50 Jahre Dividendenwachstum!

Viele Investoren suchen nach dem nächsten großen Börsenhype und springen dabei von einem Trend zum nächsten. Dabei weiß niemand, wann der Trend (z.B. Solaraktien in Deutschland) endet. Dies führt dazu, dass man sein Depot ständig im Auge behalten muss und der Gefahr eines plötzlichen Aktienkursabsturzes ausgesetzt ist. Um dies zu vermeiden und Investoren zu helfen, gibt es öffentliche Listen von Aktiendepots, die ihren Investoren seit über 50 Jahren eine überdurchschnittliche Rendite bringen sowie ein stetiges Dividendenwachstum. 

Mit Dividendenwachstum zur Outperformance

Ich stelle Euch heute eine Liste von 25 Unternehmen vor, die seit 50 Jahren jährlich ihre Dividende gesteigert haben. Diese Aktien zeichnen sich durch langfristige Geschäftsmodelle aus. Diese Geschäftsmodelle führen dazu, dass die Unternehmen in jeder Marktsituation Geld verdienen.

Aus welchen Sektoren kommen diese Unternehmen?

Die meisten dieser Unternehmen gehören zu dem Konsumgüter-, Energie-, Finanz- und Industriebereich. High-Tech-Firmen werdet Ihr auf der Liste nicht finden. Diese Unternehmen existieren teilweise noch nicht einmal 50 Jahre und zahlen zum Großteil auch noch gar keine Dividende, da das Wachstum noch stark im Vordergrund steht und die Gewinne in den Ausbau des Konzerns investiert werden.

Liste der Dividendenwachstumsaktien

  • Stepan
  • Genuine Parts Company
  • Lowe’s Companies
  • The Colgate-Palmolive Company
  • Hormel Foods Corporation
  • The Coca-Cola Company
  • Lancaster Colony
  • Procter & Gamble
  • Tootsie Roll Industries
  • Cincinnati Financial
  • Farmers & Merchants Bancorp
  • Johnson & Johnson
  • ABM Industries
  • Dover Corporation
  • Emerson Electric
  • 3M Company
  • Nordson
  • Parker Hannifin
  • Stanley Black & Decker
  • Federal Realty Investment Trust
  • American States Water
  • California Water Service
  • Northwest Natural Gas
  • SJW Group
  • Vectren

Dass all diese Aktien mit einem konstanten Dividendenwachstum aus den USA kommen, liegt daran, dass Aktionäre dort schon immer einen größeren Einfluss auf die Unternehmen hatten. Des Weiteren konnten die Unternehmen im “Land der unbegrenzten Möglichkeiten” viel besser wachsen, als in Ländern mit einer hohen Bürokratie.

Wie ist die Performance von Aktien mit konstanten Dividendenwachstum?

Oft liest man, dass man nicht nur auf das Dividendenwachstum oder die Höhe der Dividenden achten darf, sondern die gesamte Rendite betrachten soll.

Darum werde ich dieses Depot aus 25 Aktien mit dem S&P 500 Index vergleichen. Im S&P 500 sind 500 Aktien aus den USA gelistet, welche den breiten Markt und alle Sektoren abbilden.

In den letzten 27 Jahren hättet Ihr mit einer Investition in den S&P 500 Index eine Rendite von ungefähr 10,2 % im Jahr erwirtschaftet, was eine beachtliche Rendite ist. Die meisten Investmentfonds haben es nicht geschafft, für ihre Anleger so eine Rendite zu erwirtschaften.

Das Dividendenwachstumsdepot hätte Euch im selben Zeitraum jedoch eine Rendite von 13,8 % im Jahr gebracht. Dies mag erstmal nur nach einem relativ kleinen Unterschied klingen. Darum möchte ich Euch den Unterschied an vier Beispielsrechnungen zeigen.

Beispiel 1: Ihr legt 10.000 € vor 27 Jahren in den S&P 500 an.

10.000€ Einmalanlage für 27 Jahre in den S&P 500

Hättet Ihr vor 27 Jahren 10.000 € in den S&P 500 investiert, wären daraus 127.690 € geworden! 

Beispiel 2: Ihr legt 10.000 €  für 27 Jahre in das Depot mit Dividendenwachstum an.

