

Meine erste Vermietung

Einmal selber Makler sein

Anfang August konnte ich über einen befreundeten Makler sehr günstig eine leerstehende Wohnung kaufen. (Lies auch “Meine dritte Immobilie für passives Einkommen.”) Nachdem ich in der Wohnung nun die letzten Handgriffe erledigt hatte, um diese etwas aufzuhübschen, z.B. Wände streichen, Boden wischen und Türen polieren, war diese bereit für die Vermietung.

Vorgehen bei der Vermietung

Durch meine Recherchen vor dem Kauf wusste ich, dass ich für die Wohnung einen Preis von 5,50 € bis 6,50 € pro Quadratmeter verlangen kann. Für mich stand nun die Frage im Raum, ob ich einen Makler nehme oder ob ich mich selbst um die Vermietung kümmern werde. Da ich die Wohnung spätestens zum 01.10. des Jahres vermieten wollte, hatte ich knappe zwei Monate Zeit einen Mieter zu finden. Daher entschied ich, mich die ersten vier Wochen selbst um die Vermietung zu bemühen und erst danach ggf. einen Makler einzuschalten.

Vermietung über Immoscout

Da viele meiner Freunde ihre Wohnung über Immoscout gefunden haben, wollte ich dort eine Anzeige schalten. Immoscout führt einen für die Vermietung durch das Erstellen der Anzeige und achtet darauf, dass man keine wichtigen Daten vergisst. Nachdem ich das Inserat ausgefüllt hatte, zeigte mir das Portal an, wie viele Nutzer von Immoscout gleich eine E-Mail-Benachrichtigung über das neue Inserat erhalten werden.

Suchen nach Wohnungen

Ich wusste, dass es in Stadthagen Wohnungsknappheit gibt und dass die Nachfrage nach guten Wohnungen stetig zunimmt. Trotzdem war ich überrascht, dass gleich 1.345 Personen von meinem Inserat erfahren werden. Dies führte auch dazu, dass ich sehr sicher wurde, die Wohnung schnell vermieten zu können. Für die Anzeige zahlte ich ca. 50 €, dafür erhielt ich das günstigste Angebot. Dieses Angebot beinhaltete, dass meine Anzeige einen Monat angezeigt wird, allerdings würde sie durch jede neue Anzeige einen Platz nach unten rutschen. Dadurch würde sie evtl. von nicht so vielen Interessenten aufgerufen werden wie möglich. Das Upgrade, dass die Anzeige immer oben angezeigt wird, sollte 10 € mehr kosten. Ich rief in einem neuen TAB Immoscout auf und startete dort eine Suche für Stadthagen. Die Suche zeigte mir an, dass gerade mal 10 Wohnungen angeboten werden, weswegen ich mich gegen das Upgrade für mein Inserat entschied.

Wohnungsmarkt

Nachdem ich mein Inserat freigegeben hatte, dauerte es nur wenige Minuten bis ich es über das Portal finden konnte.

Den “richtigen” Mieter finden

Nachdem ich das Inserat freigeschaltet hatte, wartete ich gespannt, ob und wann sich der erste potentielle Mieter für meine Wohnung interessierte. Bereits am ersten Tag meldeten sich über 30 Interessenten und ich hatte nun das Luxusproblem, aus den vielen Anfragen die “richtigen” herauszufiltern. Um eine erste Selektion vornehmen zu können, verlangte ich von allen Mietern eine SCHUFA-Auskunft, Gehaltsnachweise und eine Vermieterunbedenklichkeitserklärung. Allen Interessenten, die mir diese Unterlagen nicht zur Verfügung stellen wollten, sagte ich freundlich ab. Viele weitere Interessenten schieden aus, da ihre Anfrage absolut unleserlich waren, sie sich am Telefon nicht gerade freundlich verhielten oder sie den Mietpreis verhandeln wollten. Mit den übrigen Interessenten führte ich längere Telefongespräche, um Fragen im Vorfeld klären zu können. Insgesamt blieben 7 Anfragen über, welche für die Vermietung in Frage kommen würden. Mit diesen 7 Familien vereinbarte ich Besichtigungstermine und hoffte, die Wohnung bereits zum 01.09 vermieten zu können.

Die Besichtigungen

Damit ich nicht so oft zu der Wohnung fahren musste, legte ich alle Besichtigungen auf einen Sonntagvormittag. Während der Besichtigung musste ich die unterschiedlichsten Fragen beantworten:

  • Haben Sie Heizkostenabrechnungen der Vorbesitzer?
  • Wurde in diesem Haus schon eingebrochen?
  • Darf ich die Stellplätze untervermieten?
  • Kann man an der Miete noch etwas machen?
  • Dürfen wir den Fußboden herausreißen?
  • Dürfen wir die Wände streichen wie wir es wollen?

