Meine dritte Immobilie für passives Einkommen

Meine vierte Eigentumswohnung

Vor einigen Wochen rief mich ein ehemaliger Arbeitskollege, welcher sich inzwischen als Immobilienmakler selbstständig gemacht hat, an. Er hatte an einen seiner Kunden ein Haus vermittelt. Doch seinem Kunden drohte die Finanzierung zu platzen, da seine Bank mehr Eigenkapital für die Finanzierung verlangt. Das nun benötigte Eigenkapital will sich sein Kunde beschaffen indem er eine seiner Wohnungen verkauft und da hat mein Ex-Kollege direkt an mich als potentiellen Käufer gedacht.

Hier kommen zwei Dinge zusammen, welche den Deal für mich von Anfang an besonders interessant gemacht haben. Der Verkäufer hat Zeitnot und braucht das Geld lieber gestern als heute. Der zweite Punkt ist, dass er das Geld benötigt, um sich eine Immobilie zu kaufen, die er selbst nutzen möchte. Menschen haben die Angewohnheit, dass ihr rationales Denken aussetzt wenn sie etwas unbedingt wollen. Der Verkäufer will also sein neues Haus haben und um dieses zu bekommen ist er wahrscheinlich bereit, seine Eigentumswohnung mit großem Rabatt zu verkaufen.

Die Besichtigung

Nachdem mir mein Ex-Kollege die Umstände, die zum Verkauf der Wohnung führen würden, erzählt hatte, sagte ich ihm sofort einen Besichtigungstermin zu. Ebenfalls versicherte ich ihm bereits am Telefon, dass ich schnell zahlen kann, falls die Immobilie so gut sein sollte wie er sagt. Bei der Besichtigung fand ich eine 85 Quadratmeter große Wohnung vor, welche in einem sehr guten Zustand war. Der Besitzer hatte erst vor zwei Jahren alle drei Bäder renoviert und in der ganzen Wohnung neuen Fußboden verlegen lassen. Ebenfalls sind von der Hausverwaltung die Fenster und die Heizungsanlage erneuert worden. Dadurch sind die Energiewerte für die Wohnung sehr gut und zukünftige Mieter können sich über niedrige Heizkosten freuen. Die nächste Besonderheit ist, dass zu der Wohnung sowohl ein PKW-Stellplatz direkt vor dem Haus, als auch eine Garage gehören. Auch über einen Renovierungsstau brauche ich mir bei dem Haus keine Gedanken machen, da die Instandhaltungsrücklage mit 160.000 € gefüllt ist. Bei einem Haus mit 16 Wohnungen bedeutet das 10.000 € pro Wohnung. Des Weiteren gehört zu der Wohnung ein 12 Quadratmeter großes Zimmer im Dachgeschoss. Das zusätzliche Zimmer macht die Wohnung gerade für Familien mit mehr als einem Kind interessant.

 

Die Kaufpreisverhandlung

Nach der Besichtigung stand für mich fest, dass ich diese Wohnung sehr leicht zu einem guten Preis vermieten kann und ich dadurch mein passives Einkommen weiter steigern werde. Da die Wohnung in einem sehr guten Zustand war, stellte ich mich darauf ein, dass der Verkäufe mindestens 85.000 € haben möchte, plus einen Aufschlag für die Garage und den PKW-Stellplatz. Ich war überrascht als mir der Makler sagte, dass dem Verkäufer ein Preis von insgesamt 79.000 € vorschwebt. Auch gab mir der Makler zu verstehen, dass der Verkäufer für das Haus nur 65.000 € Eigenkapital benötige. Durch dieses Wissen bot ich dem Verkäufer 70.000 € und teilte ihm mit, dass ich in 4 Wochen zahlen könnte. Nach meinem Angebot hörte ich von meinem Ex-Kollegen erstmal eine Woche gar nichts. Doch dann klingelte spät abends mein Handy und mein er teilte mir mit, dass der Verkäufer sich auf 73.000 € einlassen würde, wenn ich immer noch in 4 Wochen zahlen könnte. Ich sagte zu und vereinbarte den nächsten Termin mit meiner Bank.

 

Erhöhung meines passiven Einkommens

Für die Wohnung rechne ich mit einem Quadratmeterpreis von 6 €. Das bedeutet bei 85 Quadratmetern eine Kaltmiete von 510 €. Zu der Kaltmiete kommen noch 70 € für den PKW-Stellplatz und die Garage hinzu, wodurch die Mieteinnahmen auf 580 € steigen. Für die Finanzierung der Eigentumswohnung schwebt mir eine 110%-Finanzierung vor, was bedeutet, dass ich ein Darlehen von ca. 81.000 € brauche. Wie bei meinen anderen Darlehen soll die Annuität 4,5 % betragen, was bei 81.000 € eine Rate von ca. 305 € ergibt.

Das ergibt grob ein zusätzliches passives Einkommen von 275 €, welches ausreicht um die nicht umlagefähigen Kosten für die Wohnung zu decken. Um mein passives Einkommen noch weiter zu steigern, habe ich für einen Teil der Darlehenssumme eine Tilgungsaussetzung über zwei Jahre vereinbart. Durch diese Aussetzung steigt mein Überschuss von 275 € auf 310 € an.

 

Mieter suchen

Bei meinen ersten beiden Wohnungen hatte ich das Glück, dass ich meine Mieter direkt mit gekauft habe. Dies ist bei dieser Wohnung leider nicht der Fall und ich darf das erste Mal Mieter suchen. Da meine Nachforschungen über den Mietpreis in der Lage der Wohnung ergeben haben, dass die Durchschnittsmiete bei 6,50 € pro Quadratmeter liegt, bin ich sehr optimistisch, dass ich schnell einen Mieter finde, der bereit ist, 6 € zu zahlen. Über meine Erfahrungen, die ich bei der Mietersuche sammele, werde ich Euch in einem anderen Beitrag informieren. Durch meine Nachforschungen gehe ich ebenfalls davon aus, dass ich die Miete später ohne Probleme erhöhen kann und dadurch mein passives Einkommen noch einmal ansteigt.

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