Notfallreserve

Meine persönlichen Reserven

Als ich mit 16 meinen ersten Nebenjob begann, schwankte mein monatliches Einkommen zwischen 300 € und 400 €. Dieses setzte sich aus 100 € Taschengeld und 200 € bis 300 € Gehalt für meinen Nebenjob zusammen. Obwohl ich die meisten Monate nicht “so viel” Geld ausgab und es damals noch gute Zinsen von über 3% auf mein Jugendmarkt-Sparbuch gab, dachte ich nie daran, monatlich etwas zu sparen. Ebenfalls habe ich nie daran gedacht, einen Notgroschen zu bilden. Größere Ausgaben hingegen bezahlte ich immer vom Sparbuch, wenn das angesammelte Geld auf dem Girokonto nicht ausreichte. Dies führte dazu, dass sich meine Reserven schnell verkleinerten.

Beginn meiner Banklehre

Mit dem Beginn meiner Banklehre erhielt ich Einblick in unzählige Bankverbindungen und die damit verbundenen Guthaben oder Schulden. Leider musste ich feststellen, dass gerade jüngere Kunden und Berufseinsteiger oftmals kaum Reserven besaßen, sondern ganz im Gegenteil wegen “sehr kleiner” Beträge Mahnungen bekamen (Handyrechnung oder Fitnessstudiobeiträge).

Diese Erfahrungen brachten mich dazu, meine eigene finanzielle Situation zu überdenken. Ich hatte damals den Großteil meines Geldes in Aktien investiert und sowohl auf meinem Girokonto, als auch auf meinem Sparbuch nur wenige hundert Euro liquide. Mein damaliger Bankberater und Kollege gab mir die Empfehlung immer zwischen zwei und drei Monatsgehältern als Notgroschen auf dem Sparbuch zu haben. Ich entschied mich dafür, so schnell wie möglich drei Monatsgehälter auf meinem Sparbuch anzusparen. Bei einem Azubigehalt von ca. 700 € Netto und einem Guthaben von grob 500 € auf dem Sparbuch benötigte ich noch 1.600 €. Um diese Lücke schnell zu schließen, sparte ich die nächsten Monate je 400 € von meinem Gehalt, das ganze Weihnachtsgeld und alle Dividendenzahlungen in dieser Zeit. Nach drei Monaten erreichte ich die angestrebte Reserve von 2.100 €.

Meine Konsumreserve

Nachdem ich meinen Notgroschen zusammen gespart hatte, wollte ich die 400 € monatlich in einen Fondssparplan investieren. Dadurch wollte ich mit meiner Sparrate eine höhere Rendite als auf dem Sparbuch erzielen. Als ich meinem Berater meine Idee erzählte, empfahl mir dieser, monatlich lieber weniger zu sparen. Er stellte mir die Frage, wovon ich mein nächstes Handy oder meinen nächsten Urlaub bezahlen möchte. Darauf erwiderte ich, dass es ja nicht so schlimm sei, dafür an die Reserve zu gehen, wenn ich sie danach wieder auffüllte. Mein Berater entgegnete, was denn wäre, wenn mein Auto in der Zeit ebenfalls kaputt ginge. Auch wenn mein Aktiendepot wesentlich größer als meine Reserve war, wollte ich nie gezwungen sein, Aktien zu verkaufen, weil ich es muss, sondern immer nur, weil ich es will. Sonst bestünde die Gefahr, dass ich in einer schwachen Marktphase verkaufen muss. Dadurch könnte es dazu kommen, dass ich weniger Geld für die Aktien bekäme, als ich in diese investiert habe. Er empfahl mir, 200 € monatlich in den Fonds zu investieren und ein zweites Sparbuch zu eröffnen. Das zweite Sparbuch sollte eine Konsumreserve werden und das erste als Notgroschen immer unberührt bleiben. Bis heute erhöhe ich bei jeder Gehaltssteigerung meine Notreserve, welche ich zum Glück noch nie gebraucht habe.

Notfall ohne Notreserve?

In der Zeit, in der ich als Bankkaufmann gearbeitet habe, sind mir leider viele Fälle begegnet, in denen gerade junge Menschen einen Notfall ohne Notgroschen hatten. Oft wollten diese Kunden gar keinen Kredit aufnehmen, hatte aber leider keine andere Wahl (z.B. Autoreparatur). Da diese Kunden eigentlich keinen Kredit wollten, wollten sie eine so kurze Laufzeit wie möglich, um den Kredit schnell zu tilgen. Eine kurze Laufzeit bringt auch “leider” immer eine sehr hohe Kreditrate mit. Dadurch hätten meine Kunden während der Kreditlaufzeit noch weniger die Möglichkeit, eine Rücklage aufzubauen. Ich habe meinen Kunden daher immer empfohlen, eine längere Laufzeit und dafür eine niedrigere Rate zu wählen. Die Differenz zwischen der ursprünglichen Rate und der neuen Rate sparten meine Kunden als Dauerauftrag auf ein Tagesgeldkonto.

