3+7 Immobilienstrategie

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In diesem Beitrag stelle ich Euch die 3+7 Immobilienstrategie vor. Dabei werde ich den gesamten Durchlauf der Strategie am Beispiel meiner zweiten Wohnung durchgehen. Gerade für Anfänger ist dieses Vorgehen aus meiner Sicht besonders sinnvoll. Dies liegt daran, dass ein Befolgen der Strategie vor den größten Anfängerfehlern schützt. Auch gehe ich beim Vorstellen genau auf mögliche Verkaufsüberlegungen ein, welche nach 10 Jahren stattfinden sollten. Die Strategie hilft dabei steuerliche Fehler zu vermeiden und keine zu teure Wohnung zu kaufen.

Der Beitrag ist zwar etwas länger – es lohnt sich aber für Anfänger und Immobilienbesitzer, die sich mit dem Veräußern beschäftigen. Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!

3+7 Immobilienstrategie: Voraussetzung

Wichtig ist, dass diese Strategie keine ist, mit der man als Anfänger Immobilien findet. Allerdings schränkt die Strategie stark die Objekte ein, welche in Frage kommen. Denn die Objekte dürfen in keinem renovierungsbedürftigen Zustand sein. Das schützt Euch schon einmal davor, dass Ihr eine Renovierung unterschätzt und am Ende eine Wohnung erwerbt, welche sich nicht rechnet.

Am besten kauft Ihr eine Wohnung, welche nicht leer steht. Dies ist zwar keine zwingende Voraussetzung, erleichtert die Strategie aber ungemein. Des Weiteren schützt es Euch als Anfänger dafür, dass Ihr einen “schlechten” Mieter auswählt. Wenn Ihr als Immobilieneinsteiger eine bereits vermietete Wohnung kauft, habt Ihr zwei Vorteile. Zum einen besichtigt Ihr die Wohnung bereits im bezogenen Zustand. Daher erhaltet Ihr direkt einen Eindruck, wie der Mieter mit der Wohnung umgeht. Ist es sauber? Wird in der Wohnung geraucht? Wie sieht die Wohnung eingerichtet aus? All diese Fragen beantwortet die Besichtigung. Als zweites könnt Ihr Euch die Mietzahlungen vom Verkäufer nachweisen lassen. Dadurch erfahrt Ihr direkt, ob Euer zukünftiger Mieter auch solvent ist. Ihr seid also vor Messis und wenig solventen Mietern geschützt.

Die erste Phase

Die 3 in der 3+7 Immobilienstrategie steht für die ersten drei Jahre, in der Ihr die Immobilie haltet. Jede einzelne Wohnung durchläuft dabei diese Zeitabschnitte. In den ersten 3 Jahren nach dem Kauf einer Immobilie könnt Ihr Sanierungskosten bis maximal 15 % des Gebäudewerts direkt von der Steuer absetzen. Das bedeutet: bei einer Immobilie mit einem Gebäudewert von 49.000 € sind in den ersten 3 Jahren maximal 7.350 € direkt absetzbar. Kosten darüber hinaus müssen, wie die Immobilie, über 50 Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Meine erste Wohnung war zwar alt, aber in einem sehr gepflegten Zustand. Bewohnt wird sie von einem netten Rentnerpaar. Dadurch war die Wahrscheinlichkeit auch sehr gering, dass diese in den ersten drei Jahren ausziehen. Hätte ich die Wohnung leerstehend gekauft, dann hätte ich in allen Räumen neuen Fußboden verlegt, Fußleisten angebracht, die Wände gestrichen und die Fliesen im Bad lackiert. Durch diese Maßnahmen wäre die Wohnung vielleicht teurer vermietbar, aber es wäre auch ein großer Teil der 7.350 € verbraucht. Dadurch dürfte in den nächsten Jahren bei dieser Wohnung keine größere Ausgabe mehr kommen.

Meine zweite Wohnung ist eben jene, die mir im Mai 2019 mit einem Schimmelschaden ordentlich Kosten bescherte. Die Renovierung lag damals bei über 4.500 €. Hätte ich die Wohnung nun am Anfang aufgewertet, hätte mein steuerlicher Rahmen nicht gereicht. Dadurch wäre die Renovierung unter die Anschaffungskosten gefallen und hätte über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen. So erwarte ich dieses Jahr eine ordentliche Steuererstattung.

