Mein passives Einkommen

In der Vergangenheit habe ich Euch monatlich mit einem Update über die Performance von meinem Aktiendepot informiert. In diesen Updates gehe ich auf die aktuellen Markteinflüsse und auf die Entwicklung meines Depots ein. (Lies auch: Mein Depotentwicklung)

Des Weitern gebe ich Euch mit meinem Freiheitskalender einen Überblick, wie viel passives Einkommen ich im Jahr ungefähr erhalte. Anhand dieses Einkommens markiere ich Tage, an denen ich nicht mehr arbeiten müsste, grün. (Lies auch: Meine finanzielle Freiheit)

Damit dieser Kalender so aktuell wie möglich ist, werde ich zusätzlich zu meinen monatlichen Depotupdates, monatlich einen Überblick über mein passives Einkommen veröffentlichen.

In diesem Überblick werde ich kurz auf die wichtigsten Veränderungen eingehen und zukünftige Ereignisse ankündigen.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen. Bitte gebt mir Feedback, falls Euch Informationen fehlen.

Einkommensübersicht

passives Einkommen, Cashflow
Passive Einkommensübersicht

Immobilien

Bei meinen Eigentumswohnungen verläuft aktuell alles nach Plan. Die zum 01.01.2019 ausgesprochene Mieterhöhung wurde von den Mietern wie besprochen umgesetzt. Dadurch steigen meine monatlichen Mieteinnahmen auf 1.420 €.

Ende letzten Jahres versuchte ich meine Mieteinnahmen weiter auszubauen, indem ich meine Garage online zur Vermietung anbot. Der Plan dahinter war, selber an der Straße zu parken, um weitere 30 € monatliche Einnahmen zu erhalten. Leider habe ich bisher keinen seriösen Interessenten gefunden. Daher überlege ich, Flyer in der Nachbarschaft zu verteilen, um auf das Angebot aufmerksam zu machen.

Des Weiteren habe ich letzte Woche Freitag, nach vielen Besichtigungen, ein verbindliches Angebot für eine neue Wohnung abgegeben. Da mein Angebot fast 10 % unter dem Angebotspreis liegt, hoffe ich, dass der Makler die Verkäuferin überzeugen kann, dies anzunehmen.

Sobald ich eine verbindliche Zusage erhalten habe, werde ich Euch ausführlich informieren.

Dividenden

Von Monat zu Monat betrachtet, werden meine Dividendeneinnahmen die größten Schwankungen aufweisen. Dies liegt daran, dass viele meiner Unternehmen in den selben Monaten ausschütten. Dadurch erhalte ich in manchen Monaten besonders hohe Erträge und in manchen fast nichts.

Langfristig betrachtet dürften Dividenden allerdings sehr konstante Einnahmen abwerfen. Es gibt sehr viele Unternehmen, die bereits seit über 50 Jahren jährlich ihre Dividende steigern.

Die erste Dividendenzahlung dieses Jahr kam von Walt Disney, welche erfreulicherweise wesentlich höher waren, als letztes Jahr.

Ich werde zukünftig weiter die Unternehmen kaufen, welche mein Depot am besten ergänzen und nicht danach gehen, monatlich möglichst gleichmäßige Einkünfte zu erhalten.

P2P-Investments

Meine passives Einkommen durch Mintos wird in naher Zukunft kaum noch ansteigen. Dies liegt daran, dass meine monatliche P2P-Sparrate nicht mehr in Mintos, sondern in Twino investiert wird. Dadurch steigen meine Zinseinnahmen bei Mintos nur noch durch den Zinseszins an.

Mein erster voller Monat bei Twino hat mir passives Einkommen in Höhe von 1,39 € eingebracht.

Ich bin gespannt, ob sich mein positiver Eindruck in den nächsten Monaten weiter bestätigt.

Mein Blog

Der Januar war der bis jetzt stärkste Monate für meinen Blog. In keinem anderen Monat hatte ich bisher so viele Aufrufe durch Google, generelle Aufrufe und Einnahmen durch meine Werbung.

Insgesamt 32 € konnte ich im Januar durch meinen Blog einnehmen und dadurch fast die kompletten Jahreskosten für das Hosting decken.

