Immobilienstandorte bewerten – So gehe ich vor

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Das schwierigste am Investieren in Immobilien ist den Wert einer Immobilie richtig einschätzen zu können. Was günstig und teuer ist, variiert bei wenigen Dingen so stark wie bei Immobilien. In einem Stadtteil freut man sich wenn eine Immobilie weniger als 2.000 € pro qm kostet. Doch nur wenige Straßen weiter ist niemand bereit mehr als 1.200 € pro qm zu zahlen. Solche Phänomene gibt es nicht nur in Großstädten, sondern auch in meiner 22.000 Einwohner starken Heimatstadt. Daher gebe ich Euch in diesem Beitrag einen Überblick wie ich Immobilienstandorte bewerte.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen. Solltet Ihr noch einen guten Tipp haben, dann schreibt ihn gern in die Kommentare.

Immobilienstandorte – Größe und Umland kennen!

Ich persönlich bin der Meinung, dass man in jeder Region gute Deals abschließen kann. Allerdings muss man dafür vorher genau ausarbeiten, ab welchem Preis man ein Schnäppchen vor sich hat. Diese Arbeit würde ich nicht für Dörfer oder kleine Städte machen. Je weniger Immobilien es in einer Gemeinde oder Stadt gibt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine verkauft wird. Zu erforschen, wann eine Immobilie günstig ist, wenn in dem Ort nur 10 Immobilien im Jahr verkauft werden, ist verschwendete Zeit. Denn auch wenn dort jährlich 10 Immobilien angeboten werden, heißt das nicht, dass davon fünf ein Schnäppchen sind. Des Weiteren kann es auch gut sein, dass ihr nicht einen Deal macht, weil es zu viele Interessenten gibt. In der Region in der ich investiere werden jährlich jeweils um die 100 Wohnung angeboten. Dadurch ist die Chance deutlich höher, eine gute Immobilie zu finden.

Als nächstes ist für mich das Umland und die Anbindung entscheidend. Wichtige Punkte sind dabei:

  • Erreiche ich schnell die Autobahn?
  • Gibt es einen Bahnhof?
  • Wie weit ist die nächste Großstadt entfernt?
  • Gibt es einen Flughafen?
  • Wie weit sind Schulen und Einkaufsmöglichkeiten entfernt?
  • Gibt es viele Arbeitgeber in der Nähe?

Sicherlich kann man diese Liste noch endlos ausdehnen, aber als ersten Anhaltspunkt gibt sie einen guten Überblick.

Wie ich den Mietpreis finde

Da ich pro Investment mindestens 7 % Rendite haben will, ist es für mich entscheidend zu wissen wie hoch die akzeptierte Miete in dieser Gegend ist. Ein Immobilienstandort mit einer Miete von fünf bis sechs Euro pro qm kann eine deutliche besser Rendite abwerfen, als ein Standort mit neun bis elf Euro Miete pro qm. Ich habe daher ein eigenes Vorgehen entwickelt, wie ich den Mietpreis für mich bestimme.

Auf den bekannten Plattformen immobilienscout24, immowelt und eBay-Kleinanzeigen suche ich Wohnungen in normalem Zustand. Diese Wohnungen setze ich mir auf die Watchlist und notiere mir das Datum dazu. Immer wenn eine Wohnung nicht mehr in der Suche auftaucht, schreibe ich dieses Datum dazu. Je nachdem wie groß der Standort ist, bekommt Ihr sehr schnell zwei wichtige Werte. Ihr wisst wie lange es an dem Immobilienstandort dauert bis Ihr einen Mieter gefunden habt und Ihr habt Eure eigene Durchschnittsmiete ermittelt. Es gibt zwar bereits einige Tools die eine Durchschnittsmiete für Immobilienstandorte ermitteln, allerdings finde ich es wichtig diesen Wert selbst zu ermitteln. Dadurch kann man sicher sein, dass in die Durchschnittsmiete nur Wohnungen mit einer Ausstattung eingeflossen sind, die man selbst anbieten würde.