Diese Methode brachte meinen Kunden folgende Vorteile:

  1. Tritt ein weiterer Notfall auf, muss evtl. kein zweiter Kredit aufgenommen werden.
  2. Eine Kreditrate ist eine Pflichtrate, eine Sparrate ist eine Kannrate. Sollte es am Ende des Monats mal eng werden, kann die Sparrate verkleinert werden, eine Kreditrate allerdings nicht.
  3. Der Kunde kann nach ein oder zwei Jahren die Hälfte seines Notgroschens für eine Sondertilgung nutzen.
  4. Nach dem Abbezahlen des Kredits, hat der Kunde einen Notgroschen und kann die freie Kreditrate nutzen, um sich eine Konsumrücklage zu bilden.
  5. Ein großer Teil seines Gehalts ist nicht blockiert, falls wirklich ein zweiter Kredit aufgenommen werden muss.

Viele meiner Kunden, die diesen Rat von mir angenommen haben, mussten durch die längere Laufzeit zwar mehr Kreditzinsen zahlen, haben mir aber nach einigen Monaten gespiegelt, dass sie mit dieser Lösung “viel besser schlafen können”.

Meine Rücklagen heute

Nach vielen Jahren des Sparens und Geldanlegens, habe ich mir die unterschiedlichsten Rücklagen aufgebaut:

  1. Meinen Notgroschen, welchen ich hoffentlich weiterhin nicht brauche.
  2. Meine Konsumrücklage, welche ich variabel bespare.
  3. Eine Mietausfallrücklage: hierfür sammelt sich ein Überschuss auf meinem Mietkonto an.
  4. Eine Renovierungsrücklage: um diese aufzubauen, spare ich monatlich einen festen Betrag in einen Bausparvertrag mit 1% Guthabenszins.
  5. Eine Aktiencrashrücklage: diese Rücklage baue ich parallel zu meinem Aktiendepot auf, um im Fall eines Aktiencrashs günstig viele Aktien kaufen zu können.

Zu meiner Mietausfallrücklage, meiner Renovierungsrücklage und meiner Aktiencrashrücklage werde ich später extra Artikel schreiben.

Nebenkostenabrechnungen

Meine ersten Nebenkostenabrechnungen

Das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen habe ich viele Monate aufgeschoben. Sowohl die Zeit, als auch die Lust mich damit zu beschäftigen, haben mir gefehlt. Obwohl ich mir so viel Zeit für das Erstellen genommen habe, hat keiner meiner Mieter gefragt, wie lange sie noch warten müssten – eventuell wollten meine Mieter auch keine schlafenden Hunde wecken. Denn obwohl die Energiepreise in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind, hätte es trotzdem zu einer Nachzahlung kommen können.

Wozu gibt es Nebenkosten?

Beim Vermieten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Warm- und Kaltmiete. Anhand der Kaltmiete errechne ich, ob eine Wohnung für den Vermieter profitabel ist. Für diese Berechnung ziehe ich von der Kaltmiete einen Sicherheitsabschlag für die Instandhaltung und meine erwarteten Steuern ab. In der Warmmiete hingegen sind alle Kosten enthalten, welche auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Damit der Mieter nicht einen hohen Betrag am Ende des Jahres zahlen muss, wird in der Regel ein monatlicher Betrag vereinbart.

 

Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Ich habe Euch die Aufstellung vom Deutschen Mieterbund herausgesucht, die alle Kostenpunkte aufführt, die in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden dürfen.

 

  • Grundsteuer: Diese wird von der jeweiligen Kommune erhoben.
  • Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
  • Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
  • Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
  • Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
  • Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
  • Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
  • Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
  • Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
  • Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
  • Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Was ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?

Auch wenn ich mit dem Erstellen der Nebenkostenabrechnung spät dran war, dürft Ihr Euch nicht zu viel Zeit lassen. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei den Mietern eingehen. Braucht Ihr länger als zwölf Monate, habt Ihr kein Recht mehr von Eurem Mieter das Geld zu verlangen. Des Weiteren solltet Ihr es Euch nicht zu leicht machen und mit dem Mieter keine Pauschale vereinbaren. Verbraucht Euer Mieter mehr als die Pauschale deckt, habt Ihr keine Möglichkeit über eine Nebenkostenabrechnung Geld nachzufordern.

 

Meine ersten beiden Wohnungen

Praktischerweise ist meine erste Wohnung pünktlich zum 01.01.2017 in meinen Besitz übergegangen. Dadurch musste bei der Nebenkostenabrechnung nichts auseinander gerechnet werden. Beim Vertragsbeginn habe ich mit meinen Mietern eine monatliche Vorauszahlung von 180 € vereinbart. Dies macht für das Jahr 2017 insgesamt einen Betrag von 2.160 € aus. Aus den Unterlagen, die mir die Hausverwaltung zur Verfügung stellte, erstellte ich eine Tabelle und sendete meinen Mietern diese zu.