10.000 € 27 Jahre lang in das Dividendenwachstumsdepot investieren

Hättet Ihr 10.000 € in das Dividendenwachstumsdepot investiert, wären daraus 327.975 € geworden. Der Zinseszinseffekt macht sich über lange Zeiträume deutlich bemerkbar. Dies führt dazu, dass jeder Prozentunterschied einen riesigen Unterschied beim Endkapital ausmacht.

Des Weiteren war die Volatilitätdes Dividendendepots mit 12 % um die 5 % geringer als bei dem S&P 500. Dadurch hättet Ihr während der gesamten Zeit deutlich ruhiger schlafen können, da die maximalen Ausschläge nach unten deutlich geringer gewesen wären, als die Ausschläge vom gesamten Markt.

In der Finanzkrise im Jahr 2008, hätte das Portfolio nur 14 % Verlust gehabt. Der S&P 500 verlor in diesem Jahr ganze 37 %.

Daher kann man sagen, dass Aktien mit einem konstanten Dividendenwachstum eine langfristig höhere Rendite bei gleichzeitrig niedrigerer Volatilität bieten und das alles ohne irgendwelchen Trends hinterherzulaufen.

Wie wäre der Unterschied bei einem monatlichen Sparplan gewesen?

Beispiel 3: Ihr spart monatlich 250 € in einen ETF-Sparplan auf den S&P 500.

250 € monatlich über 27 Jahre in den S&P 500 investieren

Durch den ETF-Spaplan hättet Ihr am Ende der Laufzeit ein Kapital von 396.309 €. 81.000 € davon wären Euer gespartes Geld und 315.309 € wären Gewinn.

Beispiel 4: Ihr spart monatlich 250 € in das Aktiendividendendepot.

250 € monatlich über 27 Jahren in das Dividendenwachstumsdepot sparen

Durch das Dividendenwachstumsdepot hättet Ihr am Ende der Laufzeit ein Kapital von 668.105 €. Von diesem Kapital wären 81.000 € Euer gespartes Geld und 587.105 € wären Gewinn.

Wie steht es um das Unternehmenswachstum?

Die Aktien aus dem Dividendenwachstumsdepot mit dem höchsten Wachstum der letzten fünf Jahre sind Lowe, Cincinnati Financial, SJW Group, Federal Realty und Nordson. Das Umsatzwachstum dieser Unternehmen liegt bei 5-7 % pro Jahr.

Das Dividendenwachstum dieser Aktien lag in den letzten 5 Jahren bei ca. 15-20 %. Dieser konstante Wert ist sogar noch beeindruckender, wenn man bedenkt, dass diese Firmen seit über 50 Jahren die Dividende erhöhen.

Selbst die Ausschüttungsquote der meisten Unternehmen liegt, gemessen am Gewinn, bei unter 50 %. Dies macht den Ausblick auf weitere Dividendensteigerungen sehr wahrscheinlich. Des Weiteren macht es deutlich, dass diese Unternehmen es seit über 50 Jahren schaffen, ihre Gewinne zu erhöhen.

Fazit

Ich werde auch in Zukunft weiter in vermeintlich “langweilige” Aktien investieren. Dies mache ich nicht, weil ich nicht an bestimmte Aktientrends glaube, sondern weil man meiner Meinung nach immer erst nach Jahren feststellen kann, welches Unternehmen sich durchsetzen wird. Dies möchte ich noch kurz an einem Beispiel aus jüngerer Vergangenheit zeigen.

Solarboom in Deutschland

Noch vor wenigen Jahren bestand ein Großteil unseres TecDAX aus Unternehmen, die in der Solarbranche tätig waren. Konkret waren es Unternehmen, welche Solarmodule gefertigt haben. Viele waren sich einig, dass nach dem Ausstieg Deutschlands aus dem Atomstrom Solarenergie nun “das Investment“ schlechthin sei.

Der Grundgedanke dieser Investoren war grundsätzlich korrekt. Mit diesem Gedanken lagen die Investoren zwar richtig , allerdings konnte man damals noch nicht absehen, welches dieser Unternehmen sich durchsetzen wird. Am Ende mussten viele Investoren schwere finanzielle Verluste hinnehmen. Denn China hatte seine Solarfirmen so stark subventioniert, dass die teureren deutschen Konkurrenten der Reihe nach pleite gingen. Die großen Solaraktien aus China hingegen machten das Rennen.