Bis auf die Frage nach der Einbruchquote konnte ich meinen Interessenten jede Frage beantworten. Nach den Besichtigungen sagten mir zwei Familien direkt ab, zwei wollten sich melden und vier sagten, dass sie am liebsten sofort einziehen würden. Von den vier Zusagen wollten zwei Familien zum 01.10. einziehen, eine zum 15.09. und eine zum 01.09. Nun hatte ich die Qual der Wahl, welcher Familie ich die Wohnung gab. Da alle Interessenten ähnliche Einkommensverhältnisse hatten, stach niemand für die Vermietung besonders heraus.

Ich entschied mich für die Familie, welche am 15.09. einziehen wollte, da ich bei dieser das beste Bauchgefühl hatte.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist die Grundlage für jede Vermietung. Ich nutze immer Standardmietverträge von Haus&Grund. In diesem Vertrag hielt ich fest, dass die Miete bei 520 € kalt liegt. Zu diesen 520 € kommen noch 60 € für die beiden Stellplätze hinzu und 100 € Nebenkostenvorauszahlung. Wichtig ist, dies als Vorauszahlung und nicht als Pauschale festzuhalten. Bei einer Pauschale habt Ihr später keine Möglichkeit mehr, eine Nebenkostennachzahlung zu fordern. (Lies auch “Nebenkostenabrechnung“) Als letztes vereinbarten wir eine Mietkaution in Höhe von 1.000 €, welche auf meinen Namen laufen wird.

Notfallreserve

Meine persönlichen Reserven

Als ich mit 16 meinen ersten Nebenjob begann, schwankte mein monatliches Einkommen zwischen 300 € und 400 €. Dieses setzte sich aus 100 € Taschengeld und 200 € bis 300 € Gehalt für meinen Nebenjob zusammen. Obwohl ich die meisten Monate nicht “so viel” Geld ausgab und es damals noch gute Zinsen von über 3% auf mein Jugendmarkt-Sparbuch gab, dachte ich nie daran, monatlich etwas zu sparen. Ebenfalls habe ich nie daran gedacht, einen Notgroschen zu bilden. Größere Ausgaben hingegen bezahlte ich immer vom Sparbuch, wenn das angesammelte Geld auf dem Girokonto nicht ausreichte. Dies führte dazu, dass sich meine Reserven schnell verkleinerten.

Beginn meiner Banklehre

Mit dem Beginn meiner Banklehre erhielt ich Einblick in unzählige Bankverbindungen und die damit verbundenen Guthaben oder Schulden. Leider musste ich feststellen, dass gerade jüngere Kunden und Berufseinsteiger oftmals kaum Reserven besaßen, sondern ganz im Gegenteil wegen “sehr kleiner” Beträge Mahnungen bekamen (Handyrechnung oder Fitnessstudiobeiträge).

Diese Erfahrungen brachten mich dazu, meine eigene finanzielle Situation zu überdenken. Ich hatte damals den Großteil meines Geldes in Aktien investiert und sowohl auf meinem Girokonto, als auch auf meinem Sparbuch nur wenige hundert Euro liquide. Mein damaliger Bankberater und Kollege gab mir die Empfehlung immer zwischen zwei und drei Monatsgehältern als Notgroschen auf dem Sparbuch zu haben. Ich entschied mich dafür, so schnell wie möglich drei Monatsgehälter auf meinem Sparbuch anzusparen. Bei einem Azubigehalt von ca. 700 € Netto und einem Guthaben von grob 500 € auf dem Sparbuch benötigte ich noch 1.600 €. Um diese Lücke schnell zu schließen, sparte ich die nächsten Monate je 400 € von meinem Gehalt, das ganze Weihnachtsgeld und alle Dividendenzahlungen in dieser Zeit. Nach drei Monaten erreichte ich die angestrebte Reserve von 2.100 €.