 

Nebenkostenabrechnung

 

Meine zweite Wohnung habe ich zum 01.05.2017 gekauft. Da für diese Wohnung parallel dazu auch zum 01.05. ein neues Mietverhältnis begann, hatte ich vor dem Erstellen dieser Nebenkostenabrechnung mehr Respekt. Ich ging damals davon aus, dass ich das Jahr und die unterschiedlichen Miet- und Besitzverhältnisse selber aufwändig auseinander rechnen dürfte. Allerdings stellte ich dieses Jahr mit Freude fest, dass das alles von der Hausverwaltung erledigt wird. Bei meiner zweiten Wohnung konnte sich mein Mieter über eine höhere Rückzahlung freuen.

Nebenkostenabrechnung zweite Wohnung

Durch die sehr geringen Heiz- und Wasserkosten erhielt mein zweiter Mieter fast 200 € zurück.

Ich bat beide meiner Mieter darum, mir die Richtigkeit der Abrechnung zu bestätigen, damit ich anschließend das Geld an sie auszahlen konnte.

Nebenkosten erhöhen?

Obwohl es bei beiden Fällen zu Rückzahlungen kam, lässt sich ein Vergangenheitswert nie auf die Zukunft übertragen. Diese Erfahrung hilft mir zwar, ein erstes Gefühl zu bekommen, allerdings kann man sich darauf auf Dauer nicht verlassen. Ebenfalls zahle ich lieber zurück, als meinen Mietern wegen 50 € hinterher zu laufen. Nebenkostenerhöhungen sind die in Deutschland am meisten akzeptierte Mieterhöhungen. Da der Überschuss bei meiner ersten Wohnung sehr gering war und die Energiepreise 2017 wieder leicht gestiegen sind, überlege ich aktuell, die Nebenkosten um 10 € monatlich zu erhöhen. Wenn ich bei dieser Überlegung zu einer Entscheidung gekommen bin, teile ich diese in einem separaten Beitrag mit.

 

Rückzahlung auch für mich

Auch als Eigentümer zahlt man monatlich eine Summe X an die Hausverwaltung. Wenn bei diesem Betrag ein Überschuss übrig bleiben sollte, erhält man diesen am Ende des Abrechnungszeitraums zurück. Bei meinen beiden Wohnungen hat das für mich ein extra Taschengeld von insgesamt ca. 300 € bedeutet.

HeidelbergCement 10.08.2018

Weiterer Aktienkauf im August

Nachdem ich im August meinen dritten und erst einmal letzten Kauf von Allianz-Aktien durchgeführt habe, habe ich mich dazu entschieden, nun einen anderen Aktienkauf zu tätigen. In diesem Beitrag möchte ich Euch meine Gründe vorstellen, wieso ich HeidelbergCement-Aktien gekauft habe.

Aktienkauf
Kauf HeidelbergCement

 

Günstige Bewertung für einen Aktienkauf

Die Aktie von HeidelbergCement bietet den Anlegern aktuell eine günstige Bewertung, sowie die Aussicht auf zukünftige Dividendensteigerungen.

Der Kursrücksetzer führte die Aktie von etwa 96 € auf grob 70 € zurück. Des Weiteren führten im Juni und August, nach Daten der BaFin, mindestens drei Vorstandsmitglieder Aktienkäufe im Gegenwert von grob 600,7 T€ durch. (Bei HeidelbergCement ist für Vorstandsmitglieder grundsätzlich auch ein Eigeninvestment vorgesehen.)

Dem Aufsichtsrat ist es also offensichtlich wichtig, dass der Vorstand auch in dieser Hinsicht von Rücksetzern der Aktie betroffen ist.

Gute Arbeit des Managements

Dabei glänzt man mit einer Reihe von positiven Aspekten. Im Rahmen der Vision 2020 war ein Anstieg des freien Cashflows nach Instandhaltungsinvestitionen und vor Erweiterungsinvestitionen für den Dreijahreszeitraum bis 2020 auf rund 6 Mrd. € anvisiert. Für die Netto-Wachstumsinvestitionen galt von 2018 bis 2020 eine Grenze von 1 Mrd. €. Dabei ist allerdings eine aktive Portfoliopolitik einzurechnen. Für Desinvestitionen visierte man ein Verkaufsvolumen von 1,0 Mrd. bis 1,5 Mrd. € an, dem selektive Wachstumsinvestitionen im Volumen von 1,5 Mrd. bis 2 Mrd. € gegenüberstehen könnten. Des Weiteren setzt man, um den freien Cashflow auszubauen, neben dem besagten Portfoliomanagement auch auf kontinuierliche Verbesserungen bei der Effizienz und Einsparungen bei den Finanzierungskosten.

Ein Meisterstück für den letzteren strategischen Baustein war die Übernahme von Italcementi. Bei Abschluss des Deals im Jahr 2015 war laut dem Geschäftsbericht 2017 ein Synergiepotenzial von ca. 175 Mio. € veranschlagt. Anschließend wurde dieses Ziel im Jahr 2016 nicht nur auf 470 Mio. € bis Ende 2018 hochgefahren, sondern sogar auch im vergangenen Jahr schon mit 513 Mio. € an realisierten Synergien deutlich übertroffen.

Ein  weiteres wichtiges Themenfeld ist die Digitalisierung natürlich auch für HeidelbergCement. In den kommenden Jahren soll die Einführung von digitalen Plattformen dabei helfen, in den Bereichen Produktion, Logistik, Instandhaltung sowie Einkauf ein Einsparvolumen von mehr als 200 Mio. € zu heben.

