Enteignung in Berlin? Die Enteignung ist bereits da!

In diesem Artikel werde ich Euch die aktuellen Daten und Fakten zum Volksbegehren in Berlin vorstellen. Anschließend zeige ich Euch, warum die Enteignung nicht nur in Berlin, sondern in vielen großen Städten bereits Alltag ist. Mir ist bewusst, dass die in diesem Artikel vertretene Meinung bei vielen anecken kann. Trotzdem machen es sich viele politische Gruppierungen oft zu einfach, indem schnell Schuldige (Investoren) und eine Lösung (Enteignung) gesucht wird. Dabei wird allerdings die Ursachenforschung und ob die präsentierte Lösung nachhaltig hilft oft vergessen.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen des Artikels und hoffe, dass niemand von Euch von diesem Wahnsinn betroffen ist. Schreibt mir auch gern Eure Meinung zu dem Thema!

Das Volksbegehren in Berlin

Der Auslöser für die immer weiter zunehmenden Diskussionen in den Medien ist das Volksbegehren “Initiative: Deutsche Wohnen und Co. enteignen – Spekulation bekämpfen”. Inhalt des Volksbegehrens ist, dass alle Unternehmen, unabhängig ihrer Rechtsform enteignet werden, wenn sie mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen. Wie viele Unternehmen dieses Volksbegehren tatsächlich betreffen könnte, lässt sich aktuell noch nicht genau beziffern. Der Hintergrund ist, dass dafür eine weitreichende Grundbuchauswertung vorgenommen werden muss. In dieser Auswertung müssten Zusammenhänge von Tochterunternehmen und unterschiedlichen internationalen Investoren geprüft werden.

Bisher hat man zwölf Unternehmen genannt, die von der Enteignung betroffen wären:

• Deutsche Wohnen SE mit ca. 111.500 Wohnungen
• Vonovia mit ca. 44.000 Wohnungen
• ADO Properties S.A mit ca. 22.200 Wohnungen
• Covivo SE mit ca. 15.700 Wohnungen
• Akelius Residential Property mit ca. 13.700 Wohnungen
• TAG Immobilien mit ca. 9.900 Wohnungen
• Grand City Properties S.A. mit ca. 8.000 Wohnungen
• BGP Gruppe mit ca. 8.000 Wohnungen
• Hilfswerk-Siedlung GmbH mit ca. 6.000 Wohnungen
• D.I.V. Deutsche Vermögens- und Immobilienverwaltung  mit ca. 3.800 Wohnungen
• Pears Global Real Estate mit ca. 6.000 Wohnungen
• Becker & Kreis mit ca. 3.000 Wohnungen

Wie ist die rechtliche Grundlage für eine Enteignung?

Die rechtliche Grundlage des Volksbegehrens beruht auf zwei Artikeln des Grundgesetzes.  In Artikel 15 des Grundgesetzes heißt es: „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.” Allerdings ist offen, ob sich dieser Artikel wirklich für das Volksbegehren nutzen lässt, da der Artikel 15 in seinen 70 Jahren noch nicht einmal angewandt wurde. Deshalb laufen zur Zeit unterschiedliche Rechtsgutachten, die sich mit der Frage beschäftigen, was dieser Artikel in der heutigen Zeit bedeutet. Der Artikel 14 könnte den Investoren allerdings wirklich gefährlich werden. Der besagt, dass eine Enteignung in Ordnung ist, wenn dadurch das Allgemeinwohl gestärkt wird. Dieser Artikel kam in der Vergangenheit öfter zum Einsatz, wenn es um den Bau von Straßen, Stromtrassen oder Eisenbahnschienen ging.

Welche Kosten entstehen für die Enteignung?

Die Enteigneten würden natürlich entschädigt werden, was auch im Artikel 14 verankert ist. Bei ca. 240.000 Wohnungen bedeutet das Ausgaben in Höhe von 35 bis 40 Mrd. Euro. Hinzu kommen jährliche Folgekosten in Höhe von 340 Mio. Euro sowie einmalige Nebenkosten über 180 Mio. Euro. Ebenfalls wird geschätzt, dass allein die Gutachterkosten für die Bewertung von 240.000 Wohnungen das Land Berlin über 2 Mrd. Euro kosten würde.