Trotzdem sind meine Blogeinnahmen nicht das, an dem ich verdienen will. Ich möchte mich verstärkt damit beschäftigen, wie ich durch die Einnahmen den Blog weiter verbessern kann. Außerdem werde ich einen Großteil meiner Blogerträge spenden und meine Spenden hier genau so transparent offenlegen wie meine Einnahmen.

Unerwartete Kosten

Meine unerwarteten Kosten für den Januar sind mir etwas unangenehm. Es handelt sich dabei um eine offene Rechnung bei meinem Notar. Anscheinend ist mir diese vor einigen Monaten durchgerutscht, weshalb ich Anfang Januar eine Zahlungserinnerung erhalten haben.

Unerwartete Kosten sind die größte Gefahr für Einkommensinvestoren wie mich. Falls nicht genug Rücklagen gebildet wurden, können diese Kosten mich dazu zwingen, bestehende Investments aufzulösen. Dadurch sinkt nicht nur mein bestehendes Vermögen, sondern auch mein passives Einkommen. Deshalb sollte man gerade in “guten Zeiten” ausreichend Rücklagen bilden, um vor unerwarteten Kosten geschützt zu sein.

Zielerreichung

Nachdem ich alle Daten aus dem Januar nach bestem Gewissen erfasst habe, komme ich für den Monat auf eine Zielerreichung von 22,10 %. Auf den ersten Blick sieht dieses Ergebnis für die kurze Blogger-Zeit sehr gut aus.

Allerdings müsst Ihr beachten, dass ich mit dem Aufbau von passivem Einkommen bereits vor vier Jahren begonnen habe. Das bedeutet, dass ich in der Vergangenheit meinem Ziel, 4 % pro Jahr, näher gekommen bin.

Da ich in der Vergangenheit viel Zeit damit verbrachte, Wissen über Steuern, Wertpapiere und Immobilien aufzubauen, ist mein Wachstum bewusst langsam gewesen. Über Jahre habe ich meine Bonität aufgebaut. Dadurch ist sowohl eine hohe Sparrate, als auch das Finanzieren von Wohnungen kein Problem mehr.

Ich bin sehr gespannt, wie der Prozentwert meiner Zielerreichung in den nächsten Monaten schwanken wird.

Nebenkostenabrechnungen

Meine ersten Nebenkostenabrechnungen

Das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen habe ich viele Monate aufgeschoben. Sowohl die Zeit, als auch die Lust mich damit zu beschäftigen, haben mir gefehlt. Obwohl ich mir so viel Zeit für das Erstellen genommen habe, hat keiner meiner Mieter gefragt, wie lange sie noch warten müssten – eventuell wollten meine Mieter auch keine schlafenden Hunde wecken. Denn obwohl die Energiepreise in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind, hätte es trotzdem zu einer Nachzahlung kommen können.

Wozu gibt es Nebenkosten?

Beim Vermieten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Warm- und Kaltmiete. Anhand der Kaltmiete errechne ich, ob eine Wohnung für den Vermieter profitabel ist. Für diese Berechnung ziehe ich von der Kaltmiete einen Sicherheitsabschlag für die Instandhaltung und meine erwarteten Steuern ab. In der Warmmiete hingegen sind alle Kosten enthalten, welche auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Damit der Mieter nicht einen hohen Betrag am Ende des Jahres zahlen muss, wird in der Regel ein monatlicher Betrag vereinbart.

 

Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Ich habe Euch die Aufstellung vom Deutschen Mieterbund herausgesucht, die alle Kostenpunkte aufführt, die in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden dürfen.

 

  • Grundsteuer: Diese wird von der jeweiligen Kommune erhoben.
  • Wasserkosten: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
  • Abwasser: Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
  • Fahrstuhl: Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
  • Straßenreinigung / Müllabfuhr: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
  • Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.
  • Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.
  • Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
  • Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
  • Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.
  • Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
  • Einrichtungen für die Wäschepflege: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
  • Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.

Was ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?