Viele der Aktien aus dem Dividendenwachstumsdepot haben diesen Prozess bereits seit vielen Jahren hinter sich. Coca Cola hat sich z.B. über Jahrzehnte den Platz 1 als bekanntestes Erfrischungsgetränk der Welt erarbeitet. Auch haben solche Konzerne die Finanzkraft, gut laufende Unternehmen mit viel Wachstumspotential zu kaufen. Die besten Beispiele hierfür sind, dass Coca Cola einige Wassermarken gekauft hat, um auch gesunde Getränkemarken anbieten zu können. Ebenfalls wurde ein Großteil von Monster Energy übernommen. Dadurch hat sich Coca Cola die teure Markteinführung, bei der im Vorfeld nie sicher ist, ob sie gelingt, gespart. Des Weiteren konnten hohe Marketingkosten vermieden werden. Das Wichtigste dabei ist allerdings, dass sie sich in ein gut laufendes Unternehmen einkauften und dadurch kein Geld in ein neues Produkt investierten, welches scheitern könnte.

Ich bin in keinem der o.g. Unternehmen investiert, habe allerdings vor, in der Zukunft einige Aktien dieser Unternehmen zu kaufen. 

Meine erste Mieterhöhung

Als Vermieter und Investor beschäftige ich mich ständig mit dem Wohnungsmarkt. Dadurch bekomme ich auch einen guten Überblick, wie hoch meine Miete für meine Wohnungen sein könnte und, ob es Raum für eine Mieterhöhung gibt.

Anfang 2016 war ein Quadrameterpreis von 4,50 €  bis 5,50 € für Bückeburg normal. Damit meine Mieter möglichst lange in meinen Wohnungen wohnen bleiben, legte ich beim Mietbeginn einen Preis von ca. 4,50€ fest. Durch die starke Nachfrage nach Wohnraum, ist der Preis pro Quadratmetern in den letzten Jahren allerdings stark gestiegen. Dies trifft für meine sehr zentral gelegene erste Wohnung besonders zu. Diese könnte ich heute für einen Preis von 5,00 € bis 6,00 € neu vermieten.

Damit ich die neue mögliche Rendite erzielen kann, muss ich die Miete erhöhen. Da dies allerdings meine erste Mieterhöhung ist, habe ich mich im Vorfeld intensiv mit dem Thema beschäftigt.

In dem folgenden Aritkel stelle ich Euch vor, wie ich meine Mieterhöhung angehe und welche Gesetze ich zu dem Thema gefunden habe.

Wieso erhöhe ich die Miete?

Da ich als Investor ein großes Interesse an einem stetig steigendem Cashflow habe, ist die Mieterhöhung ein Thema für mich, das mich näher an meine Ziele bringt. Des Weiteren führt eine Mieterhöhung dazu, dass der Faktor, zu dem ich die Wohnung gekauft habe, sinkt. Gehe ich nun davon aus, dass ich meine Wohnung für den selben Faktor verkaufen könnte, wie ich sie eingekauft habe, steigt diese im Wert.

Beispiel: 

Meine erste Wohnung hat ca. 85 Quadratmeter und ich erhalte dafür eine Kaltmiete von 400 € pro Monat. Gekauft habe ich diese Wohnung für 81.000 €, was einen Faktor von 16,87 ergibt. (81.000 € / 4.800 € = 16,87)

Nun habe ich vor, eine Mieterhöhung von 25 € durchzuführen, um die Miete dadurch im ersten Schritt auf 5 € pro Quadratmeter anzupassen. Durch die Erhöhung steigt meine Jahreskaltmiete auf 5.100 €. Nehme ich diese nun mit dem Faktor von 16,87 mal, ergibt sich daraus ein Wert von 86.037 €. Diese erste Anpassung der Miete nach zwei Jahren führt also dazu, dass der Wert meiner Wohnung um etwas mehr als 5.000 € steigt.

Wie gehe ich dabei vor?