Wie läuft ein Volksbegehren ab?

Ein Volksbegehren besteht immer aus zwei Stufen und einer Abstimmung. In der ersten Stufe muss die Initiative 20.000 Unterschriften in sechs Monaten sammeln. Aktuell wird davon ausgegangen, dass die Initiative dies in kürzester Zeit schafft. Anschließend wird von der Senatsverwaltung geprüft, ob die nötige Zahl erreicht ist und ob die Initiative mit höherrangigem Recht vereinbar ist.

In der zweiten Stufe muss die Initiative mindestens 170.000 Unterschriften sammeln. Hierfür hat die Initiative vier Monate Zeit. Wenn auch dieser Schritt erfolgreich geschafft wurde kommt es zur Abstimmung des Volksbegehrens.

Ein Volksbegehren gilt dann als angenommen, wenn 50 % der Abstimmenden und mindestens 25 % der Wahlberechtigten zustimmen. Im Falle eines Erfolgs wäre der Senat aufgefordert ein Gesetz für die Enteignung zu erarbeiten.

Muss ein Volksentscheid umgesetzt werden?

Auch wenn das Volksbegehren beide Stufen erfolgreich durchläuft und der anschließende Volksentscheid die nötige Zustimmung erhält, muss dieser nicht umgesetzt werden. Der Senat kann sich z.B. mit der Begründung dagegen aussprechen, dass eine Umsetzung zu teuer wäre. Vor ca. einem Jahr entschied der Berliner Senat beispielsweise, dass eine Weiterführung des Berliner Tegel Airports betriebswirtschaftlich nicht möglich ist. Dieser Volksentscheid hatte eine Zustimmung von 56 %.

Wie schätze ich das Volksbegehren ein?

Meine persönliche Meinung ist, dass sowohl das Volksbegehren, als auch der Volksentscheid erfolgreich durchlaufen werden. Allerdings dürfte eine Realisierung betriebswirtschaftlich nicht zu stemmen sein.

Wie komme ich zu dieser Annahme?

Schätzungen gehen davon, dass das Land Berlin über Eigenkapital in Höhe von 1,5 bis 2 Mrd. Euro verfügt. Gehen wir nun vom “günstigsten” Fall der Enteignung aus, dann reicht das gerade einmal aus, um die Gutachter zu bezahlen. Folglich müsste das Land Berlin 35 Mrd. Euro neue Schulden aufnehmen.

In den letzten Jahren ist es Berlin gelungen, seine Schulden von 63 Mrd. Euro auf 57 Mrd. Euro zu reduzieren. Ironischerweise hat die Grunderwerbssteuer durch die hohen Kaufpreise dabei einen erheblichen Beitrag geleistet. Selbst wenn Berlin sich eine Kreditaufnahme von 35 Mrd. Euro leisten könnte, macht der Faktor, dass der Wohnraum bezahlbar sein soll, das Vorhaben unmöglich. Berlin müsste allein an Zinsen (gerechnet mit 2 %) 700.000.000 € jährlich zahlen. Nehmen wir nun Tilgung (2 %), laufende Kosten (jährlich 340 Mio.) und Rücklage für Renovierungen (1 %) hinzu, kommen wir auf jährliche Kosten in Höhe von 2.09 Mrd. Euro. Teilt man diese Kosten auf alle 240.000 Wohnungen auf, dann müsste Berlin für jede Wohnung im Schnitt 725,69 € plus Nebenkosten verlangen.

Ich denke, diese Überschlagsrechnung macht zwei Dinge sehr deutlich. Erstens: Berlin kann sich eine Enteignung nicht leisten. Die Realisierung des Volksbegehrens würde zu einer Verdopplung der Schulden führen und den Haushalt über einige Jahrzehnte belasten. Spätestens wenn man bedenkt, dass die Zinsen irgendwann wieder steigen werden, kann man die Augen nicht davor verschließen, dass dieses Volksbegehren zur Insolvenz Berlins führen kann und damit zur Rettung durch den Steuerzahler. Zweitens: es wird deutlich, dass der Wohnraum nicht günstiger wird, nur weil er nicht mehr den Investoren gehört.

