Warum ich immer die Bruttorendite angebe

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Unter zahlreichen Blogbeiträgen werde ich darauf hingewiesen, dass ich ja “nur” die Bruttorendite angeben würde und eine Nettorendite viel genauer wäre. Natürlich ist diese Aussage erst einmal verständlich. Ich hoffe aber, dass dieser kurze Beitrag ein Verständnis dafür schafft, warum ich dies tue und auch weiterhin tun werde. Dafür nehme ich Euch auf ein kleines Gedankenexperiment mit…

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!

Angenommen ihr möchtet morgen eine Immobilie in Musterstadt kaufen. Die Immobilie kostet 100.000 € und hat eine Bruttorendite von 10 %. Bedeutet: die Immobilie bringt Euch 10.000 € jährlich an Mieteinnahmen. Folgende Dinge müsste ich nun bedenken:

  • Zinskosten abziehen
  • Rücklage abziehen
  • Von der Steuer absetzbare Zinskosten wieder draufschlagen
  • Persönlichen Steuersatz abziehen

Wenn Ihr denkt, dass Ihr nach dieser Berechnung eine aussagekräftige Rendite habt, habt ihr nur teilweise recht. Auch Notar- und Maklerkosten könnt Ihr von der Steuer abziehen. Genau wie Fahrten zur Besichtigung und Fahrten zur Immobilie, falls Ihr im laufenden Jahr etwas vor Ort erledigen müsst.

Nun haben wir aber endlich die genaue und in Stein gemeißelte Rendite der Immobilie, oder?

Richtig, wenn da nur nicht Euer Chef wäre. Dieser teilt Euch mit, dass ihr eine Gehaltserhöhung über 4.500 € erhaltet. Schon passt Euer persönlicher Steuersatz nicht mehr und die Nettorendite sinkt.

Du siehst hier: die Bruttorendite ist für dich und mich gleich! Aber die Nettorendite unterliegt sehr vielen Faktoren und wird sich daher ständig verändern. Dadurch, dass ich Euch immer meine Bruttorendite mitteile, könnt Ihr die Situation ich viel besser auf Euch übertragen. Ihr könnt Euren eigenen Steuersatz vom Vorjahr als Grundlage nehmen und überprüfen, wie mein Objekt sich für Euch rechnen würde.

Fazit: Bruttorendite gegen Nettorendite

Beim Ermitteln einer korrekten Nettorendite könnt Ihr euch “dämlich rechnen”. Ich nutze die Zeit lieber um nach weiteren Möglichkeiten zum Geldverdienen zu suchen. Solange Ihr die Immobilien in keiner vermögensverwaltenden GmbH haltet, solltet Ihr das ähnlich machen. Es gibt einfach zu viele Faktoren, die immer und überall auftreten können und Eure Nettorendite verändern werden.

Die Bruttorendite ist für mich wesentlich verlässlicher. Ich ziehe die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab, um diese zu ermitteln. Wenn die Bruttorendite einer Immobilie einen gewissen Wert übersteigt, kann diese nicht ins Negative rutschen. Außer natürlich es treten Renovierungskosten auf…

Wenn Euch eine Immobilie 8 % Rendite bringt, dann bleibt Euch beim Abzug des Spitzensteuersatz von 45 % eine Rendite von 4,4 %. Mein Kreditportfolio hat durchschnittlich ein Annuität von 3,5 %. Das bedeutet, dass ich selbst bei maximaler Besteuerung einen Überschuss von 0,9 % erhalte.

Der allerwichtigste Tipp ist aus meiner Sicht sehr simpel und einfach, wird aber von vielen nicht umgesetzt. Holt Euch möglichst früh einen guten Steuerberater, welcher Eure Steuern für Euch optimal steuert. Seid an dieser Stelle nicht geizig!

Am Ende möchte Euch noch meine neue Newsletter-Funktion vorstellen. Wenn Ihr Euch eintragt, werdet Ihr zukünftig über neue Beiträge informiert. Ebenfalls werde ich Euch über den Newsletter direkt über Käufe und Verkäufe von Aktien informieren. Dadurch müsst Ihr nicht bis zu meinem nächsten Depotupdate warten. Auch überlege ich zukünftig einen Beitrag pro Monat exklusiv für den Newsletter zu schreiben.

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