Das Vermieterleben bringt ständig neue Herausforderungen mit sich. In meinem letzten Update zu meinem passiven Einkommen habe ich Euch mitgeteilt, dass mein Mieter insolvent ist. Im ersten Moment war ich durch diese Nachricht ziemlich geschockt und sah mein Ziel für das passive Einkommen schon schwinden. Nach einem kurzem Augenblick machte ich mich aber daran, alle wichtigen Fakten zum Thema “Insolvenz” zusammenzutragen. Meine wichtigsten Erkenntnisse werde ich hier für Euch aufbereiten.
Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!
Wie erfährt man, dass der Mieter insolvent ist?
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, wie Ihr von der Insolvenz Eures Mieters erfahren könnt.
Der Insolvenzverwalter schreibt Euch an
Die gängigste Art und auch die Art, wie ich von der Insolvenz meines Mieter erfahren habe, ist, dass Euch der Insolvenzverwalter anschreibt. Dieses Vorgehen ist meines Wissens nach verpflichtend. In dem Schreiben wird darauf hingewiesen, dass zukünftige Mietschulden nicht Teil des Insolvenzverfahrens sind. Auf gut Deutsch heißt das nichts anderes, als: Ihr müsst selber zusehen, wie Ihr das Geld erhaltet.
Ebenfalls wird in dem Brief darauf hingewiesen, dass eine Mietkaution, die die üblichen drei Monats-Kaltmieten übersteigt, an den Insolvenzverwalter ausgekehrt werden muss. Allerdings müsst Ihr dies nicht sofort erledigen, sondern erst wenn das Mietverhältnis endet.
Der Mieter meldet sich bei Euch
Reden ist, wie ich finde, einer der besten Wege um eine gute Lösung zu finden. Daher kann Euch der Mieter auch im Vorfeld mitteilen, dass er sich in einer “schwierigen Situation” befindet und bald diesen Weg gehen wird. Ihr solltet dann möglichst einfühlsam sein, damit Ihr direkt eine optimale Lösung für die Mietsituation findet.
Das Justizportal
Das mag nun erst einmal böse klingen, aber jeder Vermieter sollte zumindest seine zukünftigen Mieter über dieses Portal “kontrollieren”. Beim Justizportal – Insolvenzbekanntmachungen sind alle Insolvenzen aufgeführt. Zwar sind zukünftige Mieter verpflichtet, Vermietern mitzuteilen, dass sie sich in der Insolvenz befinden, aber Kontrolle ist aus meiner Sicht immer besser.
Justizportal – Insolvenzbekanntmachungen
Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es?
Wie bei allem in Deutschland gibt es auch bei Insolvenzen eine Reihe von rechtlichen Dingen, die man als Vermieter wissen sollte. Ich bereite im folgenden die für mich wichtigsten rechtlichen Möglichkeiten auf.
Kündigung des Mietverhältnisses
Grundsätzlich ist die Einleitung eines Insolvenzverfahrens kein Grund ein Mietverhältnis zu kündigen. Sollten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens zwei Monatsmieten ausbleiben, besteht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung.
Offene Mieten eintreiben
Sollte es bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens offene Zahlungen von Eurem Mieter geben, dann könnt Ihr diese bei der Insolvenztabelle anmelden. Was bedeutet das?
Sollte das Insolvenzverfahren zum Abschluss gebracht werden, wird auch eine Quote festgelegt, mit der Eure Forderung befriedigt wird. Allerdings sind diese meistens deutlich unter dem offenen Betrag. Ihr solltet nicht mehr als 3 – 10 % erwarten.
Die Mietkaution
Wie bereits oben beschrieben muss im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses nur der Teil einer Mietkaution, der die drei Monats-Kaltmieten übersteigt, an den Verwalter ausgekehrt werden. Damit habt Ihr im besten Fall bis zu drei Monats-Kaltmieten, die Ihr nutzen könnt.
Wie läuft es bei mir?
Nach der Theorie kommt nun der Blick auf meinen Fall. Im August teilte mir der Insolvenzverwalter schriftlich mit, dass mein Mieter privatinsolvent ist. Um an dieser Stelle schon einmal etwas vorzugreifen – mein Mieter hat am 01.09. pünktlich seine Miete bezahlt. Als erstes solltet Ihr Euch klarmachen, was ein Mietausfall für Euch bedeutet. In meinem Fall ist meine dritte Immobilie von dem insolventen Mieter bewohnt. Diese bringt mir monatlich eine Kaltmiete von 580 €. Damit wäre ein Ausfall ein temporärer, aber harter Rückschlag.
Hier findest Du all meine Immobilien mit aktuellen Darlehensraten und Mieteinnahmen.
Lies auch: Cashflow durch Immobilien – Meine Renditeobjekte
Dass mein Mieter insolvent ist, bedeutet nicht, dass er über keinerlei Liquidität verfügt. Dies ist ein verbreiteter Irrglaube. Jedem steht in Deutschland ein Pfändungsfreibetrag zur Verfügung. aus dem auch die Miete bezahlt werden muss. Zur Berechnung dieses Betrags werden verschiedene Parameter betrachtet.
Es gibt im Internet verschiedene Rechner mit denen Ihr grob berechnen könnt, wie hoch zukünftig das freie Einkommens Eures Mieters ist.
Ihr seht also, dass mein Mieter trotz der Insolvenz über einen Großteil seines monatlichen Einkommens verfügen kann. Des Weiteren erklärt dieser Rechner auch super, warum die Quoten, welche auf die offenen Forderungen der Insolvenztabelle verteilt werden, so gering sind.
Zuletzt ist es für mich noch wichtig, dass mein Mieter nicht alleiniger Mieter der Wohnung ist, sondern diese mit seiner Frau zusammen gemietet hat. Für gemeinsame Mietverhältnisse gilt die gesamtschuldnerische Haftung. Daher könnte ich im schlimmsten Fall auch noch einen Mahnbescheid gegen die Mieterin erwirken.
So oder so werde ich den Fall aber weiter sehr eng begleiten!