Damit meine Mieter wegen der Mieterhöhung nicht ausziehen, habe ich mich dazu entschieden, bei meinen Wohnungen nur kleine Mieterhöhungen zwischen 15 -30 € durchzuführen. Dadurch liegen meine Erhöhungen nur zwischen 5- 8 % und ich komme nicht an die Kappungsgrenze.

Kappungsgrenze

Dieses ist eine gesetzliche Obergrenze, an die man sich bei der Mieterhöhung halten muss. Die maximale Mieterhöhung liegt bei 20 % in drei Jahren.

Dabei ist es unabhängig, ob man die Miete innerhalb der drei Jahre einmal oder mehrmals erhöht hat. Zusammen dürfen die Erhöhungen nicht höher als 20 % der ursprünglichen Kaltmiete sein.

Wird die Miete über die Kappungsgrenze erhöht, wird die Mieterhöhung nicht automatisch ungültig. Sie wird lediglich auf die Höhe der Kappungsgrenze gesetzt.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine Verschärfung der Kappungsgrenze, die nur in bestimmten Regionen eingesetzt wird.

Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass die maximale Erhöhung in drei Jahren von 20 % auf maximal 10 % reduziert wurde. Die zusätzliche Einschränkung soll verhindern, dass in stark aufgeheizten Wohnungsmärkten die Mieten nicht zu stark steigen und die Wohnungen bezahlbar bleiben.

Daher ist es wichtig zu beachten, ob die Mietpreisbremse für Eure Region gilt. Es sind rund 350 Gemeinden und Städte in Deutschland betroffen.

Dieses Gesetz der Politik war allerdings ein Fehlschlag. Die zusätzlichen Einschränkungen bei Mieterhöhungen haben dazu geführt, dass Vermieter nun höhere Mieten bei der Neuvermietung aufrufen oder möbliert vermieten und dadurch die Mietpreisbremse umgehen.

Ankündigung der Mieterhöhung

Meine Mieterhöhung kündige ich schriftlich bei meinen Mietern an und lasse mir diese bestätigen. Nach der Ankündigung hat der Mieter in der Regel zwei Monate Zeit für die Zustimmung oder Ablehnung des Mieterhöhungsschreibens. Mit dem dritten Monat kann die erhöhte Miete gültig werden.

Für meine Mieterhöhung um 25 € zum 01.01.2019 muss ich das Schreiben also spätestens bis zum 31.10.2018 abschicken.

Zustimmung zur Erhöhung

Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben bekommt, muss er dieses akzeptieren oder dem widersprechen. Sollte der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern oder gar nicht reagieren, kann er vom Vermieter verklagt werden.

Sollte es nur eine Teilzustimmung geben (z.B. Streit über die Höhe der Mieterhöhung), kann der Vermieter nachbessern oder ebenfalls klagen. Außerdem muss die Zustimmung zur Mieterhöhung vorbehaltlos sein, darf also nicht an Bedingungen geknüpft werden.

Mieterhöhung nach dem Kauf?

Wenn Ihr eine neue Immobilie kauft, müsst Ihr Euch an den Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ halten. Der alte Mietvertrag gilt weiter.

Allerdings stehen Euch sofort die gleichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung zu, wie sie die Gesetze hergeben. Egal ob freier Verkauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung. Unter der Berücksichtigung von Fristen und der Kappungsgrenze, könnt Ihr die Miete steigern. Daher solltet Ihr beim Kauf nachfragen, wann die Miete das letzte Mal erhöht wurde und Euch das zugehörige Schreiben geben lassen.

Wie geht es weiter?

Nach der Mieterhöhungen haben meine Wohnungen folgende Quadratmeterpreise:

  • Meine erste Wohnung hat 85 Quadratmeter und nach der Erhöhung einen Preis von ca. 5 € pro Quadratmeter
  • Meine zweite Wohnung hat 75 Quadratmeter und bereits jetzt einen Quadratmeterpreis von 5,06€ mit einer Kaltmiete von 380 €
  • Meine dritte Wohnung hat 85 Quadratmeter und einen Quadratmeterpreis von über 6 € mit einer Kaltmiete von 520 €

 

Bei meiner dritten Wohnung ist erst einmal keine Mieterhöhung nötig. Ich habe diese zum 15.09.2018 neu vermietet, wodurch die Miete den aktuellen Preisbedingungen entspricht. Des Weiteren plane ich, die Miete für meine zweite Wohnung zum 01.05.2018 um 15-20 € zu erhöhen. Dafür muss ich das Mieterhöhungsschreiben spätestens zum 28.02.2019 absenden.