Ebenfalls 200 Mio. € Einsparpotenzial sah man in der Vision 2020 durch die Absenkung der Finanzierungskosten. Dies soll durch die Refinanzierung von Anleihen mit hohem Zinsniveau erreicht werden.

Bauboom nimmt zu

Der Bauboom in Deutschland hat im vergangenen Jahr zu einem deutlichen Anstieg des Zementverbrauchs geführt. Insgesamt seien 2017 in der Bundesrepublik rund 28,8 Mio. Tonnen Zement verbraucht worden. Das seien fünf Prozent mehr als im Vorjahr, teilte der Verein Deutscher Zementwerke (VDZ) am Donnerstag in Düsseldorf mit. Das Wachstum sei vor allem auf höhere Neubauinvestitionen zurückzuführen.

 

Ich habe auf dieser Grundlage eine erste Position in mein Depot gelegt und werde diese in den nächsten Monaten ausbauen.

 

 

Dieser Artikel ist nur zu Information geschrieben und stellt keine Anlageberatung da. Ich besitze Aktien des vorgestellten Unternehmens.

Meine dritte Immobilie für passives Einkommen

Meine vierte Eigentumswohnung

Vor einigen Wochen rief mich ein ehemaliger Arbeitskollege, welcher sich inzwischen als Immobilienmakler selbstständig gemacht hat, an. Er hatte an einen seiner Kunden ein Haus vermittelt. Doch seinem Kunden drohte die Finanzierung zu platzen, da seine Bank mehr Eigenkapital für die Finanzierung verlangt. Das nun benötigte Eigenkapital will sich sein Kunde beschaffen indem er eine seiner Wohnungen verkauft und da hat mein Ex-Kollege direkt an mich als potentiellen Käufer gedacht.

Hier kommen zwei Dinge zusammen, welche den Deal für mich von Anfang an besonders interessant gemacht haben. Der Verkäufer hat Zeitnot und braucht das Geld lieber gestern als heute. Der zweite Punkt ist, dass er das Geld benötigt, um sich eine Immobilie zu kaufen, die er selbst nutzen möchte. Menschen haben die Angewohnheit, dass ihr rationales Denken aussetzt wenn sie etwas unbedingt wollen. Der Verkäufer will also sein neues Haus haben und um dieses zu bekommen ist er wahrscheinlich bereit, seine Eigentumswohnung mit großem Rabatt zu verkaufen.

Die Besichtigung

Nachdem mir mein Ex-Kollege die Umstände, die zum Verkauf der Wohnung führen würden, erzählt hatte, sagte ich ihm sofort einen Besichtigungstermin zu. Ebenfalls versicherte ich ihm bereits am Telefon, dass ich schnell zahlen kann, falls die Immobilie so gut sein sollte wie er sagt. Bei der Besichtigung fand ich eine 85 Quadratmeter große Wohnung vor, welche in einem sehr guten Zustand war. Der Besitzer hatte erst vor zwei Jahren alle drei Bäder renoviert und in der ganzen Wohnung neuen Fußboden verlegen lassen. Ebenfalls sind von der Hausverwaltung die Fenster und die Heizungsanlage erneuert worden. Dadurch sind die Energiewerte für die Wohnung sehr gut und zukünftige Mieter können sich über niedrige Heizkosten freuen. Die nächste Besonderheit ist, dass zu der Wohnung sowohl ein PKW-Stellplatz direkt vor dem Haus, als auch eine Garage gehören. Auch über einen Renovierungsstau brauche ich mir bei dem Haus keine Gedanken machen, da die Instandhaltungsrücklage mit 160.000 € gefüllt ist. Bei einem Haus mit 16 Wohnungen bedeutet das 10.000 € pro Wohnung. Des Weiteren gehört zu der Wohnung ein 12 Quadratmeter großes Zimmer im Dachgeschoss. Das zusätzliche Zimmer macht die Wohnung gerade für Familien mit mehr als einem Kind interessant.

 

Die Kaufpreisverhandlung

Nach der Besichtigung stand für mich fest, dass ich diese Wohnung sehr leicht zu einem guten Preis vermieten kann und ich dadurch mein passives Einkommen weiter steigern werde. Da die Wohnung in einem sehr guten Zustand war, stellte ich mich darauf ein, dass der Verkäufe mindestens 85.000 € haben möchte, plus einen Aufschlag für die Garage und den PKW-Stellplatz. Ich war überrascht als mir der Makler sagte, dass dem Verkäufer ein Preis von insgesamt 79.000 € vorschwebt. Auch gab mir der Makler zu verstehen, dass der Verkäufer für das Haus nur 65.000 € Eigenkapital benötige. Durch dieses Wissen bot ich dem Verkäufer 70.000 € und teilte ihm mit, dass ich in 4 Wochen zahlen könnte. Nach meinem Angebot hörte ich von meinem Ex-Kollegen erstmal eine Woche gar nichts. Doch dann klingelte spät abends mein Handy und mein er teilte mir mit, dass der Verkäufer sich auf 73.000 € einlassen würde, wenn ich immer noch in 4 Wochen zahlen könnte. Ich sagte zu und vereinbarte den nächsten Termin mit meiner Bank.

