Wenn der Mieter kündigt – So geht Ihr richtig damit um

Pünktlich zum Ende des Aprils erreichte mich die Wohnungskündigung eines Mieters zum 31.07.2019. Da dies das erste Mal war, dass ein Mieter bei mir kündigt, war ich einen kurzen Augenblick überfordert. Allerdings bietet jede Kündigung auch verschiedene Chancen für Vermieter.

Ich werde in diesem Beitrag auf verschiedene Vorteile eingehen und dabei erklären, wie Ihr diese am besten heben könnt.

Gründe für den Auszug

Wenn der Mieter kündigt, sollte es euch ein starkes Interesse sein herauszufinden, weshalb die Kündigung erfolgte. Sollten dafür Nachbarn oder ein sich verschlechternder Zustand des Hauses verantwortlich sein, könntet Ihr versuchen dem entgegen zu lenken. Ihr solltet Euch immer bewusst machen, dass niemand das Haus besser kennt als die Einwohner. In beiden Fällen solltet Ihr die Hausverwaltung einschalten. Sollte diese keinen Erfolg haben, kann im Extremfall auch der Wechsel einer Hausverwaltung eine Option sein. In meinem Fall habe ich erfahren, dass die Kündigung der Wohnung aus beruflichen Gründen erfolgt ist. Des Weiteren konnte ich noch erfahren, dass alle Bewohner des Hauses sehr freundlich seien.

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Wenn der Mieter kündigt

Mieterhöhung

Ebenfalls könnt Ihr Eure Wohnung bei jedem Mieterwechsel für eine höhere Miete anbieten. Daher kann es gut sein, dass Eure Wohnung, nachdem der Mieter gekündigt hat, zwischen 1 % – XX % mehr Miete einbringt.

Anders als bei normalen Mieterhöhungen habt Ihr bei Neuvermietungen keine Grenze, die Ihr einhalten müsst. Allerdings müsst Ihr angeben, wenn Eure Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ebenfalls gibt es in Ballungsgebieten eine Höchstmiete, die Ihr in den meisten Fällen nicht überschreiten dürft.

In meinem Fall wird eine Mieterhöhung nur in kleinem Rahmen möglich sein, da die Kündigung die vom qm-Preis teuerste Wohnung von mir betrifft. Da ich bei dieser Wohnungen allerdings auch in der ersten Woche über 100 Mietanfragen erhalten habe, werde ich die Wohnung für 10 € bis 20 € mehr inserieren.

Untervermietung nutzen

Meine Wohnung hat den Vorteil, dass sie über zwei Stellplätze verfügt. Einen freien Stellplatz direkt vor dem Haus und eine Garage neben dem Haus. Ich hatte beide Stellplätze für insgesamt 60 € vermietet. Nach zwei Monaten erhielt ich von meinen Mietern die Anfrage, ob sie die Garage untervermieten dürfen. Die Erlaubnis zur Untervermietung erteilte ich meinen Mietern unter der Voraussetzung, dass die Untervermietung endet, wenn der Mieter kündigt. Nun haben es meine Mieter aber geschafft eine Untermieterin zu finden, welche 50 € Miete für die Garage zahlt. Daher überlege ich, dieses Mietverhältnis bestehen zu lassen. Dadurch könnte ich zusätzliche Einnahmen über 50 € plus eine evtl. Mieterhöhung gewinnen.

Aufwertung durch den Mieter

Gerade wenn Ihr an jüngere Mieter vermietet kann es gut sein, dass diese Eure Wohnung ordentlich aufwerten. Dies tun sie natürlich nicht für Euch, sondern um sich wohler zu fühlen. Wenn eure Mieter nun kündigen hat dies den Vorteil, dass Ihr potentiellen Nachmietern eine viel schönere Wohnung anbieten könnt, wodurch sich eine Steigerung der Miete wesentlich leichter erzielen lässt.

In meinem Fall haben die Mieter die ganze Wohnung tapeziert und neue Fußleisten angebracht. Des Weiteren haben sie auf eigene Kosten das Schloss an der Garage tauschen lassen. Das Schloss an der Garage war identisch mit dem Schloss zur Wohnungstür. Dadurch habe ich nun den Vorteil, dass ich die Garage auch weiterhin getrennt von der Wohnung vermieten kann.

