Negativer Cashflow – Darum kaufe ich die Immobilie trotzdem

In diesem Beitrag stelle ich Euch meine neuste und damit sechste Wohnung vor. Das besondere an der Wohnung ist, dass ich diese kaufe, obwohl der Cashflow der Wohnung negativ ist. Ich gehe daher besonders darauf ein, wann ein negativer Cashflow für mich kein Ausschlusskriterium ist. Des Weiteren werde ich Euch wie gewohnt die Wohnung und ihre Ausstattung vorstellen.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen.

Wie habe ich die Immobilie gefunden?

Da sich der Kauf meiner fünften Wohnung durch Ärger mit dem Betreuungsgericht immer mehr in die Länge zog und ich zwischendurch nicht mehr sicher war, ob der Kauf wirklich noch zustande kommt, begann ich Ende Juni wieder mit der Wohnungssuche. Ich betrieb dabei keinen größeren Aufwand, da ich ja eigentlich den Kauf meiner fünften Wohnung erst abschließen wollte.

Lies auch: Immobilie aus einer Betreuung kaufen – Meine Erfahrung

Daher durchsuchte ich die bekannten Immobilienplattformen nur oberflächlich. Nach ca. einer Woche stieß ich auf folgendes Angebot: 59 qm mit Balkon, vermietet, sucht neuen Kapitalanleger. Selbstverständlich ist nicht überall wo Kapitalanlage drauf steht auch eine Kapitalanlage drin. Ein schlechter Zustand der Wohnung oder Renovierungsstau können schnell jede Rechnung zerstören. Da die Wohnung “nur” 45.000 € kosten sollte, vereinbarte ich für den nächsten Abend einen Besichtigungstermin.

Normal sind für meine Region Kaufpreise von 900 € bis 1.200 € pro qm, wenn die Wohnung einen normalen Zustand und eine normale Lage besitzt. Mit 762 € lag diese Wohnung deutlich unter den 900 €, weshalb ich auch bereit gewesen wäre, kleinere Renovierungen vorzunehmen. Wichtig ist: ihr solltet beim Kauf einer Wohnung immer rational bleiben und nur kaufen, wenn der Deal wirklich gut ist.

Wie ist die Wohnung ausgestattet?

Die Wohnung liegt im ersten Stock und besitzt einen großen Balkon zum grünen Innenhof. Des Weiteren wurde in der ganzen Wohnung neues Laminat verlegt. Auch wenn das Laminat sichtbar nicht das teuerste war, ist es trotzdem neu und sicherlich für viele Mieter zufriedenstellend. Außerdem verfügt die Wohnung über ein neu gefliestes Badezimmer mit Dusche und Tageslicht.

Negativer Cashflow - Trotzdem kaufen?
Wohnzimmer
negativer Cashflow
Badezimmer

Dass die Wohnung nur 500 Meter vom Bahnhof und 900 Meter vom Marktplatz entfernt ist, rundet das Angebot für mich ab. Singlewohnungen sind in meiner Region sehr gefragt. Durch die Nähe zum Bahnhof ist die Wohnung zusätzlich für Pendler nach Hannover oder Bielefeld interessant.

Allerdings besitzt die Wohnung keinen festen Stellplatz.

Wo ist der Haken?

Diese Frage stellte ich mir während der Besichtigung. Nach der Besichtigung las ich in der Küche der Wohnung die Objektunterlagen. Beim Lesen des Mietvertrags fiel mir direkt die unglaublich günstige Miete von 250 € im Monat auf, welche das günstige Angebot erklärt. Bei der ersten Überschlagsrechnung kam direkt ein negativer Cashflow für die Wohnung heraus.

Kein Wunder, denn die aktuelle Eigentümerin hatte die Wohnung Anfang 2015 für 4,20 € pro qm vermietet und die Miete seitdem nicht mehr angepasst. Bei einer Jahreskaltmiete von 3.000 € komme ich für die Wohnung auf einen Faktor von 15. Ein Faktor von 15 ist in vielen Regionen unglaublich günstig, in meiner Region hingegen beginnt ab 15 der teure Bereich.

Ihr solltet daher nur in Regionen investieren die Ihr kennt.

Negativer Cashflow – Warum ich trotzdem gekauft habe

Der aktuelle Faktor von 15 zeigt den Ist-Stand der Wohnung. Kaufentscheidend für mich war, dass ich bei der Wohnung ein großes Wertsteigerungspotential gesehen habe. Dieses werde ich im ersten Schritt durch eine Mieterhöhung zum 01.01.2020 heben. In diesem ersten Schritt werde ich die Miete von 250 € auf 280 € erhöhen. Dies entspricht einer Mieterhöhung von 12 %, womit ich im Rahmen des gesetzlich Möglichen bleibe.