Auch wenn ich mit dem Erstellen der Nebenkostenabrechnung spät dran war, dürft Ihr Euch nicht zu viel Zeit lassen. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei den Mietern eingehen. Braucht Ihr länger als zwölf Monate, habt Ihr kein Recht mehr von Eurem Mieter das Geld zu verlangen. Des Weiteren solltet Ihr es Euch nicht zu leicht machen und mit dem Mieter keine Pauschale vereinbaren. Verbraucht Euer Mieter mehr als die Pauschale deckt, habt Ihr keine Möglichkeit über eine Nebenkostenabrechnung Geld nachzufordern.

 

Meine ersten beiden Wohnungen

Praktischerweise ist meine erste Wohnung pünktlich zum 01.01.2017 in meinen Besitz übergegangen. Dadurch musste bei der Nebenkostenabrechnung nichts auseinander gerechnet werden. Beim Vertragsbeginn habe ich mit meinen Mietern eine monatliche Vorauszahlung von 180 € vereinbart. Dies macht für das Jahr 2017 insgesamt einen Betrag von 2.160 € aus. Aus den Unterlagen, die mir die Hausverwaltung zur Verfügung stellte, erstellte ich eine Tabelle und sendete meinen Mietern diese zu.

 

Nebenkostenabrechnung

 

Meine zweite Wohnung habe ich zum 01.05.2017 gekauft. Da für diese Wohnung parallel dazu auch zum 01.05. ein neues Mietverhältnis begann, hatte ich vor dem Erstellen dieser Nebenkostenabrechnung mehr Respekt. Ich ging damals davon aus, dass ich das Jahr und die unterschiedlichen Miet- und Besitzverhältnisse selber aufwändig auseinander rechnen dürfte. Allerdings stellte ich dieses Jahr mit Freude fest, dass das alles von der Hausverwaltung erledigt wird. Bei meiner zweiten Wohnung konnte sich mein Mieter über eine höhere Rückzahlung freuen.

Nebenkostenabrechnung zweite Wohnung

Durch die sehr geringen Heiz- und Wasserkosten erhielt mein zweiter Mieter fast 200 € zurück.

Ich bat beide meiner Mieter darum, mir die Richtigkeit der Abrechnung zu bestätigen, damit ich anschließend das Geld an sie auszahlen konnte.

Nebenkosten erhöhen?

Obwohl es bei beiden Fällen zu Rückzahlungen kam, lässt sich ein Vergangenheitswert nie auf die Zukunft übertragen. Diese Erfahrung hilft mir zwar, ein erstes Gefühl zu bekommen, allerdings kann man sich darauf auf Dauer nicht verlassen. Ebenfalls zahle ich lieber zurück, als meinen Mietern wegen 50 € hinterher zu laufen. Nebenkostenerhöhungen sind die in Deutschland am meisten akzeptierte Mieterhöhungen. Da der Überschuss bei meiner ersten Wohnung sehr gering war und die Energiepreise 2017 wieder leicht gestiegen sind, überlege ich aktuell, die Nebenkosten um 10 € monatlich zu erhöhen. Wenn ich bei dieser Überlegung zu einer Entscheidung gekommen bin, teile ich diese in einem separaten Beitrag mit.

 

Rückzahlung auch für mich

Auch als Eigentümer zahlt man monatlich eine Summe X an die Hausverwaltung. Wenn bei diesem Betrag ein Überschuss übrig bleiben sollte, erhält man diesen am Ende des Abrechnungszeitraums zurück. Bei meinen beiden Wohnungen hat das für mich ein extra Taschengeld von insgesamt ca. 300 € bedeutet.

Meine dritte Immobilie für passives Einkommen

Meine vierte Eigentumswohnung

Vor einigen Wochen rief mich ein ehemaliger Arbeitskollege, welcher sich inzwischen als Immobilienmakler selbstständig gemacht hat, an. Er hatte an einen seiner Kunden ein Haus vermittelt. Doch seinem Kunden drohte die Finanzierung zu platzen, da seine Bank mehr Eigenkapital für die Finanzierung verlangt. Das nun benötigte Eigenkapital will sich sein Kunde beschaffen indem er eine seiner Wohnungen verkauft und da hat mein Ex-Kollege direkt an mich als potentiellen Käufer gedacht.

