Cashflow durch Immobilien – Meine Renditeobjekte

In Zeiten langanhaltender Niedrigzinsen, wird es für Anleger immer schwieriger, Geldanlagen mit einer lohnenden Rendite zu finden. Immer mehr Anleger fragen sich daher, ob Immobilien neben Aktien, Rohstoffen und Anleihen eine Alternative sind. Viel mehr als bei Aktien liegt bei Immobilien ein Großteil des Gewinns im Einkauf. Daher ist es für jeden Immobilienanleger wichtig zu wissen, wie viel Cashflow seine Immobilien bringen. Daher liste ich in diesem Beitrag den Cashflow durch Immobilien auf und gehe dabei auf meine Bruttorenditen ein. Ebenfalls werde ich diesem Beitrag einer meiner Strategien für Buy&Hold mit Immobilien vorstellen.

Bevor ich allerdings auf meine einzelnen Wohnungen eingehe, stelle ich Euch das Fundament meiner Immobilienstrategie vor. In Immobilienkreisen ist meine Strategie auch als 3+7 Strategie bekannt. Der Cashflow durch Immobilien ist für den Erfolg ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Die 3+7 Strategie für Cashflow durch Immobilien

Die Zahlen 3 und 7 stehen in der Strategie für Jahre und markieren die beiden Zeitabschnitte für diese. Jede einzelne Wohnung durchläuft dabei diese Zeitabschnitte. In den ersten 3 Jahren nach dem Kauf einer Immobilie könnt Ihr Sanierungskosten bis maximal 15 % des Gebäudewerts direkt von der Steuer absetzen. Das bedeutet: bei einer Immobilie mit einem Gebäudewert von 50.000 € sind in den ersten 3 Jahren maximal 7.500 € direkt absetzbar. Kosten darüber hinaus müssen, wie die Immobilie, über 50 Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Deshalb ist es wichtig, dass die Immobilie einen normalen bis guten Zustand hat. Dadurch reduziert Ihr das Risiko, dass Euch Renovierungskosten über die 15 % Grenze bringen. Zeitgleich ist ein relativ günstiger Einkaufspreis nötig, damit sich die Immobilie ohne teuere Aufwertungen trägt. Um den Cashflow durch Immobilien in dieser kritischen Zeit noch weiter zu steigern, vereinbare ich in meinen Darlehensverträgen für die ersten zwei bis drei Jahre eine Tilgungsaussetzung. Welche Auswirkung diese Vereinbarung für meine Immobilien hat, zeige ich Euch später bei den Immobilien.

Im zweiten Zeitabschnitt bin ich an keine Grenze gebunden. Deshalb kann ich alle Sanierungskosten direkt von der Steuer absetzen. Wertsteigernde und kostenaufwändige Sanierungen sollten daher nach Möglichkeit umbedingt in diesen Zeitabschnitt fallen. Ihr solltet dabei nicht nur darauf achten, dass die Sanierungen zu höheren Mieten führen, sondern auch den Verkaufspreis steigern. Nach 10 Jahren könnt Ihr vermietete Immobilien in Deutschland steuerfrei verkaufen. Dadurch bietet es sich an, in den Jahren 8 und 9 noch einmal die besonders aufwändigen Sanierungen zu machen. Zum Beispiel steigert ein modernes Bad den Verkaufspreis enorm.

Der Steuerfrei-Verkauf

Nach 10 Jahren erfolgt dann der Steuerfrei-Verkauf und mit dem dadurch erzielten Gewinn kann man nun viele Dinge tun. Zum einen könnt Ihr Darlehen bei anderen Immobilien ablösen und dadurch den Cashflow durch Immobilien steigern. Eine weitere Möglichkeit ist es, den Überschuss in Aktien zu investieren und dadurch eine weitere Einkommensquelle zu erschließen. Oder aber Ihr nutzt den Gewinn um ein größeres Immobilienprojekt zu finanzieren. Dafür würde sich zum Beispiel der Erwerb eines Mehrfamilienhauses eignen.

Meine erste Immobilie

Meine erste Wohnung konnte ich erfolgreich von 85.000 € auf 81.000€ herunter handeln. Da ich bis jetzt kein Eigenkapital für den Erwerb meiner Wohnung eingesetzt habe, nahm ich für den Erwerb ein Darlehen über 91.000 € auf. Für dieses Darlehen zahle ich eine monatliche Rate von 330 €. Die Wohnung generiert mir monatlich 420 € an Mieteinnahmen und 50 € an Garagenmiete. Ebenfalls habe ich bei der Wohnung ca. 40 € an nicht umlagefähigen Kosten. Daraus ergibt sich ein Überschuss von 100 € im Monat.