 

Erhöhung meines passiven Einkommens

Für die Wohnung rechne ich mit einem Quadratmeterpreis von 6 €. Das bedeutet bei 85 Quadratmetern eine Kaltmiete von 510 €. Zu der Kaltmiete kommen noch 70 € für den PKW-Stellplatz und die Garage hinzu, wodurch die Mieteinnahmen auf 580 € steigen. Für die Finanzierung der Eigentumswohnung schwebt mir eine 110%-Finanzierung vor, was bedeutet, dass ich ein Darlehen von ca. 81.000 € brauche. Wie bei meinen anderen Darlehen soll die Annuität 4,5 % betragen, was bei 81.000 € eine Rate von ca. 305 € ergibt.

Das ergibt grob ein zusätzliches passives Einkommen von 275 €, welches ausreicht um die nicht umlagefähigen Kosten für die Wohnung zu decken. Um mein passives Einkommen noch weiter zu steigern, habe ich für einen Teil der Darlehenssumme eine Tilgungsaussetzung über zwei Jahre vereinbart. Durch diese Aussetzung steigt mein Überschuss von 275 € auf 310 € an.

 

Mieter suchen

Bei meinen ersten beiden Wohnungen hatte ich das Glück, dass ich meine Mieter direkt mit gekauft habe. Dies ist bei dieser Wohnung leider nicht der Fall und ich darf das erste Mal Mieter suchen. Da meine Nachforschungen über den Mietpreis in der Lage der Wohnung ergeben haben, dass die Durchschnittsmiete bei 6,50 € pro Quadratmeter liegt, bin ich sehr optimistisch, dass ich schnell einen Mieter finde, der bereit ist, 6 € zu zahlen. Über meine Erfahrungen, die ich bei der Mietersuche sammele, werde ich Euch in einem anderen Beitrag informieren. Durch meine Nachforschungen gehe ich ebenfalls davon aus, dass ich die Miete später ohne Probleme erhöhen kann und dadurch mein passives Einkommen noch einmal ansteigt.

Meine Immobilien

Mein Immobilienportfolio

In diesem Beitrag stelle ich Euch kurz und knackig mein Portfolio an Immobilien vor, welches mich dabei unterstützen soll, finanziell frei zu werden. Damit Ihr immer einen aktuellen Überblick erhaltet, werde ich diesen Beitrag für Euch laufend aktualisieren. Wie ich meine Immobilien gefunden habe, sie finanziere und verwalte, werde ich Euch in anderen Beiträgen zeigen.

Meine erste Eigentumswohnung

Nachdem ich im Juli 2015 meine Ausbildung zum Bankkaufmann erfolgreich abgeschlossen hatte und unbefristet übernommen wurde, fing ich an, mich intensiv mit dem Thema Vermietung und Finanzierung von Immobilien zu beschäftigen.

Um meine Bonität zu verbessern, fing ich an, monatlich 500 € zu sparen und ein Jahr später startete ich mit der Immobiliensuche.

Im Oktober fand ich dann die erste Eigentumswohnung, welche meine Kriterien erfüllte.

Kriterien:

  • kein Renovierungsstau
  • Heizung ein Jahr vorher erneuert
  • keine geplanten Renovierungen in den nächsten Jahren
  • Badezimmer verfügt über ein Fenster
  • gute Lage*
  • niedrige Energiekosten
  • Balkon oder Terrasse
  • positiver Cashflow
  • mindestens ein PKW-Stellplatz
  • Dusche

*kurze Wege zu Schulen, Bahnhof und Einkaufsmöglichkeiten

Objektdaten:

  • Baujahr 1980
  • Kaufpreis 81.000 € (heruntergehandelt von 85.000 €)
  • Garage Baujahr 2000
  • Gasheizung
  • erstes OG
  • 86 m²
  • 3 Zimmer
  • Dusche und Badewanne
  • Einbauküche
  • Balkon
  • 400 € Kaltmiete
  • 50 € Miete für die Garage

Die Wohnung ist zum 01.01.2017 in meinen Besitz übergegangen.

Meine zweite Eigentumswohnung

Da ich auf der Suche nach meiner ersten Eigentumswohnung mit vielen Maklern Kontakt aufgenommen hatte, erreichte mich kurz nachdem ich meine erste Wohnung gekauft habe ein interessantes Exposé.

Objektdaten:

  • Baujahr 1970
  • Kaufpreis 47.000 € (heruntergehandelt von 51.000 €)
  • PKW-Stellplatz
  • Gasheizung
  • Erdgeschoss
  • 75 m²
  • 3 Zimmer
  • Dusche und Badewanne
  • Einbauküche
  • Balkon
  • 380 € Kaltmiete

Die Wohnung ist zum 01.05.2017 in meinen Besitz übergegangen.

