Mieterhöhung für mehr passives Einkommen

Auf dem Weg meine finanzielle Freiheit zu erreichen, suche ich ständig nach neuen Anlagemöglichkeiten. Diese kann man auf dem Aktien-, Immobilien und P2P-Markt finden. Allerdings darf man dabei nicht vergessen, in regelmäßigen Abständen seine bestehenden Anlagen zu überprüfen. Gerade bei Immobilien gibt es oft noch Verbesserungspotential.

Die einfachste Möglichkeit den Cashflow aus Immobilien zu erhöhen, ist durch eine Mieterhöhung mehr passives Einkommen zu generieren.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen zu Infos meiner zweiten Mieterhöhung.

Stille Reserven heben

Bereits bei meinem letzten Beitrag zum Thema Mieterhöhung bin ich bereits darauf eingegangen, dass ich gerade bei meinen ersten beiden Wohnungen eher eine geringe Miete genommen habe. Dies trägt dazu bei, dass ich einen geringen Mieterwechsel habe. Allerdings sind dadurch meine Wohnungen auch deutlich unter dem Marktwert vermietet.

Lies auch: Meine erste Mieterhöhung

Diese Differenz zwischen Marktpreis und meinen Mieten bildet für mich eine stille Reserve. Diese Reserve werde ich nun nach und nach heben und durch die Mieterhöhungen mein passives Einkommen steigern.

Meine zweite Mieterhöhung

Mit der letzten Mieterhöhung zum 01.01.2019 habe ich die Miete für meine erste Wohnung um 25 € gesteigert. Mit meiner zweiten Mieterhöhung erhöhe ich nun die Miete für meine zweite Wohnung.

Die Miete für meine zweite Wohnung liegt aktuell bei 380 € kalt. Bei einer Wohnungsgröße von 75 qm bedeutet das eine aktuelle Miete von 5,06 €/qm.

In den letzten Jahren sind die Mieten nicht nur in Großstädten stark gestiegen, sondern auch in den kleineren Städten. In Bückeburg ist der Preis pro Quadratmeter von 4,50 € bis 5 € auf deutlich über 6 € gestiegen. Diese Entwicklung zeigt mir, dass meine Erhöhung für die erste Wohnung deutlich zu niedrig war. Damit ich diesen “Fehler” nicht nochmal mache, wird nächste Mieterhöhung höher ausfallen.

Ich habe meinem Mieter eine Mieterhöhung von 40 € zum 01.08.2019 ausgesprochen. Somit steigt die Kaltmiete für die Wohnung auf 420 €.

Dadurch steigt mein passives Einkommen für diese Wohnung wiederum um 10,5 % und der neue Preis pro qm liegt nach der Erhöhung bei 5,70 €. Bis zum Erreichen der Kappungsgrenze hätte ich also fast 80 € erhöhen können. Allerdings achte ich auch darauf, bis zu welcher Grenze eine Erhöhung angemessen ist.

Ebenfalls hilft die persönliche Ebene sehr stark bei Mieterhöhungen. Ihr braucht mit euren Mietern natürlich keine Freundschaft aufbauen. Trotzdem hilft es, wenn Ihr eine Mieterhöhung bereits einige Monate vor der Umsetzung ankündigt und die Gründe darlegt. Dadurch werden die Mieter nicht überrumpelt und können sich auf die Situation einstellen.

Alle Tipps und Gesetze die Ihr beachten müsst, findet Ihr in meinem anderen Blogbeitrag zum Thema “Mieterhöhung”.

Lies auch: Mein erste Mieterhöhung.

Positive Auswirkungen der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung hat neben der Steigerung meines passiven Einkommens noch weitere positive Effekte.

Steigerung meiner Bonität:

Meine Bank erkennt 85 % der Miete als Einkommen an. Die 15 % sind der pauschale Abzug, welchen meine Bank für die Bewirtschaftung der Immobilie zugrunde legt. Somit steigt mein Einkommen durch die Mieterhöhung um 34 € im Monat oder um 408 € im Jahr. Von diesem positiven Effekt profitiere ich direkt nach der Mieterhöhung.

Steigerung des Immobilienvermögens:

Eine wichtige Größe für die Verkehrswertberechnung einer Immobilie ist die monatliche Kaltmiete. Wie ich bereits im letzten Artikel beschrieben habe, führt jede Mieterhöhung auch zu einer Wertsteigerung der Immobilie.

Meine zweite Wohnung habe ich für 47.000 € gekauft. Das ergibt bei der alten Kaltmiete von 380 € einen Faktor von 10,3. Da ich davon ausgehe, dass der Faktor für meine Wohnung unverändert (oder besser) geblieben ist, steigt der Wert meiner Wohnung auf mindestens 51.912 € (420*12*10,3). Bedeutet: innerhalb von 2 Jahren hätte ich eine Wertsteigerung von fast 5.000 € erreicht. Allerdings kann dieser Wert erst bei einer Nachbeleihung oder einem Verkauf gehoben werden.

Lies auch: Meine Immobilien

Steigerung des Vertrauens:

Dieser Wert ist leider absolut nicht messbar, spielt aber trotzdem eine wesentliche Rolle zwischen Bank und Kreditnehmer. Durch jede weitere Immobilie, die Ihr kauft und durch jede erfolgreiche Mieterhöhung, zeigt Ihr der Bank, dass Ihr Euer Handwerk versteht. Durch dieses Vertrauen ist eine Bank auch bereit, weiter 100 % oder 115% Finanzierungen zu vergeben. Denn Ihr zeigt der Bank deutlich, dass diese 115 % nur am Anfang Bestand haben. Durch Tilgung plus Wertsteigerung aus Mieterhöhungen bringt ihr den Beleihungswert schnell unter 100 %. Dies führt zu einer weiteren Steigerung Eurer Bonität.

Wie geht es weiter?

Nachdem ich nun meine Mieteinnahmen ein weiteres Mal gesteigert habe, werde ich nächstes Jahr die Miete für meine erste Wohnung ein zweites Mal erhöhen. Ziel ist es, nach der zweiten Erhöhung für die erste Wohnung einen qm-Preis von fast 6 € zu erzielen.

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