Meine ersten Nebenkostenabrechnungen

Das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen habe ich viele Monate aufgeschoben. Sowohl die Zeit, als auch die Lust mich damit zu beschäftigen, haben mir gefehlt. Obwohl ich mir so viel Zeit für das Erstellen genommen habe, hat keiner meiner Mieter gefragt, wie lange sie noch warten müssten – eventuell wollten meine Mieter auch keine schlafenden Hunde wecken. Denn obwohl die Energiepreise in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind, hätte es trotzdem zu einer Nachzahlung kommen können.

Wozu gibt es Nebenkosten?

Beim Vermieten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Warm- und Kaltmiete. Anhand der Kaltmiete errechne ich, ob eine Wohnung für den Vermieter profitabel ist. Für diese Berechnung ziehe ich von der Kaltmiete einen Sicherheitsabschlag für die Instandhaltung und meine erwarteten Steuern ab. In der Warmmiete hingegen sind alle Kosten enthalten, welche auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Damit der Mieter nicht einen hohen Betrag am Ende des Jahres zahlen muss, wird in der Regel ein monatlicher Betrag vereinbart.

Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Ich habe Euch die Aufstellung vom Deutschen Mieterbund herausgesucht, die alle Kostenpunkte aufführt, die in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden dürfen.

• Grundsteuer: Diese wird von der jeweiligen Kommune erhoben.
• Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
• Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
• Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
• Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
• Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
• Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
• Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
• Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
• Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
• Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
• Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
• Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
• Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Was ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?

Auch wenn ich mit dem Erstellen der Nebenkostenabrechnung spät dran war, dürft Ihr Euch nicht zu viel Zeit lassen. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei den Mietern eingehen. Braucht Ihr länger als zwölf Monate, habt Ihr kein Recht mehr von Eurem Mieter das Geld zu verlangen. Des Weiteren solltet Ihr es Euch nicht zu leicht machen und mit dem Mieter keine Pauschale vereinbaren. Verbraucht Euer Mieter mehr als die Pauschale deckt, habt Ihr keine Möglichkeit über eine Nebenkostenabrechnung Geld nachzufordern.

Meine ersten beiden Wohnungen

Praktischerweise ist meine erste Wohnung pünktlich zum 01.01.2017 in meinen Besitz übergegangen. Dadurch musste bei der Nebenkostenabrechnung nichts auseinander gerechnet werden. Beim Vertragsbeginn habe ich mit meinen Mietern eine monatliche Vorauszahlung von 180 € vereinbart. Dies macht für das Jahr 2017 insgesamt einen Betrag von 2.160 € aus. Aus den Unterlagen, die mir die Hausverwaltung zur Verfügung stellte, erstellte ich eine Tabelle und sendete meinen Mietern diese zu.

Meine zweite Wohnung habe ich zum 01.05.2017 gekauft. Da für diese Wohnung parallel dazu auch zum 01.05. ein neues Mietverhältnis begann, hatte ich vor dem Erstellen dieser Nebenkostenabrechnung mehr Respekt. Ich ging damals davon aus, dass ich das Jahr und die unterschiedlichen Miet- und Besitzverhältnisse selber aufwändig auseinander rechnen dürfte. Allerdings stellte ich dieses Jahr mit Freude fest, dass das alles von der Hausverwaltung erledigt wird. Bei meiner zweiten Wohnung konnte sich mein Mieter über eine höhere Rückzahlung freuen.

Durch die sehr geringen Heiz- und Wasserkosten erhielt mein zweiter Mieter fast 200 € zurück.

Ich bat beide meiner Mieter darum, mir die Richtigkeit der Abrechnung zu bestätigen, damit ich anschließend das Geld an sie auszahlen konnte.

Nebenkosten erhöhen?

Obwohl es bei beiden Fällen zu Rückzahlungen kam, lässt sich ein Vergangenheitswert nie auf die Zukunft übertragen. Diese Erfahrung hilft mir zwar, ein erstes Gefühl zu bekommen, allerdings kann man sich darauf auf Dauer nicht verlassen. Ebenfalls zahle ich lieber zurück, als meinen Mietern wegen 50 € hinterher zu laufen. Nebenkostenerhöhungen sind die in Deutschland am meisten akzeptierte Mieterhöhungen. Da der Überschuss bei meiner ersten Wohnung sehr gering war und die Energiepreise 2017 wieder leicht gestiegen sind, überlege ich aktuell, die Nebenkosten um 10 € monatlich zu erhöhen. Wenn ich bei dieser Überlegung zu einer Entscheidung gekommen bin, teile ich diese in einem separaten Beitrag mit.

Rückzahlung auch für mich

Auch als Eigentümer zahlt man monatlich eine Summe X an die Hausverwaltung. Wenn bei diesem Betrag ein Überschuss übrig bleiben sollte, erhält man diesen am Ende des Abrechnungszeitraums zurück. Bei meinen beiden Wohnungen hat das für mich ein extra Taschengeld von insgesamt ca. 300 € bedeutet.