Mein Ziel ist es, die Mieten für meine erste und zweite Wohnung über die nächsten Jahre behutsam auf 6 € pro Quadratmeter anzuheben.

 

Depotperformance (bis 01.09.2018)

Depotentwicklung vs Aktienmarkt

Am 06.08.2018 stand mein Aktiendepot mit einem Plus von 10.73 % sehr gut da. Allerdings führten viele politischen Geschehnisse dazu, dass der DAX im August 3,3 % einbüßte.

DAX-Entwicklung August 2018

In meinen monatlichen Depotupdates möchte ich mein Aktiendepot immer mit dem DAX vergleichen. Des Weiteren werde ich für Euch meine beiden besten und schlechtesten Positionen hervorheben und auf mögliche Gründe für die Entwicklung hinweisen.

Depotentwicklung bis September

Nicht nur im DAX haben die politischen Unruhen Spuren hinterlassen, sondern auch in meinem Aktiendepot. Wo am 06.08. noch ein Plus von 10,73 % stand, steht jetzt nur noch ein Plus von 5,21 %. Der aktuelle Wert meines Depots ist von 22.111,64 € auf  21.598,13 € geschmolzen und das obwohl ich im August für ca. 560 € HeidelbergCement gekauft habe.

Meine schlechtesten Position im August:

  • Aurelius
  • Freenet

Meine besten Position im August:

  • Royal Dutch Shell
  • Unilever

Als erstes gehe ich auf die wesentlichen Gründe für die schlechte Entwicklung bei Aurelius und Freenet ein und danach auf meine beiden besten Postionen.

Aurelius:

Bei Aurelius sind viele Short-Seller zurück. Die Quote der leerverkauften Aktien bei Aurelius liegt mittlerweile bei  ca. 6 %. Seit dem Ausschütten der Rekorddividende hat die Aktie ca. 30 % ihres Wertes verloren. Des Weiteren waren die letzten Quartalszahlen sogar schlechter als von den meisten Anlegern befürchtet. Auch die Höhe der nächsten Dividende wird aktuell angezweifelt, da Aurelius im aktuellen Geschäftsjahr noch mit keinem Exit punkten konnte. Gerade da ein wesentlicher Teil der Dividende flexibel ist und von den erfolgreichen Exits des Unternehmens abhängig ist, könnte die Dividende ein gutes Stück kleiner ausfallen als letztes Jahr.

Meine Einschätzung:

Gerade in den letzten beiden Geschäftsjahren hat Aurelius gezeigt, dass ein Exit sich nicht unbedingt über einen langen Zeitraum ankündigt. Die Informationen zu den letzten Exits wurden erst veröffentlicht als bereits alle Verhandlungen geführt wurden und der Deal perfekt war. Auch hat Aurelius ein neues Aktienrückkaufprogramm über 20 Mio. € aufgelegt und sorgt damit dafür, dass in den nächsten Monaten viele Aktien zurückgekauft werden. Aus den genannten Gründen lege ich mich bei Aurelius eher auf die Lauer um meine Position evtl. für mein Aktiendepot zu vergrößern.

Freenet:

Die Freenet-Quartalszahlen erfüllten wie auch die letzten Jahre die Erwartungen. Allerdings stand Freenet in den letzten Wochen vermehrt in den Finanznachrichten, da sie nach Sunrise eine zweite Beteiligung gekauft hatten. Mit der Übernahme von 9 % an Ceconomy hat sich Freenet an einem alten Partner beteiligt. Ceconomy ist in Deutschland für die Technikkaufhäuser Media Markt und Saturn bekannt. In beiden Geschäft vertreibt Freenet seine Mobilfunkangebote. Allerdings sind viele Anleger der Meinung, dass Freenet für die Unternehmensbeteiligung zu viel bezahlt hätte. Für die 9 % hat Freenet pro Ceconomy-Aktie 8,50 € gezahlt; Stand heute ist die Ceconomy-Aktie allerdings nur noch 6,58 € wert. Daher wird befürchtet, dass Freenet in Zukunft hohe Abschreibungen auf die Beteiligung vornehmen muss.