Prozentual auf den Kaufpreis ergibt sich für die Wohnung eine Rendite von 6,96 %. Rechnet man zum Kaufpreis die Nebenkosten noch hinzu, ergibt sich eine Rendite von 6,20 %.

Da diese Wohnung eine meiner günstigsten ist, plane ich die Miete hier in den nächsten 12 Monaten um 30 € anzuheben.

Die zweite Immobilie

Für den Erwerb meiner zweiten Immobilie musste ich 47.000 € zahlen. Auch hier finanzierte ich 112 % und nahm daher ein Darlehen über 52.000 € auf. Für dieses Darlehen zahle ich eine monatliche Rate von 200 € und habe Kosten von 55 €, die nicht umlagefähig sind. Für die Wohnung erhalte ich eine Kaltmiete über 420 €. Daraus ergibt sich ein monatlicher Überschuss von 165 €.

Prozentual auf den Kaufpreis ergibt sich für die Wohnung eine Rendite von 10,72 %. Rechnet man zum Kaufpreis die Nebenkosten noch hinzu, ergibt sich eine Rendite von 9,69 %.

Meine dritte Immobilie

Beim Kauf meiner dritten Immobilie profitierte ich vom Verkaufsdruck des Verkäufers. Daher konnte ich die Wohnung von 84.000 € auf 74.000 € herunter handeln. Insgesamt nahm ich für den Erwerb ein Darlehen über 83.000 € auf. Für dieses Darlehen zahle ich aktuell nur 120 € Zinsen im Monat. Dies kommt dadurch zustande, dass ich für die Wohnung zwei tilgungsfreie Jahre vereinbart habe. Danach zahle ich für das Darlehen insgesamt 330 € im Monat. Bei der Wohnung habe ich nicht umlagefähige Kosten in Höhe von 50 €. Aktuell erhalte ich eine Kaltmiete von 530 € und bekomme 60 € für zwei Stellplätze. Daraus ergibt sich bis nächstes Jahr August ein monatlicher Überschuss von 420 € im Monat. Danach sinkt der Überschuss auf 210 €.

Prozentual auf den Kaufpreis ergibt sich für die Wohnung eine Rendite von 9,58 %. Rechnet man zum Kaufpreis die Nebenkosten noch hinzu, ergibt sich eine Rendite von 8,53 %.

Meine vierte Immobilie

Diese Wohnung habe ich aus einer Betreuung gekauft und habe dafür 71.000 € gezahlt. Für die Finanzierung habe ich Darlehen über 80.000 € aufgenommen. Für das Darlehen zahle ich eine Rate von 270 €. Des Weiteren habe ich noch 50 € nicht umlagefähige Kosten. Die Wohnung ist für 440 € kalt vermietet. Daraus ergibt sich ein monatlicher Überschuss von 120 €.

Lies auch: Immobilie aus einer Betreuung kaufen – Meine Erfahrungen

Da ich diese Wohnung mit einem Staffelmietvertrag vermietet habe, wird die Miete über die nächsten 5 Jahre jährlich ansteigen. Danach bekomme ich für die Wohnung eine Kaltmiete von 520 €

Prozentual auf den Kaufpreis ergibt sich für die Wohnung eine Rendite von 7,44 %. Rechnet man zum Kaufpreis die Nebenkosten noch hinzu ergibt sich eine Rendite von 6,6 %.

Nach Abschluss des Staffelmietvertrags steigen die Werte wie folgt: prozentual auf den Kaufpreis ergibt sich danach eine Rendite von 8,79 %. Rechnet man zum Kaufpreis die Nebenkosten hinzu, ergibt sich nach der Erhöhung ein Rendite von 7,8 %.

Meine fünfte Immobilie

Meine letzte Wohnung habe ich gekauft, weil sie für die Lage und den Zustand sehr günstig war. Dies lag daran, dass die Wohnung leider zu einer sehr geringen Miete vermietet war. Ich zahlte für die Wohnung einen Kaufpreis über 45.000 € und nahm zur Finanzierung ein Darlehn über 52.000 € auf. Für die Finanzierung zahle ich eine Rate von 200 € im Monat. Des Weiteren sind 50 € im Monat nicht auf den Mieter umlegbar. Da die Wohnung für 250 € kalt vermietet ist, ergibt sich daraus ein monatlicher Cashflow von 0 €. Üblich wäre für die Wohnung eine Miete zwischen 420 € und 480 € im Monat. Die erste Mieterhöhung für diese Wohnung habe ich bereits verschickt und warte auf deren Bestätigung.