Hier kommen zwei Dinge zusammen, welche den Deal für mich von Anfang an besonders interessant gemacht haben. Der Verkäufer hat Zeitnot und braucht das Geld lieber gestern als heute. Der zweite Punkt ist, dass er das Geld benötigt, um sich eine Immobilie zu kaufen, die er selbst nutzen möchte. Menschen haben die Angewohnheit, dass ihr rationales Denken aussetzt wenn sie etwas unbedingt wollen. Der Verkäufer will also sein neues Haus haben und um dieses zu bekommen ist er wahrscheinlich bereit, seine Eigentumswohnung mit großem Rabatt zu verkaufen.

Die Besichtigung

Nachdem mir mein Ex-Kollege die Umstände, die zum Verkauf der Wohnung führen würden, erzählt hatte, sagte ich ihm sofort einen Besichtigungstermin zu. Ebenfalls versicherte ich ihm bereits am Telefon, dass ich schnell zahlen kann, falls die Immobilie so gut sein sollte wie er sagt. Bei der Besichtigung fand ich eine 85 Quadratmeter große Wohnung vor, welche in einem sehr guten Zustand war. Der Besitzer hatte erst vor zwei Jahren alle drei Bäder renoviert und in der ganzen Wohnung neuen Fußboden verlegen lassen. Ebenfalls sind von der Hausverwaltung die Fenster und die Heizungsanlage erneuert worden. Dadurch sind die Energiewerte für die Wohnung sehr gut und zukünftige Mieter können sich über niedrige Heizkosten freuen. Die nächste Besonderheit ist, dass zu der Wohnung sowohl ein PKW-Stellplatz direkt vor dem Haus, als auch eine Garage gehören. Auch über einen Renovierungsstau brauche ich mir bei dem Haus keine Gedanken machen, da die Instandhaltungsrücklage mit 160.000 € gefüllt ist. Bei einem Haus mit 16 Wohnungen bedeutet das 10.000 € pro Wohnung. Des Weiteren gehört zu der Wohnung ein 12 Quadratmeter großes Zimmer im Dachgeschoss. Das zusätzliche Zimmer macht die Wohnung gerade für Familien mit mehr als einem Kind interessant.

 

Die Kaufpreisverhandlung

Nach der Besichtigung stand für mich fest, dass ich diese Wohnung sehr leicht zu einem guten Preis vermieten kann und ich dadurch mein passives Einkommen weiter steigern werde. Da die Wohnung in einem sehr guten Zustand war, stellte ich mich darauf ein, dass der Verkäufe mindestens 85.000 € haben möchte, plus einen Aufschlag für die Garage und den PKW-Stellplatz. Ich war überrascht als mir der Makler sagte, dass dem Verkäufer ein Preis von insgesamt 79.000 € vorschwebt. Auch gab mir der Makler zu verstehen, dass der Verkäufer für das Haus nur 65.000 € Eigenkapital benötige. Durch dieses Wissen bot ich dem Verkäufer 70.000 € und teilte ihm mit, dass ich in 4 Wochen zahlen könnte. Nach meinem Angebot hörte ich von meinem Ex-Kollegen erstmal eine Woche gar nichts. Doch dann klingelte spät abends mein Handy und mein er teilte mir mit, dass der Verkäufer sich auf 73.000 € einlassen würde, wenn ich immer noch in 4 Wochen zahlen könnte. Ich sagte zu und vereinbarte den nächsten Termin mit meiner Bank.

 

Erhöhung meines passiven Einkommens

Für die Wohnung rechne ich mit einem Quadratmeterpreis von 6 €. Das bedeutet bei 85 Quadratmetern eine Kaltmiete von 510 €. Zu der Kaltmiete kommen noch 70 € für den PKW-Stellplatz und die Garage hinzu, wodurch die Mieteinnahmen auf 580 € steigen. Für die Finanzierung der Eigentumswohnung schwebt mir eine 110%-Finanzierung vor, was bedeutet, dass ich ein Darlehen von ca. 81.000 € brauche. Wie bei meinen anderen Darlehen soll die Annuität 4,5 % betragen, was bei 81.000 € eine Rate von ca. 305 € ergibt.