Meine dritte Eigentumswohnung

Meine dritte Eigentumswohnung hilft mir nicht bei meinem Ziel, die finanzielle Freiheit zu erreichen, weil ich diese für mich gekauft habe. Da die Wohnung aber in einer der besten Gegenden meiner Stadt liegt gehe ich davon aus, dass ich die Wohnung jederzeit sehr gut vermieten kann, falls ich mir überlege, doch in ein Haus oder in eine andere Stadt zu ziehen. Des Weiteren kalkuliere ich auf Grund der sehr guten Lage eine jährliche Wertsteigerung  von ca. 3 % für die Wohnung ein.

Objektdaten:

  • Baujahr 1998
  • Kaufpreis 136.000 € (heruntergehandelt von 144.000 €)
  • Garage und PKW-Stellplatz
  • Gasheizung
  • zweites OG
  • 115 m²
  • 4 Zimmer
  • Balkon
  • Dusche und Badewanne
  • Einbauküche
  • Balkon

Die Wohnung ist zum 01.05.2018 in meinen Besitz übergegangen.

 

P2P mit Mintos

Finanzielle Freiheit mit Mintos?

Mintosübersicht August 2018

Meine Erfahrungen mit Mintos

Im September 2016 habe ich mein Konto bei Mintos eröffnet und eine erste Einzahlung von 300 € getätigt. Seitdem ist Mintos stark gewachsen und es konnten viele Darlehensanbahner gewonnen werden. Zu dieser Zeit waren auf Mintos 67,5 Mio € investiert. Heute (August 2018) sind es 928 Mio €.

In der Zeit, seit der ich bei Mintos investiert bin, habe ich jeden Monat mindestens 80 € eingezahlt und hatte noch keinen einzigen Ausfall.

Des Weiteren habe ich bereits zwei Freunde für Mintos geworben, welche ebenfalls noch keinen einzigen Ausfall bei Mintos hatten. Freunde werben bringt Euch den Vorteil, dass Ihr 1 % der Summe, welche Freunde investieren als Gutschrift erhaltet. Dadurch lässt sich die Rendite, welche Ihr mit Mintos erzielen könnt weiter steigen und Ihr erreicht die finanzielle Freiheit deutlich schneller.

Autoinvest für die finanzielle Freiheit

Direkt nach der Eröffnung meines Kontos bei Mintos habe ich das Autoinvest eingestellt, da ich mich zukünftig so wenig wie möglich um das hier angelegte Geld kümmern möchte.

Ich möchte lediglich alle paar Monate die P2P-Entwicklung meines Investments auswerten, mich aber nicht um die Anlage des Geldes kümmern.

Einstellungen meines Autoinvest:

  • nur Darlehen mit Rückkaufgarantie
  • Zinssatz: 8 % bis 13,5 %
  • Laufzeit: 4 bis 25 Monate
  • Größe des Portfolios: 12.000 €
  • max. Anlage pro Kredit: 25 €
  • Währung: Euro
  • Länder: Alle
  • neu investieren?: Ja

 

Mein passives Einkommen durch Mintos

Dadurch, dass ich nur 25 € pro Kredit investiere, verteilen sich meine Einlagen von 2.890 € auf 264 Kredite. Durch diese breite Streuung bekomme ich fast täglich einen Zahlungseingang bestehend aus Tilgung  und Zinszahlung und immer, wenn sich auf meinem Konto 25€ angesammelt haben, arbeitet mein Autoinvest für mich und legt das Geld in ein neues Darlehen an. Auf diese Art arbeitet der Zinseszinseffekt am besten für mich und bringt mich der finanziellen Freiheit täglich näher.

Seit Anfang des Jahres habe ich es geschafft, jeden Monat mehr als 25 € Zinsen zu erhalten und das passive Einkommen wird langsam deutlich spürbar.

Allianz 03.08.2018

Letzter Allianz-Aktienkauf

 

Kaufabrechnung Onvista

Im August konnte ich wie geplant meinen dritten und letzten Kauf von Allianz-Aktien durchführen. Damit befinden sich nun 9 Allianz-Aktien in meinem Depot. Da ich den Aktienmarkt aktuell für sehr hoch bewertet halte, habe ich mich beim Aufbau dieser Aktienposition dafür entschieden mein Investitionsvolumen von ca. 1.500€ durch drei zu teilen. Dadurch haben sich für folgende Kaufkurse ergeben:

 

  • 177,54 € pro Aktie am 08.06.2018
  • 173,68 € pro Aktie am 02.07.2018
  • 186,98 € pro Aktie am 03.08.2018

 

Mein durchschnittlicher Kaufkurs beträgt 179,40 €. Durch das Aufteilen meiner Käufe konnte ich das Risiko in einen fallenden Aktienmarkt zu kaufen, minimieren und zwei Positionen, im Vergleich zum heutigen Kurs (06.08.2018) von 189,30 €, sehr günstig kaufen.

 

Da ich den Aktienmarkt weiter für sehr politisch getrieben halte, werde ich meine zukünftigen Aktienkäufe ebenfalls durch drei teilen. Damit will ich das Risiko minimieren, vor einer negativen Korrektur des Marktes, einen zu großen neuen Aktienkauf zu tätigen.