Wie kann man das Problem lösen?

Viele Politiker sind sich darüber einig, dass die Lösung nicht die Umverteilung der Wohnungen ist. Denn diese Umverteilung schafft keinen neuen Wohnraum, womit Angebot und Nachfrage weiter nicht ausgewogen wären. Daher kann die Lösung nur sein, weiteren Wohnraum zu schaffen. Wenn die Nachfrage nach Wohnungen gedeckt ist, kommt es zu einem Angebotsüberschuss. Dieser Überschuss führt dazu, dass Vermieter um neue Mieter kämpfen müssten und ihre Wohnungen entweder modernisieren um zu “punkten” oder die Miete gesenkt wird.

Warum wird in Berlin nicht mehr gebaut?

Es ist wenig überraschend, dass in einem Gebiet mit rot/rot/grüner Regierung und somit viel linkem Gedankengut, eine Initiative wie “Deutsche Wohnen & Co. enteignen – Spekulation bekämpfen” Erfolg haben könnte. Während auf der einen Seite Investoren bekämpft und enteignet werden sollen, verhindert die linke Regierung auf der anderen Seite, dass neue Bauvorhaben durchgeführt werden sollen.

Noch größer ist für mich die Ironie, dass die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lombscher eine Linke ist. Wenn man sich vor Augen führt, welchen Zustand Immobilien in der ehemaligen DDR hatten, muss man sich nicht wundern, dass unter einem ehemaligen Mitglied der SED kein Erfolg beim Thema Wohnen erzielt wird.

In Frau Lombschers erstem Amtsjahr wurde nicht ein einziger Bebauungsplan fertiggestellt. Ihr Vorgänger Andreas Geisel hatte ein Jahr zuvor im selben Zeitraum 13 Bebauungspläne beschließen lassen. Schon jetzt wird offen darüber diskutiert, ob Katrin Lombscher die beste Politikerin für Spekulanten werden könnte. Durch den von ihr verursachten Stillstand steigen die Immobilienpreis in immer neue Höhen. Ebenfalls erfolgt ein Verdrängungskampf um billigen Wohnraum. Schon in der zweiten Februarwoche musste Frau Lombscher eingestehen, dass sie Ihr Ziel von 25.000 neuen Wohnungen für 2019 nicht einhalten kann.

Des Weiteren berichten viele Baufirmen, dass allein eine erste Antwort vom Bauamt meisten vier Monate dauert. Oft werden private Investoren mit Anforderungen und Gutachten überschüttet, weshalb Bauprojekte bereits vor dem Start aufgegeben werden.

Gibt es weitere Bauverhinderer?

Der starke Rückgang von Wohnungsbauprojekten ist nicht allein ein Versagen der Politik. Auch die Berliner selbst sind oft nicht untätig und stoppen Neubauprojekte wo sie nur können.

Das größte gestoppte Bauprojekt ist die Bebauung am Rande des ehemaligen Flughafens Berlin Tempelhof. Dort sollten 1.700 Wohnungen sowie Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten entstehen. Mit dem Volksbegehren “100 % Tempelhof” beschlossen die Berliner, dass die Fläche des Tempelhofs nicht verändert werden darf. Dies ist nur eins von vielen Beispielen, das die Wohnungsknappheit weiter erhält.

Wer profitiert vom Baustop?

Profitieren tun von dieser Entwicklung nicht nur Investoren, sondern auch andere ostdeutsche Städte wie z.B. Leipzig. Seit drei Jahren geht die Zahl der verkauften Baugrundstücke in Berlin bereits zurück. Dies liegt vor allem daran, dass der Senat keine neuen Wohngebiete ausweist. Dadurch verlieren die Investoren ihr Interesse. Leipzig wiederum kann sich seit drei Jahren über einen konstant wachsenden Bauboom freuen. Dieser Boom schafft nicht nur Wohnraum, sondern auch Arbeitsplätze und kurbelt die Wirtschaft an.

