Mein Immobilienportfolio
In diesem Beitrag stelle ich Euch kurz und knackig mein Portfolio an Immobilien vor, welches mich dabei unterstützen soll, finanziell frei zu werden. Damit Ihr immer einen aktuellen Überblick erhaltet, werde ich diesen Beitrag für Euch laufend aktualisieren. Wie ich meine Immobilien gefunden habe, sie finanziere und verwalte, werde ich Euch in anderen Beiträgen zeigen.
Meine erste Eigentumswohnung
Nachdem ich im Juli 2015 meine Ausbildung zum Bankkaufmann erfolgreich abgeschlossen hatte und unbefristet übernommen wurde, fing ich an, mich intensiv mit dem Thema Vermietung und Finanzierung von Immobilien zu beschäftigen.
Um meine Bonität zu verbessern, fing ich an, monatlich 500 € zu sparen und ein Jahr später startete ich mit der Immobiliensuche.
Im Oktober fand ich dann die erste Eigentumswohnung, welche meine Kriterien erfüllte.
Kriterien:
- kein Renovierungsstau
- Heizung ein Jahr vorher erneuert
- keine geplanten Renovierungen in den nächsten Jahren
- Badezimmer verfügt über ein Fenster
- gute Lage*
- niedrige Energiekosten
- Balkon oder Terrasse
- positiver Cashflow
- mindestens ein PKW-Stellplatz
- Dusche
*kurze Wege zu Schulen, Bahnhof und Einkaufsmöglichkeiten
Objektdaten:
- Baujahr 1980
- Kaufpreis 81.000 € (heruntergehandelt von 85.000 €)
- Garage Baujahr 2000
- Gasheizung
- erstes OG
- 86 qm
- 3 Zimmer
- Dusche und Badewanne
- Einbauküche
- Balkon
- 400 € Kaltmiete
- 50 € Miete für die Garage
Die Wohnung ist zum 01.01.2017 in meinen Besitz übergegangen.
Meine zweite Eigentumswohnung
Da ich auf der Suche nach meiner ersten Eigentumswohnung mit vielen Maklern Kontakt aufgenommen hatte, erreichte mich kurz nachdem ich meine erste Wohnung gekauft habe ein interessantes Exposé.
Objektdaten:
- Baujahr 1970
- Kaufpreis 47.000 € (heruntergehandelt von 51.000 €)
- PKW-Stellplatz
- Gasheizung
- Erdgeschoss
- 75 qm
- 3 Zimmer
- Dusche und Badewanne
- Einbauküche
- Balkon
- 380 € Kaltmiete
Die Wohnung ist zum 01.05.2017 in meinen Besitz übergegangen.
Meine dritte Eigentumswohnung
Meine dritte Eigentumswohnung hilft mir nicht bei meinem Ziel, die finanzielle Freiheit zu erreichen, weil ich diese für mich gekauft habe. Da die Wohnung aber in einer der besten Gegenden meiner Stadt liegt gehe ich davon aus, dass ich die Wohnung jederzeit sehr gut vermieten kann, falls ich mir überlege, doch in ein Haus oder in eine andere Stadt zu ziehen. Des Weiteren kalkuliere ich auf Grund der sehr guten Lage eine jährliche Wertsteigerung von ca. 3 % für die Wohnung ein.
Objektdaten:
- Baujahr 1998
- Kaufpreis 136.000 € (heruntergehandelt von 144.000 €)
- Garage und PKW-Stellplatz
- Gasheizung
- zweites OG
- 115 qm
- 4 Zimmer
- Balkon
- Dusche und Badewanne
- Einbauküche
Die Wohnung ist zum 01.05.2018 in meinen Besitz übergegangen.
Meine vierte Wohnung
Meine vierte Wohnung wurde mir von einem Makler angeboten, der früher mit mir zusammen in der Bank gearbeitet hat. Das Interessante bei der Wohnung war, dass der Verkäufer schnell Geld brauchte. Dadurch konnte ich ein echtes Schnäppchen machen.
Objektdaten:
- Baujahr 1990
- Kaufpreis 74.000 € (von 82.000 € heruntergehandelt)
- Garage und Stellplatz
- drittes OG
- 85 qm
- 3 Zimmer
- Balkon
- zwei Bäder mit Dusche
- Einbauküche
- Nachtspeicheröfen
- 520 € Kaltmiete
- 50 € Miete für Garage und Stellplatz
Hey, super interessante Immobilien und wir haben ca das gleiche Alter!
Kurze Frage zur Finanzierung: Wie viel % Eigenkapital hattest du ca. bei deinen Immobilien immer dazugesteuert? Oder komplett Kredit aufgenommen?
Wirst du dann den Kredit nur durch Vermietung abbezahlen? Was machst du im Falle von Leerstand?
Hi Maximilian,
Vielen Dank für deine vielen Fragen und sry, dass ich erst jetzt zum antworten komme.
Zu deinen Fragen:
Wie viel % Eigenkapital habe ich eingesetzt?
Bisher habe ich alle Immobilien plus Nebenkosten finanziert. Man muss an dieser Stelle aber zwei Dinge beachten.
1. Ich habe meine Immobilien durch schnelles handeln und langes Suchen deutlich unter Wert kaufen können. Würden meine Immobilien jetzt bewertet werden wäre die Beleihung nicht bei 110% sondern eher im 90-95% Bereich.
2. Durch mein Aktiendepot verschiedene Sparplan und Tagesgeldkonten verfüge ich über genug Vermögen, welches meine Bank als zusätzliche Sicherheit ansieht.
Werde ich meine Wohnungen nur durch Vermietung abbezahlen?
Zu dieser Frage könnte ich einen eigenen Blogbeitrag schreiben.(vielen Dank für die Anregung)
Grundsätzlich reichen meine Netto-Mieten bei jeder Wohnung um die aktuelle Rate bedienen zu können. Ich könnte, solange die Mieten in meiner Region nicht stark fallen, die Wohnungen bequem über 25-30 Jahre abbezahlen.
Allerdings spiele ich mit dem Gedanken die Wohnungen nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei zu verkaufen. Auf diese Weise könnte ich ein große Menge Kapital freisetzen und größere Projekte finanzieren. Das Kapital Stamm dabei ganz von meinen Mietern, da deren Miete die Wohnung getilgt hat.
Wie gehe ich mit Leerstand um?
Aktuell ist die Nachfrage nach Wohnungen so groß, dass auf jede (gute) Wohnung 50-100 Anfragen kommen. Allerdings kann es trotzdem mal vorkommen, dass eine Wohnung mal einen oder zwei Monate leer steht. Durch die Wohnung die nächsten Monat in meinen Besitz übergeht erziele ich mtl. so viel Überschuss, dass die anderen Wohnungen immer eine leerstehende decken können. Des Weiteren spare ich in Zeiten der Vollvermietung Geld um für solche Fälle gerüstet zu sein.
Ich wünsch dir eine sonnige Woche.