 

Leider habe ich die Allianz-Aktien erst gekauft, nachdem die Dividende ausgeschüttet wurde, wodurch ich erst 2019 das erste Mal eine Dividende von diesem Konzern erhalte. Dadurch helfen mir diese Aktien nicht mehr beim Erreichen meines Ziels im Jahr 2018, 1.000 € Dividende passivem Einkommen zu erhalten. Auf der anderen Seite habe ich damit bereits einen Kauf getätigt, welcher mir für mein Ziel 2019 (noch nicht festgelegt) hilft.

 

Was erwarte ich von dem Aktienkauf?

Für das Jahr 2018 hat die Allianz eine Dividende von 8 € an ihre Aktionäre ausgeschüttet und damit mal wieder die Dividende gesteigert. Ich gehe davon aus, dass langsam steigende Zinsen in den USA und Großbritannien dazu führen, dass die Allianz zukünftig wieder leichter höhere Renditen und Überschüsse erwirtschaften kann. Ebenfalls führt die Allianz nun schon das zweite Jahr in folge ein Aktienrückkaufprogramm durch, welches die Anzahl der Dividendenberechtigten Aktien verringert. Die ebnet weiteren Dividenden- und Kurssteigerungen den Weg. Diese Dinge werden dazu führen mein passives Einkommen weiter zu steigern.

 

Historische Dividendensteigerung

 

2012 2013 2014 2015 2016 2017
4,50 € 5,30 € 6,85 € 7,30 € 7,60 € 8,00 €

 

Durchschnittlich erwarten die Analysten für das Geschäftsjahr 2018 eine Steigerung der Dividende auf 8,68 €. Das würde mir eine Bruttodividende von 78,12 € und eine Nettodividende von 57, 52 € einbringen.  Das bedeutet umgerechnet fast einen ganzen weiteren Tag finanzielle Freiheit.

 

 

Ich bitte Euch, zu beachten, dass dies lediglich meine Meinung ist und dies keine Beratung oder Empfehlung darstellt.

Depotentwicklung

Depotübersicht (Stand 06.08.2018)

Depotentwicklung bis August 2018

 

Ich werde Euch immer am Anfang eines Monates eine aktuellen Depotübersicht zur Verfügung stellen. Zusätzlich werde ich die Ursachen für die größten Schwankungen innerhalb des vergangen Monats analysieren.

 

Da dies mein erster Depotperformance-Beitrag ist, nehme ich die aktuellen Zahlen als Startwert.

Derzeit habe ich Aktien in einem Gesamtwert von 19.968,48 € gekauft, welche bisher eine Performance von +10,73 % erreicht haben und dadurch mein Depot auf einen Wert von 22.111,64 € getrieben haben. Sollte der Aktienmarkt nicht stark einbrechen, habe ich bereits jetzt mein Jahresziel (einen Depotwert von 20.000 €) erreicht.

Darüber hinaus halte ich für spontane Kaufgelegenheiten auf meinem Brokerkonto ca. 3.500 € flüssig, um jederzeit auf Veränderungen am Markt reagieren zu können.

Bei der Depotperformance werde ich die erhaltenen Dividenden absichtlich nicht mitberechnen, da diese Erträge kurzfristig in neue Aktienkäufe investiert werden.

Finanzielle Freiheit vs Konsumkredite

Wozu gibt es Konsumkredite?

 

Ganz einfach weil Menschen Wünsche und Bedürfnisse haben, jedoch nicht über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen, diese auch zu verwirklichen. Banken hingegen verfügen über diese finanziellen Mittel und möchten diese entsprechend gewinnbringend einsetzen und verlangen daher für das geliehene Geld Zinsen.

Fast jeder Mensch in Deutschland kann ohne großen Aufwand an die fehlenden finanziellen Mittel gelangen. Eine einfache Google-Anfrage zeigt deutlich und eindrucksvoll, wie groß der Markt an Krediten ist.

 

Zum Suchbegriff “Kredit” gibt es über 120 Mio. Treffer. Auf den ersten Seiten finden sich dabei fast ausschließlich Angebote von Banken.

Warum sind Konsumkredite Gift für die finanzielle Freiheit?

 

Typische Beispiele, warum Konsumschulden gemacht werden:

  1. Kredit für ein neues / gebrauchtes Auto, z.B. von der Autobank
  2. Ratenzahlung für Technik, Möbel, Urlaub etc.
  3. Shopping mit der Kreditkarte und der belastete Betrag wird automatisch mtl. in einen Ratenkredit umgewandelt
  4. Nutzung des Dispokredit auf dem Girokonto ohne diesen wieder auszugleichen

 

Doch warum soll das jetzt alles so schlecht sein – immerhin wollen doch viele das Leben jetzt genießen, da man ja nicht weiß, was in 5 oder 10 Jahren ist. Auch ist es doch schön, jetzt schon ein teures Auto mit viel Komfort fahren zu können und nicht erst Jahre zu sparen.