Meine Konsumreserve

Nachdem ich meinen Notgroschen zusammen gespart hatte, wollte ich die 400 € monatlich in einen Fondssparplan investieren. Dadurch wollte ich mit meiner Sparrate eine höhere Rendite als auf dem Sparbuch erzielen. Als ich meinem Berater meine Idee erzählte, empfahl mir dieser, monatlich lieber weniger zu sparen. Er stellte mir die Frage, wovon ich mein nächstes Handy oder meinen nächsten Urlaub bezahlen möchte. Darauf erwiderte ich, dass es ja nicht so schlimm sei, dafür an die Reserve zu gehen, wenn ich sie danach wieder auffüllte. Mein Berater entgegnete, was denn wäre, wenn mein Auto in der Zeit ebenfalls kaputt ginge. Auch wenn mein Aktiendepot wesentlich größer als meine Reserve war, wollte ich nie gezwungen sein, Aktien zu verkaufen, weil ich es muss, sondern immer nur, weil ich es will. Sonst bestünde die Gefahr, dass ich in einer schwachen Marktphase verkaufen muss. Dadurch könnte es dazu kommen, dass ich weniger Geld für die Aktien bekäme, als ich in diese investiert habe. Er empfahl mir, 200 € monatlich in den Fonds zu investieren und ein zweites Sparbuch zu eröffnen. Das zweite Sparbuch sollte eine Konsumreserve werden und das erste als Notgroschen immer unberührt bleiben. Bis heute erhöhe ich bei jeder Gehaltssteigerung meine Notreserve, welche ich zum Glück noch nie gebraucht habe.

Notfall ohne Notreserve?

In der Zeit, in der ich als Bankkaufmann gearbeitet habe, sind mir leider viele Fälle begegnet, in denen gerade junge Menschen einen Notfall ohne Notgroschen hatten. Oft wollten diese Kunden gar keinen Kredit aufnehmen, hatte aber leider keine andere Wahl (z.B. Autoreparatur). Da diese Kunden eigentlich keinen Kredit wollten, wollten sie eine so kurze Laufzeit wie möglich, um den Kredit schnell zu tilgen. Eine kurze Laufzeit bringt auch “leider” immer eine sehr hohe Kreditrate mit. Dadurch hätten meine Kunden während der Kreditlaufzeit noch weniger die Möglichkeit, eine Rücklage aufzubauen. Ich habe meinen Kunden daher immer empfohlen, eine längere Laufzeit und dafür eine niedrigere Rate zu wählen. Die Differenz zwischen der ursprünglichen Rate und der neuen Rate sparten meine Kunden als Dauerauftrag auf ein Tagesgeldkonto.

Diese Methode brachte meinen Kunden folgende Vorteile:

  1. Tritt ein weiterer Notfall auf, muss evtl. kein zweiter Kredit aufgenommen werden.
  2. Eine Kreditrate ist eine Pflichtrate, eine Sparrate ist eine Kannrate. Sollte es am Ende des Monats mal eng werden, kann die Sparrate verkleinert werden, eine Kreditrate allerdings nicht.
  3. Der Kunde kann nach ein oder zwei Jahren die Hälfte seines Notgroschens für eine Sondertilgung nutzen.
  4. Nach dem Abbezahlen des Kredits, hat der Kunde einen Notgroschen und kann die freie Kreditrate nutzen, um sich eine Konsumrücklage zu bilden.
  5. Ein großer Teil seines Gehalts ist nicht blockiert, falls wirklich ein zweiter Kredit aufgenommen werden muss.

Viele meiner Kunden, die diesen Rat von mir angenommen haben, mussten durch die längere Laufzeit zwar mehr Kreditzinsen zahlen, haben mir aber nach einigen Monaten gespiegelt, dass sie mit dieser Lösung “viel besser schlafen können”.

Meine Rücklagen heute

Nach vielen Jahren des Sparens und Geldanlegens, habe ich mir die unterschiedlichsten Rücklagen aufgebaut:

  1. Meinen Notgroschen, welchen ich hoffentlich weiterhin nicht brauche.
  2. Meine Konsumrücklage, welche ich variabel bespare.
  3. Eine Mietausfallrücklage: hierfür sammelt sich ein Überschuss auf meinem Mietkonto an.
  4. Eine Renovierungsrücklage: um diese aufzubauen, spare ich monatlich einen festen Betrag in einen Bausparvertrag mit 1% Guthabenszins.
  5. Eine Aktiencrashrücklage: diese Rücklage baue ich parallel zu meinem Aktiendepot auf, um im Fall eines Aktiencrashs günstig viele Aktien kaufen zu können.

Zu meiner Mietausfallrücklage, meiner Renovierungsrücklage und meiner Aktiencrashrücklage werde ich später extra Artikel schreiben.

Nebenkostenabrechnungen

Meine ersten Nebenkostenabrechnungen

Das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen habe ich viele Monate aufgeschoben. Sowohl die Zeit, als auch die Lust mich damit zu beschäftigen, haben mir gefehlt. Obwohl ich mir so viel Zeit für das Erstellen genommen habe, hat keiner meiner Mieter gefragt, wie lange sie noch warten müssten – eventuell wollten meine Mieter auch keine schlafenden Hunde wecken. Denn obwohl die Energiepreise in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind, hätte es trotzdem zu einer Nachzahlung kommen können.