Die Enteignung ist schon da!

Im ersten Teil des Blogartikels bin ich ausschließlich auf das Volksbegehren und die wirklichen Ursachen des Wohnungsmangels in Berlin eingegangen. Der zweite Teil des Artikels wird sich darum drehen, warum die Enteignung von Wohnraum bereits begonnen hat. Dabei geht es nicht nur um das reine Enteignen, sondern auch darum, dass Vermietern teilweise jeder Zugriff auf das Eigentum entzogen wird, obwohl sie faktisch noch Eigentümer sind.

Milieuschutzgebiete – schlimmer als Enteignung?

Eine Enteignung führt zwangsläufig dazu, dass der Staat den Enteigneten entschädigen muss. Diese Entschädigung orientiert sich dabei immer nach dem aktuellen Verkehrswert. Bei der Enteignung von Ackerland zum Straßenbau kommt es auch regelmäßig zu Entschädigungszahlungen im Millionenbereich. Allerdings erhält der Staat für diese Zahlungen auch eine erhebliche Menge an Land. Dies liegt daran, dass der Preis für Ackerland zwischen 4-6 Euro pro qm schwankt. Bei Immobilien in A-Lagen würde der Staat für diese Preise allerdings nur ein bis zwei Wohnungen erhalten.

Was wäre aber, wenn man auf die lästigen Entschädigungen verzichten könnte und dem Besitzer trotzdem fast vollständig die Kontrolle über sein Eigentum entzieht? An genau dieser Stelle kommt das Ausrufen von Milieuschutzgebieten ins Spiel.

Wenn eine Immobilie in einem solchen Gebiet liegt, darf der Eigentümer sie nicht mehr ohne Genehmigung in Eigentumswohnungen umwandeln. Und baulichen Änderungen sind enge Grenzen gesetzt. Jegliche Art von “Luxussanierung” ist untersagt. Allerdings obliegt es dem Staat festzusetzen, ob eine Sanierung Luxus ist oder nicht. Erst vor zwei Monaten (Februar 2019) wurde eine Badezimmerverbreiterung verboten. Aussage der Stadt: “Ein 80 cm breites Bad sei zeitgemäß”. Aber immerhin ist mittlerweile überhaupt ein Bad in der Wohnung erlaubt. Vor einigen Jahren waren die Bezirke noch der Meinung, dass ein Bad für mehrere Wohnung im Treppenhaus ausreichend sei.

Weitere Änderungen, die aktuell nicht genehmigt werden:

• Einbauküche
• Getrennte Badewanne und Dusche
• Zwei Waschbecken im Badezimmer
• Ein zweiter Wasserhahn bei großen Waschbecken
• Gäste-WC
• Balkon größer 4 qm

Beim Verkauf von Immobilien in diesen Milieuschutzgebieten drohen die Bezirke im Stil eines Erpressers zudem regelmäßig, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Immobilieneigentümer können dem nur entgehen, wenn sie eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ unterschreiben, die mit zahlreichen Auflagen verbunden ist, welche das Eigentum entwerten.

Mietendeckel

Viele Politiker der SPD, welche sich mit dem Enteignen der Wohnungsgesellschaften nicht anfreunden können, sehen die Lösung im Mietendeckel. Die Idee ist, dass eine Enteignung “nur” 240.000 Wohnungen treffen würde und die Mieten in den anderen Wohnungen nach der Enteignung noch schneller steigen werden. Deshalb sollen alle Mieten in Berlin für fünf Jahre eingefroren werden.