Das ergibt grob ein zusätzliches passives Einkommen von 275 €, welches ausreicht um die nicht umlagefähigen Kosten für die Wohnung zu decken. Um mein passives Einkommen noch weiter zu steigern, habe ich für einen Teil der Darlehenssumme eine Tilgungsaussetzung über zwei Jahre vereinbart. Durch diese Aussetzung steigt mein Überschuss von 275 € auf 310 € an.

 

Mieter suchen

Bei meinen ersten beiden Wohnungen hatte ich das Glück, dass ich meine Mieter direkt mit gekauft habe. Dies ist bei dieser Wohnung leider nicht der Fall und ich darf das erste Mal Mieter suchen. Da meine Nachforschungen über den Mietpreis in der Lage der Wohnung ergeben haben, dass die Durchschnittsmiete bei 6,50 € pro Quadratmeter liegt, bin ich sehr optimistisch, dass ich schnell einen Mieter finde, der bereit ist, 6 € zu zahlen. Über meine Erfahrungen, die ich bei der Mietersuche sammele, werde ich Euch in einem anderen Beitrag informieren. Durch meine Nachforschungen gehe ich ebenfalls davon aus, dass ich die Miete später ohne Probleme erhöhen kann und dadurch mein passives Einkommen noch einmal ansteigt.

P2P mit Mintos

Finanzielle Freiheit mit Mintos?

Mintosübersicht August 2018

Meine Erfahrungen mit Mintos

Im September 2016 habe ich mein Konto bei Mintos eröffnet und eine erste Einzahlung von 300 € getätigt. Seitdem ist Mintos stark gewachsen und es konnten viele Darlehensanbahner gewonnen werden. Zu dieser Zeit waren auf Mintos 67,5 Mio € investiert. Heute (August 2018) sind es 928 Mio €.

In der Zeit, seit der ich bei Mintos investiert bin, habe ich jeden Monat mindestens 80 € eingezahlt und hatte noch keinen einzigen Ausfall.

Des Weiteren habe ich bereits zwei Freunde für Mintos geworben, welche ebenfalls noch keinen einzigen Ausfall bei Mintos hatten. Freunde werben bringt Euch den Vorteil, dass Ihr 1 % der Summe, welche Freunde investieren als Gutschrift erhaltet. Dadurch lässt sich die Rendite, welche Ihr mit Mintos erzielen könnt weiter steigen und Ihr erreicht die finanzielle Freiheit deutlich schneller.

Autoinvest für die finanzielle Freiheit

Direkt nach der Eröffnung meines Kontos bei Mintos habe ich das Autoinvest eingestellt, da ich mich zukünftig so wenig wie möglich um das hier angelegte Geld kümmern möchte.

Ich möchte lediglich alle paar Monate die P2P-Entwicklung meines Investments auswerten, mich aber nicht um die Anlage des Geldes kümmern.

Einstellungen meines Autoinvest:

  • nur Darlehen mit Rückkaufgarantie
  • Zinssatz: 8 % bis 13,5 %
  • Laufzeit: 4 bis 25 Monate
  • Größe des Portfolios: 12.000 €
  • max. Anlage pro Kredit: 25 €
  • Währung: Euro
  • Länder: Alle
  • neu investieren?: Ja

 

Mein passives Einkommen durch Mintos

Dadurch, dass ich nur 25 € pro Kredit investiere, verteilen sich meine Einlagen von 2.890 € auf 264 Kredite. Durch diese breite Streuung bekomme ich fast täglich einen Zahlungseingang bestehend aus Tilgung  und Zinszahlung und immer, wenn sich auf meinem Konto 25€ angesammelt haben, arbeitet mein Autoinvest für mich und legt das Geld in ein neues Darlehen an. Auf diese Art arbeitet der Zinseszinseffekt am besten für mich und bringt mich der finanziellen Freiheit täglich näher.

Seit Anfang des Jahres habe ich es geschafft, jeden Monat mehr als 25 € Zinsen zu erhalten und das passive Einkommen wird langsam deutlich spürbar.