Meine erste Mieterhöhung

Als Vermieter und Investor beschäftige ich mich ständig mit dem Wohnungsmarkt. Dadurch bekomme ich auch einen guten Überblick, wie hoch meine Miete für meine Wohnungen sein könnte und, ob es Raum für eine Mieterhöhung gibt.

Anfang 2016 war ein Quadrameterpreis von 4,50 €  bis 5,50 € für Bückeburg normal. Damit meine Mieter möglichst lange in meinen Wohnungen wohnen bleiben, legte ich beim Mietbeginn einen Preis von ca. 4,50€ fest. Durch die starke Nachfrage nach Wohnraum, ist der Preis pro Quadratmetern in den letzten Jahren allerdings stark gestiegen. Dies trifft für meine sehr zentral gelegene erste Wohnung besonders zu. Diese könnte ich heute für einen Preis von 5,00 € bis 6,00 € neu vermieten.

Damit ich die neue mögliche Rendite erzielen kann, muss ich die Miete erhöhen. Da dies allerdings meine erste Mieterhöhung ist, habe ich mich im Vorfeld intensiv mit dem Thema beschäftigt.

In dem folgenden Aritkel stelle ich Euch vor, wie ich meine Mieterhöhung angehe und welche Gesetze ich zu dem Thema gefunden habe.

Wieso erhöhe ich die Miete?

Da ich als Investor ein großes Interesse an einem stetig steigendem Cashflow habe, ist die Mieterhöhung ein Thema für mich, das mich näher an meine Ziele bringt. Des Weiteren führt eine Mieterhöhung dazu, dass der Faktor, zu dem ich die Wohnung gekauft habe, sinkt. Gehe ich nun davon aus, dass ich meine Wohnung für den selben Faktor verkaufen könnte, wie ich sie eingekauft habe, steigt diese im Wert.

Beispiel: 

Meine erste Wohnung hat ca. 85 Quadratmeter und ich erhalte dafür eine Kaltmiete von 400 € pro Monat. Gekauft habe ich diese Wohnung für 81.000 €, was einen Faktor von 16,87 ergibt. (81.000 € / 4.800 € = 16,87)

Nun habe ich vor, eine Mieterhöhung von 25 € durchzuführen, um die Miete dadurch im ersten Schritt auf 5 € pro Quadratmeter anzupassen. Durch die Erhöhung steigt meine Jahreskaltmiete auf 5.100 €. Nehme ich diese nun mit dem Faktor von 16,87 mal, ergibt sich daraus ein Wert von 86.037 €. Diese erste Anpassung der Miete nach zwei Jahren führt also dazu, dass der Wert meiner Wohnung um etwas mehr als 5.000 € steigt.

Wie gehe ich dabei vor?

Damit meine Mieter wegen der Mieterhöhung nicht ausziehen, habe ich mich dazu entschieden, bei meinen Wohnungen nur kleine Mieterhöhungen zwischen 15 -30 € durchzuführen. Dadurch liegen meine Erhöhungen nur zwischen 5- 8 % und ich komme nicht an die Kappungsgrenze.

Kappungsgrenze

Dieses ist eine gesetzliche Obergrenze, an die man sich bei der Mieterhöhung halten muss. Die maximale Mieterhöhung liegt bei 20 % in drei Jahren.

Dabei ist es unabhängig, ob man die Miete innerhalb der drei Jahre einmal oder mehrmals erhöht hat. Zusammen dürfen die Erhöhungen nicht höher als 20 % der ursprünglichen Kaltmiete sein.

Wird die Miete über die Kappungsgrenze erhöht, wird die Mieterhöhung nicht automatisch ungültig. Sie wird lediglich auf die Höhe der Kappungsgrenze gesetzt.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine Verschärfung der Kappungsgrenze, die nur in bestimmten Regionen eingesetzt wird.

Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass die maximale Erhöhung in drei Jahren von 20 % auf maximal 10 % reduziert wurde. Die zusätzliche Einschränkung soll verhindern, dass in stark aufgeheizten Wohnungsmärkten die Mieten nicht zu stark steigen und die Wohnungen bezahlbar bleiben.

Daher ist es wichtig zu beachten, ob die Mietpreisbremse für Eure Region gilt. Es sind rund 350 Gemeinden und Städte in Deutschland betroffen.

Dieses Gesetz der Politik war allerdings ein Fehlschlag. Die zusätzlichen Einschränkungen bei Mieterhöhungen haben dazu geführt, dass Vermieter nun höhere Mieten bei der Neuvermietung aufrufen oder möbliert vermieten und dadurch die Mietpreisbremse umgehen.

Ankündigung der Mieterhöhung

Meine Mieterhöhung kündige ich schriftlich bei meinen Mietern an und lasse mir diese bestätigen. Nach der Ankündigung hat der Mieter in der Regel zwei Monate Zeit für die Zustimmung oder Ablehnung des Mieterhöhungsschreibens. Mit dem dritten Monat kann die erhöhte Miete gültig werden.

Für meine Mieterhöhung um 25 € zum 01.01.2019 muss ich das Schreiben also spätestens bis zum 31.10.2018 abschicken.

Zustimmung zur Erhöhung

Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben bekommt, muss er dieses akzeptieren oder dem widersprechen. Sollte der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern oder gar nicht reagieren, kann er vom Vermieter verklagt werden.

Sollte es nur eine Teilzustimmung geben (z.B. Streit über die Höhe der Mieterhöhung), kann der Vermieter nachbessern oder ebenfalls klagen. Außerdem muss die Zustimmung zur Mieterhöhung vorbehaltlos sein, darf also nicht an Bedingungen geknüpft werden.

Mieterhöhung nach dem Kauf?

Wenn Ihr eine neue Immobilie kauft, müsst Ihr Euch an den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ halten. Der alte Mietvertrag gilt weiter.

Allerdings stehen Euch sofort die gleichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung zu, wie sie die Gesetze hergeben. Egal ob freier Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung. Unter der Berücksichtigung von Fristen und der Kappungsgrenze, könnt Ihr die Miete steigern. Daher solltet Ihr beim Kauf nachfragen, wann die Miete das letzte Mal erhöht wurde und Euch das zugehörige Schreiben geben lassen.

Wie geht es weiter?

Nach der Mieterhöhungen haben meine Wohnungen folgende Quadratmeterpreise:

  • Meine erste Wohnung hat 85 Quadratmeter und nach der Erhöhung einen Preis von ca. 5 € pro Quadratmeter
  • Meine zweite Wohnung hat 75 Quadratmeter und bereits jetzt einen Quadratmeterpreis von 5,06€ mit einer Kaltmiete von 380 €
  • Meine dritte Wohnung hat 85 Quadratmeter und einen Quadratmeterpreis von über 6 € mit einer Kaltmiete von 520 €

 

Bei meiner dritten Wohnung ist erst einmal keine Mieterhöhung nötig. Ich habe diese zum 15.09.2018 neu vermietet, wodurch die Miete den aktuellen Preisbedingungen entspricht. Des Weiteren plane ich, die Miete für meine zweite Wohnung zum 01.05.2018 um 15-20 € zu erhöhen. Dafür muss ich das Mieterhöhungsschreiben spätestens zum 28.02.2019 absenden.

Mein Ziel ist es, die Mieten für meine erste und zweite Wohnung über die nächsten Jahre behutsam auf 6 € pro Quadratmeter anzuheben.

 

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