Grundsätzlich ist es auch toll in Notfällen leicht an Liquidität zu kommen. Allerdings schränkt jede Konsumkreditrate Euren Vermögensaufbau ein und damit auch das Ziel, die finanzielle Freiheit zu erreichen. Dies möchte ich Euch an einem Beispiel verdeutlichen.

Ausgangssituation:

Durch den Abschluss Eurer Ausbildung steigt Euer monatliches Einkommen von 600 € Netto, auf 1.600 € Netto und Ihr zieht mit einem Freund in eine gemeinsame Wohnung. Nachdem Ihr Euch nun ein paar Monate an die neuen Ausgaben gewöhnt habt, stellt Ihr fest, dass Ihr monatlich 600 € über habt.

Wenn Ihr die 600 € nun regelmäßig anlegen würdet, hättet Ihr nach 6 Jahren ein Kapital von 51.854,52 € zur Verfügung. ( Berechnet mit 6% Nettorendite)

6 Jahre, 600 € mtl. sparen

Wie gut der Zinseszins für Euch und eure finanzielle Freiheit arbeitet, könnt Ihr der nachstehenden Grafik entnehmen.

Kapitalentwicklung

 

 

 

Nun kommt das Gift durch den Konsumkredit ins Spiel.

Nach kurzer Zeit entdeckt Ihr bei einem Autohändler in Eurer Umgebung Euer Traumauto, eine Mercedes A Klasse für 25.000 Euro, welches Ihr für 300 € im Monat finanzieren könnt (mit 3,99% Soll-Zinsen und 6 Jahre Laufzeit). Nachdem Ihr einige Tage darüber geschlafen habt, entscheidet Ihr, das Auto zu kaufen, da Ihr ja trotzdem mtl. noch 300 € sparen könnt.

Diese Entscheidung hat folgende Auswirkungen auf Euer Kapital:

6 Jahre, 300 € mtl. sparen

 

 

 

Statt nach 6 Jahren 51.854,52 Euro in Eurem Depot zu haben, verfügt Ihre lediglich über die Hälfte 25.027,26 €. Aber es kommt noch schlimmer…

Nach 6 Jahren Tilgung habt Ihr zwar 25.000 € zurückgezahlt, allerdings habt Ihr durch die Zinsen immer noch eine Restschuld von ca. 3.400 €.

Tilgung des Kredits

 

 

 

Diese Restschulden müsst Ihr nun, da der Kredit fällig ist, mit einem Schlag bezahlen.

Daher müssen von dem Ersparten noch einmal 3.400 € abgezogen werden und es bleiben „nur noch“ 22.627.26 € über.

Null-Prozent-Finanzierung:

Bekommt Ihr aber eine Null-Prozent-Finanzierung, fallen zwar keine Zinsen an und Ihr zahlt wirklich nur das, was Ihr aufgenommen habt, aber auch hier beeinflusst die monatliche Kreditrückzahlung die Höhe Eurer monatlichen Sparrate negativ. Somit gilt auch bei einer Null-Prozent Finanzierung: Konsumentenkredite sind Gift für die finanzielle Freiheit!

 

Finanzielle Freiheit und Investitionskredite

 

Grundsätzlich kann man Konsumkredite und Investitionskredite nicht miteinander vergleichen. Selbstverständlich hat man auch bei einem Investitionskredit (z.B. Hypothekendarlehen für ein Mehrfamilienhaus) das Risiko, dass man in Zahlungsschwierigkeiten gerät und die monatlichen Raten die Sparraten einschränken oder die Rücklagen aufbrauchen.

 

Allerdings hat man hier den großen Vorteil, dass die Mieteinnahmen die Kosten für den Kredit übersteigen können und sich das frei verfügbare Einkommen vergrößert und nicht wie beim Konsumkredit verkleinert. Des Weiteren besteht die Chance, die Immobilie später mit Gewinn zu verkaufen, während bei Konsumgütern, z.B. Autos, Möbel oder Waschmaschinen, der Wertverlust ab dem ersten Tag einsetzt.

 

Als ein weiteres Beispiel kann man auch Handwerker anführen, welche gerade bei großen Aufträgen die Waren über eine Kreditlinie finanzieren und die Waren (z.B. eine neue Heizungsanlage) dann später mit Gewinn bei dem Endkunden einbauen. Für viele Selbstständige wäre die Realisierung von großen Aufträgen nicht möglich, da oft das Kapital fehlt, um alle Waren im Voraus zu kaufen und selbst wenn das Kapital vorhanden wäre, vergrößert die Kreditlinie den Handlungsspielraum des Handwerks enorm.

Fazit

Wenn Ihr wirklich „schnell“ die finanzielle Freiheit erreichen wollt, solltet Ihr daher keine Konsumschulden machen bzw. diese „Jugendsünden“ so rasch wie möglich tilgen. Konsumkredite verringern maßgeblich Eure monatliche Sparrate oder die Rate, welche Ihr für wichtige Investitionskredite nutzen könnt.

In Notsituationen, wenn z.B. Euer Auto repariert werden muss und Ihr keine andere Möglichkeit habt, kann ich die Aufnahme eines Kredits verstehen. Allerdings sollte danach Euer erstes Ziel sein, diesen Kredit zu tilgen.