Verkauf der Wohnung

Leerstehende Wohnungen lassen sich wesentlich leichter und teurer verkaufen als vermietete Wohnungen. Das liegt vor allem daran, dass eine leerstehende Wohnung eine wesentlich größere Zielgruppe anspricht.

Zum einen ist sie interessant für Käufer, die selber einziehen wollen. Die wenigsten haben Lust sich mit einer Eigenbedarfskündigung auseinander zusetzen. Käufer die zum Eigennutz kaufen, sind meistens bereit, einen höheren Preis zu akzeptieren. Dies kommt daher, dass auf den Schnitt und die Ausstattung der Wohnung geachtet wird und nicht auf die Rentabilität bei einer zukünftigen Vermietung.

Als zweite Interessentengruppe haben wir die einfachen Vermieter, so wie mich. Ich persönlich kaufe auch lieber leerstehende Wohnungen, da ich diese durch kleine Arbeiten aufhübschen kann und anschließend teurer vermiete. Dies geht allerdings nur, wenn die Wohnung für solche Arbeiten frei ist.

Die dritte Interessentengruppe sind die Fix- und Flippanleger. Diesen geht es um einen schnellen Gewinn. Dafür werden leerstehende Wohnungen gekauft und anschließend schnell renoviert. Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten werden die Wohnungen teurer weiter verkauft.

Zusammenfassung

Ihr seht, dass es kein Weltuntergang ist, wenn der Mieter kündigt. Oft liegen in einer Kündigung die Chance, sich mit einer bestehenden Immobilie auseinander zu setzen. Durch diese Auseinandersetzung können oft weitere Werte der Immobilie gehoben werden.

Ich werde Euch in einem zweiten Artikel darüber informieren, ob ich meine Wohnung teurer vermieten konnte und ob ich die Untervermietung der Garage gewinnbringend einsetzen konnte.

4 thoughts to “Wenn der Mieter kündigt – So geht Ihr richtig damit um”

  1. Hallo Tim,

    zur Vermietung eines Stellplatzes ohne gleichzeituge Vermietung einer Wohnung:

    Bitte beachte hierbei unbedingt umsatzsteuerliche Aspekte; hierzu kann ich dir hier und auf diesem Weg keine konkreten Auskünfte geben – bitte frage unbedingt deinen Steuerberater, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden !

    Viele Grüße aus Leipzig !
    Gerd

    1. Hallo Gerd,

      vielen Dank für den Hinweis.

      Ich werde es direkt ende des Monats beim Steuerberater nachfragen und evtl. sogar einen eigenen Beitrag dazu schreiben, wenn ich genug Informationen dazu bekomme.

      schönes Wochenende und viele Grüße aus Schaumburg
      Tim

  2. Hallo Tim,
    auch bei mir hat diese Woche ein Mieter gekündigt – sein Eigenheim wurde nun (zu meinen Gunsten) verzögert fertiggestellt.
    Habe auch schon über Steigerungspotentiale nachgedacht. Da der Ansturm aber zuletzt schon übersichtlich war, glaube ich, dass da nicht viel drin ist.

    Trotzdem gute Tipps und Anregungen!
    Eine weitere Idee wäre auch, die Wohnung mit Möbeln auszustatten, falls man denkt, dass sich die Wohnung auch möbliert gut vermieten lässt. (Meine Wohnung ist nämlich möbliert)

    VG
    Frank

    1. Hallo Frank,
      die Nachfrage nach einer Wohnung ist für mich der wichtigste Punkt um ableiten zu können, ob eine Miete noch Steigerungspotential hat.
      Ich werde auch über die nun anstehende Neuvermietung einen ausführlichen Bericht schreiben, ob und wie viel ich die Miete steigern konnte und wie die Nachfrage war.

      Ich persönliche vermiete alle Wohnungen mit Küche, eine weitere Ausstattung steigert glaube an meinen Standorten die Miete nur minimal.
      Allerdings habe ich auch schon über möbliertes Vermieten nachgedacht, wenn ich dieses Projekt mal angehe, dann allerdings nur im nahen Kurort oder in Hannover. Vorausgesetzt ich finde ein kleines Apartment, wo ich diese Strategie testen kann.

      viele Grüße

      Tim

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