Wozu gibt es Nebenkosten?

Beim Vermieten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Warm- und Kaltmiete. Anhand der Kaltmiete errechne ich, ob eine Wohnung für den Vermieter profitabel ist. Für diese Berechnung ziehe ich von der Kaltmiete einen Sicherheitsabschlag für die Instandhaltung und meine erwarteten Steuern ab. In der Warmmiete hingegen sind alle Kosten enthalten, welche auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Damit der Mieter nicht einen hohen Betrag am Ende des Jahres zahlen muss, wird in der Regel ein monatlicher Betrag vereinbart.

 

Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Ich habe Euch die Aufstellung vom Deutschen Mieterbund herausgesucht, die alle Kostenpunkte aufführt, die in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden dürfen.

 

  • Grundsteuer: Diese wird von der jeweiligen Kommune erhoben.
  • Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
  • Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
  • Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
  • Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
  • Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
  • Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
  • Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
  • Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
  • Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
  • Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Was ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?

Auch wenn ich mit dem Erstellen der Nebenkostenabrechnung spät dran war, dürft Ihr Euch nicht zu viel Zeit lassen. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei den Mietern eingehen. Braucht Ihr länger als zwölf Monate, habt Ihr kein Recht mehr von Eurem Mieter das Geld zu verlangen. Des Weiteren solltet Ihr es Euch nicht zu leicht machen und mit dem Mieter keine Pauschale vereinbaren. Verbraucht Euer Mieter mehr als die Pauschale deckt, habt Ihr keine Möglichkeit über eine Nebenkostenabrechnung Geld nachzufordern.

 

Meine ersten beiden Wohnungen

Praktischerweise ist meine erste Wohnung pünktlich zum 01.01.2017 in meinen Besitz übergegangen. Dadurch musste bei der Nebenkostenabrechnung nichts auseinander gerechnet werden. Beim Vertragsbeginn habe ich mit meinen Mietern eine monatliche Vorauszahlung von 180 € vereinbart. Dies macht für das Jahr 2017 insgesamt einen Betrag von 2.160 € aus. Aus den Unterlagen, die mir die Hausverwaltung zur Verfügung stellte, erstellte ich eine Tabelle und sendete meinen Mietern diese zu.

 

Nebenkostenabrechnung

 

Meine zweite Wohnung habe ich zum 01.05.2017 gekauft. Da für diese Wohnung parallel dazu auch zum 01.05. ein neues Mietverhältnis begann, hatte ich vor dem Erstellen dieser Nebenkostenabrechnung mehr Respekt. Ich ging damals davon aus, dass ich das Jahr und die unterschiedlichen Miet- und Besitzverhältnisse selber aufwändig auseinander rechnen dürfte. Allerdings stellte ich dieses Jahr mit Freude fest, dass das alles von der Hausverwaltung erledigt wird. Bei meiner zweiten Wohnung konnte sich mein Mieter über eine höhere Rückzahlung freuen.

Nebenkostenabrechnung zweite Wohnung

Durch die sehr geringen Heiz- und Wasserkosten erhielt mein zweiter Mieter fast 200 € zurück.

Ich bat beide meiner Mieter darum, mir die Richtigkeit der Abrechnung zu bestätigen, damit ich anschließend das Geld an sie auszahlen konnte.

Nebenkosten erhöhen?

Obwohl es bei beiden Fällen zu Rückzahlungen kam, lässt sich ein Vergangenheitswert nie auf die Zukunft übertragen. Diese Erfahrung hilft mir zwar, ein erstes Gefühl zu bekommen, allerdings kann man sich darauf auf Dauer nicht verlassen. Ebenfalls zahle ich lieber zurück, als meinen Mietern wegen 50 € hinterher zu laufen. Nebenkostenerhöhungen sind die in Deutschland am meisten akzeptierte Mieterhöhungen. Da der Überschuss bei meiner ersten Wohnung sehr gering war und die Energiepreise 2017 wieder leicht gestiegen sind, überlege ich aktuell, die Nebenkosten um 10 € monatlich zu erhöhen. Wenn ich bei dieser Überlegung zu einer Entscheidung gekommen bin, teile ich diese in einem separaten Beitrag mit.