Durch diesen Weg findet man allerdings nur einen Durchschnittsmietpreis und nicht den höchstmöglichen Preis. Wenn Ihr diesen genauer ermitteln wollt, bietet es sich an, auf eBay-Kleinanzeigen Fakeanzeigen zu schalten. Der Vorteil hierbei ist, dass diese Anzeigen bei eBay kostenlos sind. Je nachdem wie viele Rückmeldungen Ihr für einen ausgerufenen Preis bekommt, desto sicherer könnt Ihr Euch sein, dass Ihr die Wohnung noch vermieten könnt. Selbstverständlich ist diese Methode nicht gerade nett, aber sie führt dazu sich einen guten Überblick bilden zu können.

Zusammenfassung und die nächsten Schritte

Nun habt Ihr einen Immobilienstandort gefunden, welchen es sich von seiner Größe her zu beobachten lohnt. Ebenfalls wisst Ihr nun durch Eure Beobachtung, wie lange im Durchschnitt eine Wohnung zur Vermietung angeboten wird. Auch ist bekannt, was für eine Miete in dem Umfeld durchsetzbar ist.

Als nächstes beginnt der anstrengende Teil. Ihr solltet Euch auf allen gängigen Immobilienplattformen E-Mail-Benachrichtigungen einrichten. Wichtig ist es, dass Ihr Euch bei den Angeboten strikt an Eure erarbeiteten Ergebnisse haltet. Es ist sehr gefährlich, sich eine Wohnung schönzureden. Gerade die ersten Immobilien entscheiden darüber, wie erfolgreich man mit Immobilien werden kann. Auch die Geschwindigkeit mit der man sich entwickelt hängt stark von den ersten Wohnungen ab. Stärken die ersten Wohnungen Euren Kapitaldienst, dann sind Banken in der Regel bereit, Euch weitere Kredite zu gewähren. Ebenfalls bietet es sich an, bei jeder Besichtigung den Makler zu fragen, ob er weitere Objekte in Aussicht hat. Selbstverständlich dauert es, bis man sich ein gewisses Standing unter den Maklern aufgebaut hat, aber wenn es erstmal erreicht wurde, kann man sich vor Angeboten kaum retten.

Ich wünsche Euch viel Erfolg beim Analysieren der Immobilienstandorte und bei der Jagd nach den ersten oder auch nächsten Objekten.

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2 Gedanken zu „Immobilienstandorte bewerten – So gehe ich vor“

  1. Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Immobilienstandorte bewerten. Mein Bruder sucht einen Immobilienbewerter, da er überlegt eine Immobilie zu kaufen. Gut zu wissen, dass es Immobilienplattformen ermöglichen E-Mail-Benachrichtigungen zur persönlichen Suche einzurichten.

  2. Hallo Tim,
    gerade lese ich mal wieder ein wenig auf Deinem generell gut gelungenem Blog, dass habe ich Dir auch mehrfach geschrieben. Auch diesen Artikel fand ich wieder sehr interessant. Eines stört mich aber gewaltig, namlich die Passage wo Du Fake Mietangebote schaltest nur um festzustellen wie hoch du die Miete ansetzten kannst, das finde ich, dass muss ich so deutlich sagen, ziemlich schäbig, denn an der Not anderer sollte man nicht versuchen noch mehr Profit rausschlagen, aber das ist nur meine persönliche Meinung, andere mögen dies in der heutigen Zeit anders sehen, ich finde es aber nicht schön, denn man selbst möchte auch aufrichtig und ehrlich behandelt werden auch gerade wenn es um ein neues zu Hause geht und unter der Premisse, dass eh wenig Wohnraum zu vernünftigen Preisen am Markt sind. Auf e-bay werden nun bestimmt viele diese “Anzeigen” auftauchen und nur vermeintliche Wohnangebote sein. Du hättest diesen Abschnitt nicht schreiben sollen wie ich finde, um das Nachahmen zu fördern. Als Tip kann ich noch den Immobilienkompass empfehlen der jährlich von “CAPTIAL” erstellt wird und jederzeit im Netz aufrufbar ist um sich einen Überblick und Einschätzung zu sammeln. Im übrigen, als wir unsere Wohnung 1996 erwarben haben sich die Preise gar nicht entwickelt und nach ca. 5 Jahren war die Wertentwicklung sogar negativ und hier reden wir von einer Immo im Zentrum von Hamburg , erst in den letzten Jahren haben sich die Wohnungspreise explosionartig gesteigert, mal sehen wie lange das noch gut geht, damit will ich sagen, dass es bei Immos auch nicht permanent nach oben geht. Ich wünsche Dir dennoch viel Erfolg bei Deinen Anlagen und bleibe gesund 🙂

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