Mein Einschätzung:

Ich persönlich hätte es lieber gesehen, dass Freenet das Geld für Aktienrückkäufe eingesetzt hätte. Ebenfalls ist die Dividendenrendite von Ceconomy nicht so hoch, dass sie nach Abzug der Kapitalkosten den free cashflow steigern würde. Daher sehe ich trotz der großen Kursschwäche keinen Grund meine Position bei Freenet zu vergrößern.

Royal Dutch Shell:

Royal Dutch Shell zeigt wieder einmal, dass politische Äußerungen dem Geschäft von Shell nicht viel anhaben können. Der Ölpreis ist seit Monaten stabil und sorgt für ordentliche Einnahmen.

Mein Einschätzungen:

Sollte der Ölpreis sich weiter in der Region +/- 80 Dollar halten, wird Shell weiter großartige Gewinne erzielen. Diese werden dazu führen, dass Royal Dutch Shell bald nicht nur weitere eigene Aktien zurückkaufen wird, sondern auch die Dividende erhöht.

Unilever:

Der Konsumgüterriese Unilever hat seinem Namen als defensiver Anlagewert auch im August alle Ehre gemacht. Der Konzern hat nach der abgewehrten Übernahme von Kraft Heinz damit begonnen, Unternehmensanteile zu verkaufen und mehr Geld für das Steigern der Gewinnmargen auszugeben. Diese Anstrengungen kommen Unilever nun zugute. Da viele Anleger glauben, dass der Konzern auf dem richtigen Weg sei, wird die Aktien nicht so viel verkauft wie andere Titel zurzeit.

Meine Einschätzung:

Ich gehe davon aus, dass Unilever durch den Konzernumbau auch in den nächsten Jahren konstant die Dividende steigern wird. Auch könnte es dazu kommen, dass Unilever eigene Aktien zurückkauft, wenn das Unternehmen keine geeigneten Übernahmekandidaten findet.

 

Alle in diesem Beitrag getroffenen Äußerungen sind keine Anlageempfehlung für Euer Aktiendepot, sondern stellen nur meine eigene Meinung dar. 

Meine erste Vermietung

Einmal selber Makler sein

Anfang August konnte ich über einen befreundeten Makler sehr günstig eine leerstehende Wohnung kaufen. (Lies auch “Meine dritte Immobilie für passives Einkommen.”) Nachdem ich in der Wohnung nun die letzten Handgriffe erledigt hatte, um diese etwas aufzuhübschen, z.B. Wände streichen, Boden wischen und Türen polieren, war diese bereit für die Vermietung.

Vorgehen bei der Vermietung

Durch meine Recherchen vor dem Kauf wusste ich, dass ich für die Wohnung einen Preis von 5,50 € bis 6,50 € pro Quadratmeter verlangen kann. Für mich stand nun die Frage im Raum, ob ich einen Makler nehme oder ob ich mich selbst um die Vermietung kümmern werde. Da ich die Wohnung spätestens zum 01.10. des Jahres vermieten wollte, hatte ich knappe zwei Monate Zeit einen Mieter zu finden. Daher entschied ich, mich die ersten vier Wochen selbst um die Vermietung zu bemühen und erst danach ggf. einen Makler einzuschalten.

Vermietung über Immoscout

Da viele meiner Freunde ihre Wohnung über Immoscout gefunden haben, wollte ich dort eine Anzeige schalten. Immoscout führt einen für die Vermietung durch das Erstellen der Anzeige und achtet darauf, dass man keine wichtigen Daten vergisst. Nachdem ich das Inserat ausgefüllt hatte, zeigte mir das Portal an, wie viele Nutzer von Immoscout gleich eine E-Mail-Benachrichtigung über das neue Inserat erhalten werden.

