Staffelmiete – Die Arbeitserleichterung für Vermieter?

Zum 01.08.2019 wird die fünfte Eigentumswohnung in mein Eigentum übergehen. Mit dem Verkäufer habe ich vereinbart, dass ich bereits nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags mit der Mietersuche beginnen darf. Anlässlich der Vermietung habe ich mich mit dem Thema Staffelmiete beschäftigt. In diesem Beitrag stelle ich Euch vor, wieso ich mich diesmal für die Staffelmiete entschieden habe und ob diese wirklich eine Arbeitserleichterung ist.

Was ist die Staffelmiete und was ist zu beachten?

Bei dieser Form des Mietvertrags handelt es sich um eine Erweiterung eines normalen Mietvertrags. Während bei einem normalen Mietvertrag nur die aktuelle Kaltmiete festgelegt wird, legt der Staffelmietvertrag bereits die zukünftigen Mieterhöhungen fest. Dabei ist zu beachten, dass zwischen den Mietsteigerungen jeweils 12 Monate liegen müssen.

Des Weitern müsst Ihr beachten, dass Ihr mit der festgelegten Staffel nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßt, falls es für Eure Stadt eine gibt. Das bedeutet, die Miete darf nicht 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Dabei solltet Ihr ein Auge darauf haben, dass dies auch nicht durch die Staffel geschieht. Verstoßt Ihr gegen die Mietpreisbremse, dann darf der Mieter auch nach Unterschreiben des Mietvertrags die Mieterhöhung zurückweisen.

Ein großer Pluspunk eines Staffelmietvertrags ist, dass die Kappungsgrenze bei Staffelmieten keine Anwendung findet. Dadurch darf die Miete in drei Jahren über 20 % steigen. Allerdings sorgt eine zu aggressive Steigerung im Mietvertrag dazu, dass die Nachfrage nach Eurer Wohnung stark zurückgehen kann.

Der letzte wichtige Punkt ist, dass jede Erhöhung als fester Betrag anzugeben ist. Eine Regelung wie z.B. eine jährliche Mieterhöhung um 5 % ist rechtlich nicht zulässig und dadurch nichtig. Ebenfalls muss die Staffel genau wie ein Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Eine E-Mail reicht nicht aus.

Staffelmiete – eine gute Lösung für Mieter und Vermieter?

Gerade von Mietern wird ein Staffelmietvertrag oft kategorisch abgelehnt. Dies liegt oft daran, dass man sich nicht mit dem Gedanken anfreunden kann, dass die Miete zukünftig steigen wird. Allerdings ist bei einem “normalen” Mietvertrag eine Mieterhöhung ebenfalls problemlos möglich.

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Hierbei wird oft vergessen, dass ein Staffelmietvertrag auch Mietern eine hohe Planungssicherheit gibt. Die Mieterhöhung ist bereits lange im Voraus bekannt und kommt nicht überraschend. Dadurch kann der Mieter sich bereits im Vorfeld darauf einstellen. Sollte sich die Miete z.B. in den nächsten drei Jahren um insgesamt 50 € erhöhen, dann wäre es clever, sich von Anfang an um 50 € einzuschränken. Dies lässt sich am besten durch einen Sparplan umsetzen. Bei jeder Erhöhung durch die Staffel senkt Ihr den Sparplan um den Betrag der Erhöhung. Dadurch habt ihr über den gesamten Zeitraum der Staffel monatlich gleich viel Geld zur Verfügung. Allerdings mit dem Unterschied, dass Ihr als Mieter am Ende eine hübsche Summe auf dem Sparvertrag angespart habt.

Vorteile für Vermieter

Auch für uns Vermieter hat die Staffelmiete den Vorteil der Planungssicherheit. Ihr wisst bereits Jahre im Vorfeld, um welchen Betrag sich Euer monatliches Einkommen erhöhen wird. Besonders angenehm finde ich, dass diese Mieterhöhungen “stressfrei” erfolgen, da bereits beim Einzug alle Erhöhungen festgelegt wurden. Des Weiteren erhöhen Staffelmietverträge bei vielen Banken die Bonität. Dadurch, dass die Erhöhungen bereits vorher vertraglich festgelegt werden, kann die Bank diese Mehreinnahmen teilweise anerkennen. Ebenfalls führen die konstanten Mieterhöhungen dazu, dass Eure Immobilie konstant im Wert steigt.

Warum habe ich einen Staffelmietvertrag gewählt?

Ich stand Anfang des Monats vor dem Problem, dass ein Freund Interesse an meiner neusten Wohnung bekundet hat. Hinzu kam, dass seine Wohnungssuche relativ dringend war, da diese durch eine Trennung zustande kam. Dadurch stand ich vor dem Problem, dass ich ursprünglich nicht an Freunde und Familie vermieten wollte. Dies liegt vor allem daran, dass ich verhindern wollte, dass Mieterhöhungen oder ähnliches Stress in meinem privaten Umfeld auslösen.

Deshalb war es mir besonders wichtig, dass bereits beim Mietbeginn möglichst viele Dinge eindeutig geklärt sind. In meinem Staffelmietvertrag habe ich eine Ausgangskaltmiete von 440 € festgelegt. Diese wird das erste Mal zum 01.01.2021 um 10 € erhöht und steigt danach jährlich um 10 € an.

Werde ich jetzt nur noch Staffelmieten vereinbaren?

Auch wenn mir diese Mietverträge eine höhere Planungssicherheit geben würden, werde zukünftig nicht nur Staffelmieten vereinbaren. Dies liegt vor allem daran, dass die Mieten in meiner Region sehr stark ansteigen und ich selbst bestimmen möchte, wann und in welcher Höhe ich meine Mieten erhöhe. Sollte sich mein Immobilienportfolio weiter vergrößern, wird allerdings bestimmt der ein oder andere Staffelmietvertrag dabei sein.

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