 

Rückzahlung auch für mich

Auch als Eigentümer zahlt man monatlich eine Summe X an die Hausverwaltung. Wenn bei diesem Betrag ein Überschuss übrig bleiben sollte, erhält man diesen am Ende des Abrechnungszeitraums zurück. Bei meinen beiden Wohnungen hat das für mich ein extra Taschengeld von insgesamt ca. 300 € bedeutet.

HeidelbergCement 10.08.2018

Weiterer Aktienkauf im August

Nachdem ich im August meinen dritten und erst einmal letzten Kauf von Allianz-Aktien durchgeführt habe, habe ich mich dazu entschieden, nun einen anderen Aktienkauf zu tätigen. In diesem Beitrag möchte ich Euch meine Gründe vorstellen, wieso ich HeidelbergCement-Aktien gekauft habe.

Aktienkauf
Kauf HeidelbergCement

 

Günstige Bewertung für einen Aktienkauf

Die Aktie von HeidelbergCement bietet den Anlegern aktuell eine günstige Bewertung, sowie die Aussicht auf zukünftige Dividendensteigerungen.

Der Kursrücksetzer führte die Aktie von etwa 96 € auf grob 70 € zurück. Des Weiteren führten im Juni und August, nach Daten der BaFin, mindestens drei Vorstandsmitglieder Aktienkäufe im Gegenwert von grob 600,7 T€ durch. (Bei HeidelbergCement ist für Vorstandsmitglieder grundsätzlich auch ein Eigeninvestment vorgesehen.)

Dem Aufsichtsrat ist es also offensichtlich wichtig, dass der Vorstand auch in dieser Hinsicht von Rücksetzern der Aktie betroffen ist.

Gute Arbeit des Managements

Dabei glänzt man mit einer Reihe von positiven Aspekten. Im Rahmen der Vision 2020 war ein Anstieg des freien Cashflows nach Instandhaltungsinvestitionen und vor Erweiterungsinvestitionen für den Dreijahreszeitraum bis 2020 auf rund 6 Mrd. € anvisiert. Für die Netto-Wachstumsinvestitionen galt von 2018 bis 2020 eine Grenze von 1 Mrd. €. Dabei ist allerdings eine aktive Portfoliopolitik einzurechnen. Für Desinvestitionen visierte man ein Verkaufsvolumen von 1,0 Mrd. bis 1,5 Mrd. € an, dem selektive Wachstumsinvestitionen im Volumen von 1,5 Mrd. bis 2 Mrd. € gegenüberstehen könnten. Des Weiteren setzt man, um den freien Cashflow auszubauen, neben dem besagten Portfoliomanagement auch auf kontinuierliche Verbesserungen bei der Effizienz und Einsparungen bei den Finanzierungskosten.

Ein Meisterstück für den letzteren strategischen Baustein war die Übernahme von Italcementi. Bei Abschluss des Deals im Jahr 2015 war laut dem Geschäftsbericht 2017 ein Synergiepotenzial von ca. 175 Mio. € veranschlagt. Anschließend wurde dieses Ziel im Jahr 2016 nicht nur auf 470 Mio. € bis Ende 2018 hochgefahren, sondern sogar auch im vergangenen Jahr schon mit 513 Mio. € an realisierten Synergien deutlich übertroffen.

Ein  weiteres wichtiges Themenfeld ist die Digitalisierung natürlich auch für HeidelbergCement. In den kommenden Jahren soll die Einführung von digitalen Plattformen dabei helfen, in den Bereichen Produktion, Logistik, Instandhaltung sowie Einkauf ein Einsparvolumen von mehr als 200 Mio. € zu heben.

Ebenfalls 200 Mio. € Einsparpotenzial sah man in der Vision 2020 durch die Absenkung der Finanzierungskosten. Dies soll durch die Refinanzierung von Anleihen mit hohem Zinsniveau erreicht werden.

Bauboom nimmt zu

Der Bauboom in Deutschland hat im vergangenen Jahr zu einem deutlichen Anstieg des Zementverbrauchs geführt. Insgesamt seien 2017 in der Bundesrepublik rund 28,8 Mio. Tonnen Zement verbraucht worden. Das seien fünf Prozent mehr als im Vorjahr, teilte der Verein Deutscher Zementwerke (VDZ) am Donnerstag in Düsseldorf mit. Das Wachstum sei vor allem auf höhere Neubauinvestitionen zurückzuführen.

 

Ich habe auf dieser Grundlage eine erste Position in mein Depot gelegt und werde diese in den nächsten Monaten ausbauen.

 

 

Dieser Artikel ist nur zu Information geschrieben und stellt keine Anlageberatung da. Ich besitze Aktien des vorgestellten Unternehmens.