Suchen nach Wohnungen

Ich wusste, dass es in Stadthagen Wohnungsknappheit gibt und dass die Nachfrage nach guten Wohnungen stetig zunimmt. Trotzdem war ich überrascht, dass gleich 1.345 Personen von meinem Inserat erfahren werden. Dies führte auch dazu, dass ich sehr sicher wurde, die Wohnung schnell vermieten zu können. Für die Anzeige zahlte ich ca. 50 €, dafür erhielt ich das günstigste Angebot. Dieses Angebot beinhaltete, dass meine Anzeige einen Monat angezeigt wird, allerdings würde sie durch jede neue Anzeige einen Platz nach unten rutschen. Dadurch würde sie evtl. von nicht so vielen Interessenten aufgerufen werden wie möglich. Das Upgrade, dass die Anzeige immer oben angezeigt wird, sollte 10 € mehr kosten. Ich rief in einem neuen TAB Immoscout auf und startete dort eine Suche für Stadthagen. Die Suche zeigte mir an, dass gerade mal 10 Wohnungen angeboten werden, weswegen ich mich gegen das Upgrade für mein Inserat entschied.

Wohnungsmarkt

Nachdem ich mein Inserat freigegeben hatte, dauerte es nur wenige Minuten bis ich es über das Portal finden konnte.

Den “richtigen” Mieter finden

Nachdem ich das Inserat freigeschaltet hatte, wartete ich gespannt, ob und wann sich der erste potentielle Mieter für meine Wohnung interessierte. Bereits am ersten Tag meldeten sich über 30 Interessenten und ich hatte nun das Luxusproblem, aus den vielen Anfragen die “richtigen” herauszufiltern. Um eine erste Selektion vornehmen zu können, verlangte ich von allen Mietern eine SCHUFA-Auskunft, Gehaltsnachweise und eine Vermieterunbedenklichkeitserklärung. Allen Interessenten, die mir diese Unterlagen nicht zur Verfügung stellen wollten, sagte ich freundlich ab. Viele weitere Interessenten schieden aus, da ihre Anfrage absolut unleserlich waren, sie sich am Telefon nicht gerade freundlich verhielten oder sie den Mietpreis verhandeln wollten. Mit den übrigen Interessenten führte ich längere Telefongespräche, um Fragen im Vorfeld klären zu können. Insgesamt blieben 7 Anfragen über, welche für die Vermietung in Frage kommen würden. Mit diesen 7 Familien vereinbarte ich Besichtigungstermine und hoffte, die Wohnung bereits zum 01.09 vermieten zu können.

Die Besichtigungen

Damit ich nicht so oft zu der Wohnung fahren musste, legte ich alle Besichtigungen auf einen Sonntagvormittag. Während der Besichtigung musste ich die unterschiedlichsten Fragen beantworten:

  • Haben Sie Heizkostenabrechnungen der Vorbesitzer?
  • Wurde in diesem Haus schon eingebrochen?
  • Darf ich die Stellplätze untervermieten?
  • Kann man an der Miete noch etwas machen?
  • Dürfen wir den Fußboden herausreißen?
  • Dürfen wir die Wände streichen wie wir es wollen?

Bis auf die Frage nach der Einbruchquote konnte ich meinen Interessenten jede Frage beantworten. Nach den Besichtigungen sagten mir zwei Familien direkt ab, zwei wollten sich melden und vier sagten, dass sie am liebsten sofort einziehen würden. Von den vier Zusagen wollten zwei Familien zum 01.10. einziehen, eine zum 15.09. und eine zum 01.09. Nun hatte ich die Qual der Wahl, welcher Familie ich die Wohnung gab. Da alle Interessenten ähnliche Einkommensverhältnisse hatten, stach niemand für die Vermietung besonders heraus.

Ich entschied mich für die Familie, welche am 15.09. einziehen wollte, da ich bei dieser das beste Bauchgefühl hatte.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist die Grundlage für jede Vermietung. Ich nutze immer Standardmietverträge von Haus&Grund. In diesem Vertrag hielt ich fest, dass die Miete bei 520 € kalt liegt. Zu diesen 520 € kommen noch 60 € für die beiden Stellplätze hinzu und 100 € Nebenkostenvorauszahlung. Wichtig ist, dies als Vorauszahlung und nicht als Pauschale festzuhalten. Bei einer Pauschale habt Ihr später keine Möglichkeit mehr, eine Nebenkostennachzahlung zu fordern. (Lies auch “Nebenkostenabrechnung“) Als letztes vereinbarten wir eine Mietkaution in Höhe von 1.000 €, welche auf meinen Namen laufen wird.