In diesen fünf Jahren sollen steigende Lohnzahlungen von 2-4 % pro Jahr dazu führen, dass der Wohnraum wieder bezahlbar wird. Nach den fünf Jahren soll überprüft werden, ob die Maßnahme beendet werden kann. Allerdings hat der Staat keinen Einfluss darauf, ob die Löhne in dem Zeitraum wirklich steigen. Des Weiteren zeigt die Geschichte, dass sich Regierungen sehr schwer damit tun, solche “Einschränkungen” wieder aufzuheben. Viel zu groß ist die Angst, dass man bei der nächsten Wahl nicht gewählt wird. Als gutes Beispiel dient hier Wien, wo die Mieten zuerst festgesetzt wurden und nun durch die Regierung künstlich gedrückt werden.

Wenn die Miete diktiert wird – ist das schon Enteignung?

Ein Mietendeckel geht vielen linken Politikern nicht weit genug. Der Gegenvorschlag zum Mietendeckel ist, die Miete für jede Wohnung auf 7 € gesetzlich zu senken. In der weiteren Argumentation wird diese Lösung als Gewinn für alle dargestellt. Mieter können sich endlich ihre Wohnung leisten, ohne sich persönlich einschränken zu müssen, und Vermieter erhalten weiter gute, wenn auch gesenkte Rendite. Des Weiteren wird angeführt, dass dem Staat wie beim Mietdeckel keine Kosten entstehen.

Genau in dieser letzten These liegt allerdings der Fehler. Einen Fehler, welchen linke Politiker bewusst in ihrem Stimmenfang vergessen. Denn Mieten müssen auch in Berlin versteuert werden. Die zunehmende Zahl an Wohnungsverkäufen, aber auch die stetig steigenden Mieten, haben sich in den letzten Jahren zu einer der größten Einnahmequellen Berlins entwickelt. Ohne diese Einnahmen wird das ohnehin schon bestehende Loch im Haushalt gigantisch werden. Die Konsequenzen daraus sind Einsparungen bei vielen sozialen und öffentlichen Projekten.

Ich stelle Euch anhand einer kurzen Überschlagsrechnung vor, wie groß die Summe ist, welche Berlin jährlich im Haushalt fehlen wird. Man muss hierbei beachten, dass Berlin eine “Mieterstadt” ist. Rund 86 % der 1,9 Millionen Wohnungen sind vermietet. Die Wohnungen haben im Durchschnitt 70 qm.

Verpasste Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aktuell: 1.700.000 Wohnungen * 70 qm * 12 € (pro qm) = 1.428 Mrd. €. Dies sind nur die Einnahmen für einen Monat und müssen noch mit 12 multipliziert werden. Die Jahreskaltmiete beträgt daher 17.136 Mrd €.

Bei einer Kaltmiete von 7 € pro qm sinkt die monatliche Mietzahlung auf 833 Mio €. Die Jahreseinnahmen gehen auf 9.996 Mrd. € zurück. Dadurch “verschwinden” jährliche Einnahmen in Höhe von 7.140 Mrd. €, auf welche der Staat keine Steuern mehr erheben kann. Da man bei Immobilien sehr viel steuerlich optimieren kann, setze ich “nur” eine Besteuerung von 30 % an. Aber selbst bei einer Besteuerung von 30 % bedeutet das, dass die jährlichen Einnahmen des Staates um 2.142 Mrd. € sinken.

Fazit: Ist die Enteignung schon da?

Aus meiner Sicht befindet sich Berlin seit Jahren auf einem Irrpfad. Investoren werden drangsaliert und gezielt vertrieben. Dies führt dazu, dass eine der größten Einnahmequellen Berlins zerstört und kein neuer Wohnraum geschaffen wird. Noch schlimmer ist aus meiner Sicht, dass die Politik gezielt Bebauungspläne verzögert und damit die Preise für bestehende Immobilien nach oben treibt. Daher investiere ich nicht in Großstädten, da die Gefahr einer staatlichen Regulierung stetig wächst. Viel mehr achte ich bei meinen Immobilieninvestments auf eine gute Anbindung.

Ich hoffe, ich konnte Euch helfen, in dem aktuellen Enteignungswirrwarr etwas mehr Überblick zu gewinnen. Auch bedanke ich mich dafür, dass ihr bis hier hin durchgehalten habt.

Lies auch: Meine Bestandsimmobilien.