Lies auch: Meine erste Mieterhöhung (in diesem Beitrag gehe ich auf alle rechtlichen Aspekte ein)

Durch die erste Erhöhung steigt die Jahreskaltmiete auf 3.360 € und der Faktor sinkt auf 13,40. Die Folge daraus ist, dass bereits die erste Erhöhung dazu führt, dass aus einem auf die Miete bezogen teuren Kaufpreis ein normaler wird. Ebenfalls steigt der Preis pro qm auf 4,75 € an.

Weiterführend ist es mein Plan, die Miete zum 01.01.2021 erneut zu erhöhen. Dadurch habe ich die erforderlichen 12 Monate zwischen zwei Mieterhöhungen abgewartet und dem Gesetz genüge getan. Bei der zweiten Erhöhung werde ich die Miete auf 300 € erhöhen und damit die maximal möglichen 20 % in drei Jahren voll ausschöpfen.

Die zweite Erhöhung führt dazu, dass die Jahreskaltmiete auf 3.600 € steigt und der Faktor auf 12,5 sinkt. Spätestens nach diesen 14 Monaten ist der negative Cashflow der Wohnung “besiegt” und die Wohnung wirft prozentual eine guten Überschuss ab. Die Rendite für die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt auf 8 % angestiegen und der Preis pro qm beträgt 5,10 €.

Warum sollte der Mieter alle Mieterhöhungen akzeptieren?

In meiner Region liegt der Preis pro qm für gemieteten Wohnraum aktuell zwischen 5,70 € und 6,70 €. Daher wäre es mir am liebsten, der Mieter akzeptiert meine Mieterhöhung nicht und zieht aus. Dann könnte ich die Wohnung direkt für einen viel höheren Preis vermieten.

Ich gehe davon aus, dass die Wohnung bei Neuvermietung mindestens eine Miete von 6 € pro qm einbringt. Damit würde die Miete pro Monat bei 354 € liegen und die Jahreskaltmiete 4.248 € betragen. Der Faktor würde damit auf 10,6 sinken und mein Wohnungskauf wäre rückblickend unglaublich günstig gewesen. Die Rendite steigt in diesem Szenario auf 9,44 % an.

Vorsicht beim “Schönrechnen”! Negativer Cashflow als K.O.-Kriterium?

Viele Anfänger neigen dazu, sich Investments schönzurechnen. Dies birgt die große Gefahr, dass die Rendite im Nachhinein deutlich niedriger ausfällt und im schlimmsten Fall die Bonität beschädigt wird und das Objekt sogar wieder verkauft werden muss. Denn negativer Cashflow kann zur Falle für jeden Investor werden.

Daher will ich an dieser Stelle auch auf das Risiko beim Kauf eingehen und warum ich das hier gerne trage.

Ein erstes mögliches Risiko ist, dass der Mieter die Erhöhung nicht akzeptiert und ich in einen längeren Rechtsstreit gezogen werde, bevor Erhöhungen wirksam werden.

Das andere Risiko ist, dass die Wohnung bei einem gewollten Auszug länger leer steht als gedacht. z.B. weil ich die Miete doch zu hoch angesetzt habe.

Beide Möglichkeiten schränken mich allerdings kaum ein, da mein monatlicher Überschuss aus Gehalt und Vermietung auch einen langen Leerstand verkraftet.

Natürlich gibt es bei Vermietung noch weitere Risiken, allerdings betreffen diese nicht den negativen Cashflow, sondern sind eher allgemein gültig (z.B. Renovierungen oder Messis).

Günstig kaufen und teurer verkaufen?

Da ich bei der Wohnung in relativ kurzer Zeit ordentlich Werte heben werde, könnte sich diese Wohnung auch zum schnellen Weiterverkauf eignen. Hierzu stelle ich Euch zwei Beispielrechnungen vor.

Rechnung 1:

Nach zwei Mieterhöhung beträgt die Jahreskaltmiete 3.600 €. Sollte ich die Wohnung nun zu einem 14er-Faktor verkaufen, ergibt dies einen Verkaufspreis von 50.400 €. Der Gewinn würde bei 5.400 € vor Steuern liegen.

Rechnung 2:

Nach einem Auszug liegt die Jahreskaltmiete bei 4.248 €. Sollte ich die Wohnung nun zu einem 14er-Faktor verkaufen, ergibt dies einen Verkaufspreis von 59.472 €. Der Gewinn würde bei 14.472 € liegen.

Bei der ersten Rechnung würde ich vermutlich noch nicht schwach werden, bei der zweiten hingegen schon. Durch das schnelle Heben des Gewinns würde sich auch mein Eigenkapital deutlich erhöhen. Dadurch könnte ich zukünftig größere Projekte in Angriff nehmen. Um mir die Möglichkeit eines vorzeitigen Verkaufs offen zu halten, habe ich die Finanzierung nur auf 5 Jahre festgeschrieben.

Nun wisst ihr, warum ein negativer Cashflow nicht immer ein K.O.-Kriterium sein muss. Spätestens im Januar werde ich zu dieser Wohnung ein Update verfassen.

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