Lies auch: Mein passives Einkommen – Stand 01.06.2019

Die zweite Phase

In der zweiten Phase dieser Immobilienstrategie geht es um das Abschließen der Entwicklung der Wohnung. Besonders am Ende des dritten Jahres empfiehlt es sich, eine Mieterhöhung, natürlich im gesetzlichen Rahmen, durchzuführen. Dadurch habt Ihr zukünftig mehr Kapital zur Verfügung um die Aufwertung der Wohnung zu treiben. Zum Beispiel könnt ihr Heiznischen schließen, oder bei der Eigentümergemeinschaft energieeffizientere Fenster beantragen.

Solange die Wohnung vermietet ist, empfiehlt es sich, nicht das Bad zu renovieren oder die Optik einzelner Räume aufzuwerten. Denn Ihr müsst immer bedenken, dass Ihr wegen optischer Sanierungen nicht die Miete erhöhen dürft. Also nutzen Eure Miete das Neue nur ab. Allerdings kann es gut sein, dass Eure Mieterhöhung der letzte Tropfen ist, der Eure Mieter zum Auszug bewegt, wonach Ihr die Wohnung ordentlich sanieren und sie danach “noch” teurer vermieten könnt.

Ich will damit auf keinen Fall dazu anregen, dass Mieter aus der Wohnung gedrängt werden. Allerdings kann es durchaus sein, dass die Mieter schon mit dem Gedanken eines Umzugs gespielt haben. Gründe dafür können ein neuer Job in einer anderen Stadt, Nachwuchs oder der Wunsch nach einem Eigenheim sein. Dann kann Eure Mieterhöhung durchaus der Impuls sein, diese Pläne verstärkt anzugehen. Bei meiner zweiten Wohnung habe ich zum Ende des dritten Jahres keine Mieterhöhung ausgesprochen. Da mir dies Aufgrund des hohen Alters nicht angebracht erschien.

Vermietung in der zweiten Phase

Je nachdem, wann und ob Eure Mieter in den sieben Jahren nach den ersten drei Jahren ausziehen, solltet Ihr mit der Sanierung anders umgehen. Denn das Ziel ist es bei der 3+7 Immobilienstrategie, dass die Wohnung nach 10 Jahren verkauft wird. Mit dem dann gewonnenen Eigenkapital können anschließend größere Projekte gestartet werden. Sollte Eure Wohnung relativ am Anfang der Zeit leer stehen, empfiehlt es sich, nur günstige Schönheitssanierungen zu machen. Ein günstiger Boden und frische Farbe an den Wänden lassen die Wohnungen gleich in einem neuen Licht erstrahlen.

Sollte Eure Wohnung eher zum Ende der sieben Jahre leer stehen, dann wird die Sache leider etwas aufwändiger. Angenommen Eure Wohnung steht nach acht Jahren leer, dann müsst Ihr Euch bereits zu diesem Zeitpunkt intensiv mit dem Verkauf beschäftigen. Es muss analysiert werden, wie viel Wohnungen im Umkreis wert sind. Dadurch erhaltet Ihr Anhaltspunkte, wie viel Euch die Sanierung kosten darf. Ebenfalls müsst Ihr in Erfahrung bringen, ob in der Gegend zum Großteil nur vermietet wird oder ob es auch viele Eigennutzer gibt.

Sollte in der Lage zum Großteil vermietet werden, bietet es sich an, die Wohnung ordentlich zu sanieren. Anschließend vereinbart Ihr im Mietvertrag eine Mindestdauer von drei Jahren. Durch die Sanierung könnt Ihr eine hohe Miete ansetzen, welche den auf den Faktor bezogenen Verkaufspreis erhöht.

Falls es in dem Gebiet viele Eigennutzer gibt, lohnt sich auch eine aufwändige Sanierung. Allerdings sollte diese nicht nach acht Jahren erfolgen. Vielmehr solltet Ihr einen neuen Mieter suchen und ein auf zwei Jahre befristetes Mietverhältnis vereinbaren . Dadurch habt ihr einen Leerstand nach 10 Jahren und könnt die Wohnung hochwertig sanieren und anschließend verkaufen.

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