Lies auch: Negativer Cashflow – Darum kaufe ich die Immobilie trotzdem

Prozentual auf den Kaufpreis ergibt sich für die Wohnung eine Rendite von 6,66 %. Rechnet man zum Kaufpreis noch die Nebenkosten hinzu, ergibt sich eine Rendite von 5,77 %.

Cashflow durch Immobilien – Mein Fazit

Auch wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, gibt es immer noch die Möglichkeit Immobilien günstig einzukaufen. Daher ist es aus meiner Sicht noch möglich, einen Cashflow durch Immobilien zu erzeugen. Allerdings könnt Ihr anhand der Renditen, die meine Wohnung abwerfen, erkennen, dass meine erste Wohnung deutlich weniger Rendite abwirft als Nummer 2, 3 und 4. Dies liegt daran, dass ich die erste Wohnung rückblickend betrachtet doch nicht so günstig eingekauft habe wie ich dachte. Trotzdem möchte ich die Wohnung nicht wieder abgeben und freue mich diese entwickeln zu können. Jeder Investor wird einmal Deals abschließen, welche im Nachhinein weniger Rendite als gedacht abwerfen oder wo eine höhere Rendite möglich gewesen wäre. Solche Deals gehören allerdings zum Lernprozess, welcher einem zu deutlich besseren Gelegenheiten bringt.

Die wichtigste Grundlage, die man geschaffen haben sollte bevor man mit dem Investieren beginnt, ist aus meiner Sicht einen fundierten Überblick über das Thema “Wie sind Immobilien zu versteuern”. Des Weiteren sollte man sich in dem Immobilienstandort in dem man kaufen will tief eingearbeitet haben. Man sollte wissen, wo gute Standorte in der Stadt sind und wo die Problembezirke oder Problemstraßen liegen. Auch sollte man wissen, wie hoch die erzielbaren Mieten für die Gegend sind. Die wichtigste Grundlage für das erfolgreiche Investieren ist das Eigenkapital. Zwar ermöglichen viele Banken 100 bis 112 % Finanzierungen. Damit Euch aber nicht der erste Rückschlag aus dem Gleichgewicht bringt, solltet Ihr mindestens über 20 bis 25 % Eigenkapital verfügen. Ihr braucht dieses Geld nicht in die Finanzierung einbringen, solltet es aber verfügbar halten um mögliche Sanierungen bezahlen zu können ohne ein neues Darlehen beantragen zu müssen. Auch ich hatte dieses Jahr schon über 4.000 € Kosten.

Wenn Ihr auf diese Dinge achtet, dann habt Ihr gute Chancen Euch einen Cashflow durch Immobilien aufzubauen.

3 thoughts to “Cashflow durch Immobilien – Meine Renditeobjekte”

  1. Hallo,
    vielen Dank für die interessante Darstellung.
    Ich gehe davon aus, dass es sich um die Vorsteuerrendite handelt. Liege ich damit richtig?
    Wie verhält es sich mit der Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage, die ja ebenfalls nicht umlagefähig ist?
    Gruß
    Andreas

    1. Moin Andreas,

      mit dieser Annahme liegst du richtig.

      Die Umlage habe ich in dieser Aufstellung nicht mit eingerechnet, weil sie dafür dient den Wert meiner Immobilie zu erhalten oder zu steigern.
      Ich ziehe auch beim Kauf einer Wohnung die vorhandene Rücklage nicht vom Kaufpreis ab, sonst wären einige Wohnungen noch deutlich günstiger gewesen.

      viele Grüße

      Tim

      1. Hey,
        die Rücklage müsste doch trotzdem eingerechnet werden, weil sie von Deinem Konto abgeht (als Teil des Hausgeldes) und Du sie i.d.R. nicht wieder siehst. Wäre das sonst nicht etwas schöngerechnet?

        Das erspart Dir auch das Aufstellen der Kosten, für die nichts von Deinem Konto abgeht, weil sie aus der Rücklage gezahlt werden. Und nur so wäre ein korrekter Abgleich von Soll und Haben möglich oder?

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